投资物业的特点和验屋注意事项

        近几年，购买投资物业的华人朋友越来越多，我常常接到一些投资房业主咨询问题的电话。尽管他们的房产不是我检验的，但只要是我了解的知识，我都会一一解答。我发现其中绝大部分问题都是业主在验房时就应该了解的房产基本知识，因此，我觉的有必要和计划购买投资房的朋友谈一谈投资物业的特点和验屋注意事项。

投资物业的特点一：楼宇安全
作为物业的业主，为租客提供安全的居住环境是最基本，也是最重要的责任。因为任何与安全设施有关的人身伤害或财物损失事件，都可能让房东成为被诉讼或被调查的对象。因此，作为可能的继任房东应详细了解所买楼宇的安全系统，不仅要知道当前状况和有无问题，还要了解其如何工作、工作条件及要求等。在新租客入住时，房东应介绍有关的安全注意事项，或写入《租约合同》以明确责任。

验屋注意事项：
和自住房相比，投资房的安全系统和设施要复杂得多，特别是多套物业。常见的包括：消防疏散、消防通道、紧急出口、疏散平台和楼梯、消防标示、应急照明、消防报警、灭火器、防火墙和防火门等等。验屋，可能是最好或者是唯一能系统了解此类信息的机会（现任房东不见得乐意介绍或了解这些情况）。验屋时，验屋师会仔细检查和介绍，并指出存在问题和改进建议。买方应跟随验屋师一起检查，理解验屋师讲的情况并记录一些主要信息，如位置、状况和工作原理等备查。

投资物业的特点二：楼宇管理
对于多套物业的业主，要想做好楼宇管理，首先应了解有关的基本情况（有些也涉及楼宇安全，如紧急情况时如何断水、断电、断气等），如：上水总阀的位置和分户控制方式；电力系统的进线和开关位置、分户进线和控制方式、计费方式、接地方式和位置；下水系统总线方式和检修阀位置；取暖系统类型、控制、计费方式、控制开关位置；公共区域管理控制方式；消防控制室位置和管理方式；........等等。只有掌握了这些基本情况，才能结合自己条件制定合适的楼宇管理方案。

验屋注意事项：
对于上面所述的内容，有些是验屋内容所涵盖的，验屋师会为你介绍或在《验屋报告》中注明。有些是验屋内容以外的，买方最好事先想好并主动提出问题，一般情况验屋师会乐意帮助回答。另外，验屋时，卖方一般也会在现场，这是了解情况的最好机会。

投资物业的特点三：楼宇维护
买投资物业的目的是投资赚钱，主要来源有租房收入和物业增值。而要实现这二个目标最基本的是房产要保持良好状态，因此，楼宇维护保养必不可少。例如：出租房的屋顶一般为平屋顶（ BUILT-UP ROOF），如果保养得及时、周到，这种屋顶的寿命可以达到几十年；而若疏于管理，可能会在几年内彻底损坏。象这样的例子，在投资物业繁多的功能项目中还有很多。

验屋注意事项：
验屋中，除了指出存在的问题，验屋师一般会介绍有关房屋维护保养常识。买方应积极参与其中并听明白所讲内容，不明白的要及时问清楚，最好做记录。为了方便客户，我们公司向每一位客户赠送《房屋保养及常用价格手册》，其中详细列出了每季应该做的维护保养工作，并对一些常见的维修、翻新项目列有参考价格表，以备预算时参考。另外，我们还赠送《建筑专业名词中英对照》，帮助客户理解或非常容易地查找生僻的建筑专业术语。

投资物业的特点四：楼宇维修
验屋中一般都会发现一些需要维修的问题，只是问题有大有小、有多有少，不必大惊小怪。需注意的是：对于投资物业的要求，不能按自住房的标准来检验，特别是在内部装修方面。
楼宇维修方面的问题可分为二类，第一类为可增值性维修，例如更换或翻新屋顶。屋顶本身属消耗类构件（象汽车的轮胎），在使用一定时期后需要更换，此类维修是正常的，并不是因房屋问题所致。屋顶翻新后，物业的价值会随之而增值。因此，此类维修的费用是投资性的。类似的维修项目还有：更换门窗、外墙；升级电力系统等。第二类是非增值性维修，这种是指因房屋本身的质量问题或年久失修而导致的维修项目，如：基础墙裂缝；木结构腐烂、下水道堵塞等。此类维修项目只是为了解决房屋存在的问题，很难有增值的可能（危房改造再售者除外）。因此，作为投资者，在计算投资收益时应区别对待验屋时发现的楼宇维修问题。

验屋注意事项：
验屋中，验屋师一般会为客户分析问题的成因、可能或潜在的危害以及维修建议。买主应充分了解问题的性质、类别和危害程度，以便事后维修或聘请维修公司时能有的放矢。

投资物业的特点五：楼宇改造
最大限度地挖掘出租物业的潜力是明智的选择，好多人在看房时就在计划如何改造现有房产，力求利益最大化。为了稳妥起见，在此想提醒以下几点：
1，有些老房子的安全设施不符合当前规范的要求，但符合当时的要求。对此类房产，政府一般同意维持现状。但如果要改建或扩建，新老房产均须符合当前的规范要求。因此，动工前，最好咨询政府有关部门，以免节外生枝。
2，任何的改造应尽量避免影响或改动房屋结构。对年老的房子，尽管有些地方不规整，但经过多年洗礼，房屋整体结构系统已经稳定。有时某些局部的改变会对其他部分带来意想不到的影响，甚至影响整体稳定性，得不偿失。
3，若改造工程涉及安全部件，或工程较大、较复杂时，最好聘请有资质的专业人员施工，尽管花费会高一点，但能获得相应的“质量保证”，使用放心；也有利于在出售房产时减少买方的顾虑而卖个好价钱。

验屋注意事项：
验屋中，不妨与验屋师交流一下你的改造计划，征求他们的意见和建议。一般情况验屋师会乐意帮你出主意或提出有关注意事项。

投资物业的特点六：楼宇环境
了解楼宇的环境质量同样是买主需要注意的事项。内部环境中，居住环境的卫生状况应予以重视（看房时的重点之一），现在政府对出租物业居住环境的监督和处罚越来越严格，房东应对物业的整体卫生状况负责。外部环境中，首先应检查《地界图》（CERTIFICATE OF LOCATION）中有无违规内容，并比较《地界图》和实际是否相符；其次，对外部环境中影响安全的部分应特别留意，如：大树，挡土墙，悬挑构件，车库出入口，永久建筑退让电力线距离等。

验屋注意事项：
楼宇环境的检查也是验屋的内容之一。验屋时，如果发现有蟑螂、老鼠等害虫的迹象，验屋师会在报告中注明，并建议买主聘请专业灭虫人员做专项检查来定论，不可掉以轻心。核对《地界图》的有效性是由公证师负责，验屋师负责检查实际状况，有疑问时，会对比或参照《地界图》。

投资物业的特点七：房产买卖
如果对房产不太了解，最好请有经验的房产经纪人做买方代理，这样可以得到很多帮助，少走一些弯路。过户时，应注意向卖方索要一些原始单据和《用户手册》，了解卖主正在使用的维修，保养服务公司，保险公司的信息资料。同样应保留好在你的任期内所作的维修工程的单据、质保书等，待卖房时交给下一个买主。
验屋注意事项：
综上几条所述，验屋不仅仅是查找问题，还是了解房产情况，学习房产知识的绝好机会，所以，在谈OFFER时不要轻易放弃这个条件。鉴于投资物业与自住房相比有上述的诸多特点，在聘请验屋师时，要先询问验屋师有无检验投资房的经验。另外，为了能更好的理解，掌握验屋师所介绍的内容，要根据自己的语言水平来决定聘请西人或华人验屋师，不应盲从。