预测中国的房地产市场发展趋势

预测中国的房地产市场发展趋势，难度较大，有人戏称是新的哥德巴赫猜想。这当中的难度主要来自于中 国社会处于城市化的过渡期，中 国房地产财富太诱人了，所以房价成为洪水猛兽，出现“九龙治水”治理不了的怪事。

房子是老百姓生活必须的消费品，又是投机者最能获利的投资品。多重身份的房地产在复杂的环境中，必然有着前途未卜的命运？确实很难用简单的分析来定论。政府只要能尽早更实际的行动，把老百姓的住房需求和投资需求都导入到良性循环的轨道。才能从根本上消除泡沫威胁，防止楼市误入歧途。

飞涨的房价之所以成为洪水猛兽，可以说与“九龙治水”治理不了房地产有千丝万缕的关系。 虽然国 务 院已经将“促进房地产行业健康发展、遏止房地产价格过快上涨”作为了重要政策，但是7年时间，涉及房地产的部委却从3个增加至九个到十个， 涉及房地产调控为考核任务指标的部委有：住房和城乡建设部、国 家发 改 委、财 政 部、监 察部、国 土资 源部、人 民 银 行、国 家税 务总 局、银 监会和国 家统 计局。
由国 务院根据各部委“三定方案”细化各部委的“工作任务书”，在这份“工作任务书”中，遏止部分城市房价过快上涨被“单列一项”。

每一个部 委应该如何参与房地产调控的工作，绝大多数部 委的2010年工作要点都在紧张的制定当中。
但是，房价连年不降却大肆飞涨，从一个侧面反映了中 国楼市“调控管理”的乱象。

尽管遭受政策密集轰炸，主要城 市的房地产价格，却仍在上涨。
北京市目前二手房均价达到20079元/平方米，环比上月上涨4.04%；而2009年11月份北京二手房均价为15951元/平方米，二手房均价比4个月前上涨幅度达25.9%，月均涨幅为6.5%。有70个城市3月房价走势新建商品房价格涨幅超过10%。

调控房地产，涉及78家央企，如果央企不退出。要加快调整步伐很难，有关部门下令，15个工作日内制定有序退出的方案。 4月9日，这78家央企已全部如期向国 资委上报了退出地产方案。
然而，国 资委却提出退出“有困难”
央企退出地产，国资委主任李荣融表示“我们将履行我们的承诺”。实际已经公开表示有退出意向的中 央企业只有10多家左右，有明确退出举动的只有少数几家。现在78家非房地产主业央企能全部提交退出方案，可谓神速，毕竟不能不给国资委面子。在具体的实施过程中，商业性房地产将首先被清退。
国 资委在汇总之后，很可能要求企业再次修改，再次提交。如此一来，花费的时间会相当长。对此，国 资委相关人士也承认，要求78家央 企立即退出具有一定困难。
78家央企所属三级以上房地产子企业共227家，约占中 央企业全部三级以上房地产企业数量的60%。国 资委欲委托集团公司对子企业进行管理，对78家央 企退出地产不搞一刀切，央企首先要退出商业性的房地产招拍挂。

从3月28日到4月2日，新 华社以《红火景象下的楼市之忧》为开篇评论，连续六天播发评论，抨击高房价。而《人 民 日 报》近日也以“追问中 国楼市·民生三问”为题，展开房地产市场的系列分析和报道。 央 视在 新闻联播里，罕见地播出了一条美国物业税的新闻。一切似乎都是风雨欲来的征兆。而紧接这一风暴而来的，便是房产税热度急升。
关注房产税，而物业税则冷淡处理，似乎表明了调控房地产市场的新选择。上海市税务局工作人员表示，税务部门已掌握了个人购买上海房屋的信息，具备了征收住房保有税的基础，但暂未接到向个人征收住房保有税的通知。
重 庆已上报国 务院申请施行“特别房产消费税”等抑制高房价思路。
物业税、房地产消费税、房地产保有税，都可以划入不动产税，为了抑制房价过高，政府拟对高端房产征收特别消费税。
4月6日财 政部公布的2010年工作重点，“改革完善税收制度，适时出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，公平税收负担，完善消费税制度，完善房产税制度；积极支持收入分配等改革。”其中，房产税释放出的政策信号。

此次国际金融危机中，中 国的银行体系依然保持稳健，去年银行新增贷款投放规模接近10万亿元，有力地支持了经济复苏。银行体系的表现与审慎监管、有效的风险管控密切相关。
适当控制杠杆率对于金融体系非常重要，大型商业银行和资本市场之间必须设立防火墙，利用存贷比等传统的财务指标加强风险管理。商业银行还要有非常强健的风险监控机制来防范交易对手风险。
今后，所有银 行都必须向银 监会提交报告，反映贷款项目的风险敞口。一旦发现问题，须进行限期整改，包括增加抵押物等。银 监会还会派出自己的检 查团队，核实报告的真实情况，还将根据银行整改情况，相应加强监管。
民营资 本办金 融的问题，银监会赞成并鼓励民营资本参与银行业，但作为银行的股东必须符合三个条件：要有做银行的基本技能、有一定经验、有长期的承诺。在目前国内12家股份制商业银行中，民营资本占比已经超过40%；145家城市商业银行中，民营资本占比超过60%。

中 国银 监会11日表示，银 行业金融机构应增加风险意识，不对投机投资性购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款首付比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。银 监会要求对已利用贷款购买住房、又申请第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付比例不低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
目前部分商业银行审慎评估二套及以上房风险，比如北京的有些银行已自主审慎地将二套以上房首付比例提高到60%。
对房地产领域的贷款风险，从三方面加强管控：对于土地储备，要求商业银行要对土地进行逐块跟踪，严格管理存贷比，并根据地方政府不同的信用状况区别对待。对于房地产开发贷款，要求商业银行严格检查房地产开发商的信用和财务情况，对开发商贷款实行名单式管理，并禁止开发商用土地做抵押品。对于住房抵押贷款，要求银行必须实行贷款面签制，在首付比例和利率浮动方面，严格区分首套房贷和二套及二套以上房贷。

房地产特别消费税将按照买房时合同价打七折后再按1.2%至1.5%征收。股市地产股再度受挫，房地产板块整体下跌。。

这无疑是地产板块政策最要命的利空，地产板块连续两日大幅调整，房地产板块居资金净流出首位，今日开盘后继续拖累两市翻绿，截至上午收盘，万科 (000002跌逾2%、保利地产(600048)、金地集团、招商地产均暴跌逾5%，卧龙地产跌逾4%、云南城投跌逾6%、中天城投跌逾一度跌7%。午后，沪指跌幅扩大，逼近3100点。资金流向监测报告:地产股半日流出18亿，全天净流出27.72亿元
周一早市资金继续离场，地产股依然是最大空头，继上周A股市场有180亿资金流出后，今日资金继续流出，五成以上行业被净卖出，其中地产和银行两大板块为12日最大空头。

资金流出的行业中，房地产板块成最大空头，全天净流出27.72亿元，远超其他行业。此外，银行业流出金额超过了14亿元，交通运输设备净流出9.33亿元，化学、证券期货净流出均逾6亿元。

12日深沪两市合计净流出资金63.82亿元，其中机构资金净流出24.06亿元，散户资金净流出39.75亿元。

央企退出地产、关注房产税，物业税冷淡处理，似乎表明了调控房地产市场的新选择。房产税释放出了最重要的调控高房价的政策信号，房地产市场新一轮的震荡是难免的。作者：翟智高2010-4-13