掏粪工手记之一（转贴）

兼职干这行两年了，想把自己的经历与大家分享。我要说的第一句话，也是最后要重复的，就是房地产是一个每一个地区（小到几条街的范围）都不一样的生意。别人说的只能是一般的生意法则，具体操作要靠摸透了当地的情况。在这个坛子上凭自己一孔之见同别人争的人很多，火气还那么大，实在有失为人之道。

我自己的情况，比较稳定的工作，一人养家，孩子比较多。钱虽然攒了一些，但无论是供孩子上学或是自己养老还是差得远。股票这往下十年是别想靠得住了（对炒短线没有兴趣）。所以近两年来陆陆续用现金进了十几个单元的出租房，从规模也算不太小的地主了，照某些人说来，也还是个掏粪工。

先讲一讲市场情况。这个城市是属于衰败的工业城，市区大部分是黑人。有一些区域已经大量出现空房或被政府拆除。我所感兴趣的是靠近大学区的黑人区的市场。由于不能考虑增值可能，大学区附近白人区的出租房的收入远不能令我满意（这我往后还要提到）。

这个市场又细分为三部分：

(1)低收入工作职员（工人），学生（穷或富): 距离大学10条街以内

(2)低收入工作职员，学生（穷)，福利家庭（穷人）：距离大学5-15条街

(3)福利家庭：15条街以外（2哩）

在这么大小的范围内，房价差得很大（第一条街和第十五条街至少差一倍），但房租差别不大。所以从性价比上烂街是最赚钱的，但麻烦也多。

这三个市场，各有个的问题。工人和富学生的竞争市场是临近的好区，所以对房子质量和维护的要求比较高，找房客时需要看很多次才能彼此满意。当然住进去以后的事情少。换房客的频率比较高（工人要么向上走，自己买房,要么向下走，丢工作），但总的是最省心的。穷学生的要求不高，但流动性大，又有夏季的问题（换人集中在很短的时间里），费心次之。穷人的维修是最多的，但容易租出去，而且流动少。从收钱的角度，学生从不拖欠，工人则经常拖个把星期不等。穷人的房租政府直接付，只要所有表格都弄得对倒是不必担心的。

这些房子现在都是自己管。有比较固定的维修工管修理，但大部分事情还要自己去。因为修房子的经验还要通过观察和动手积累。由于这十几个单元在上手时绝大多数都状况不佳或租客不合适，这两年的工作量比较大。好在现在一次性的事情基本做完了，周末可以和家人在一起。

经营的收获和体会：

几个关键的环节：第一，经营方针，租房子是一种服务。即在顾客需要的时候提供能满足需求的单元。首先，房子必须满足可居条件，损坏后必须及时修理。这个说起来容易，但实践证明相当大部分的房主（在我考虑的区域）做不到这样。你做的好，就有一批跟你走的房客。除此之外，不必要的更新能拖就拖。第二，任何公司，钱是做市场的人挣来的。同房客看房一定要抓紧。他们的决定是在从几小时至几天内作出的。对认为满意的顾客要有沟通，了解他们的需要。第三，重要的事情事先要画好线。 对工人，他们确实收入有限，万一这个月修个车就付不上房钱，所以我给他们说，临时有困难可以分两次交，也不一定罚他们的钱，但是不要过月。而且房客损坏的我可以找人修，但要他们自己出。第四，文档的管理要职业化。月结，年结都要符合要求。既然是当成一件正经的事来做就要对自己有要求，而不是满足于每个月收一笔小钱（对我现在已经远不是一笔小钱了）。要总结经验向一年比一年更好的方向努力。

（待续）