-*-紫色王家思絮絮-*-
我思无邪、我行无悔
正文
(给老家某网站写的，拷贝至此)
前不久和以前在北京的某个熟人联系，说他们已经在北京买了房子。我漫不经心地回应到，恭喜啊，应该很满意吧？熟人笑道，地理位置还比较行啦，在三环线附近，200 个平米，只是价格太贵了，花了900 多万。我大吃一惊，怎么要 1000 万！我知道北京的房价历来贵，但是几年下来，怎么就涨到了1000 万，贵到这个程度！你的房子想必是豪宅吧？熟人苦笑道，哪里来的豪宅，也就是个中等偏上的公寓房而已......
这个熟人算比较有钱的，因此敢掏 1000 万在三环买个好公寓房。那些没有钱的，大约只得去五环线开外的郊区买 200 万的了。我的妈，屈指一算，每平方得 5万人民币，京沪的房价，恐怕已经能和香港、新加坡、纽约相提并论了，心里不禁有些庆幸当初没有选择留在北京生活，饱受高房价的煎熬和折磨。
很明显的泡沫了么。据称上世纪八十年代末，在日本房地产泡沫顶峰时期，东京的房地产市场总值能买下整个美国的房地产。东京大是大，人口多是多，但是也只能和大纽约地区相提并论而已，能买下整个美国的房地产，不是开玩笑是什么。果不其然，当市场承载不起巨大的泡沫后，东京的房地产市场市场应声而倒，其价格平均掉了 90%，极个别 primier 地区，据说下降了 99%，日本经济随即陷入沼泽，其房地产市场直到 2006-2007年才有所起色，只是随即而来的世界经济危机，再次将日本房地产市场推向了泥沼。
即使撇开从人性角度而言、做到百姓居有定所是执政者的理想不谈，日本、香港房地产泡沫对经济造成的沉重打击这样活生生的例子，也足以应该让智囊团拿出必要的对策，别让房地产泡沫继续扩大，别让房价继续上升。这些对策中很重要的一条就是征收房地产税，促使房价在可比条件下下降。
众所周知，中国目前正在酝酿房地产税的改革，买房缴税基本已经成了定局，而且很遗憾的是，中国在不久的将来肯定会对住房征收地产税，前段时间有谣传说房地产税将率先在珠江三角洲试行。到时老百姓反感也成，怨声载道也罢，他们的荷包，估计会被ZF掏空一些，例如每年被例外掏出几千块钱。
有很多理由要抽取房地产税。比较冠冕堂皇的说法之一，就是税收是调节百姓收入的一根杠杆，基本上起到杀富济贫的作用，它确实是取之于民，但是也用之于民，尽管具体怎么样，基本上可以衡量一个国家和地方ZF的廉洁程度，例如像诸如挪威、芬兰等国的ZF，据说就相当廉洁；那里的税收虽然高，但是居民的福利待遇也不错，杀富济贫尽管某种程度上能扼杀国家的竞争力，但是能还来社会稳定，也算是值得的。
征收房地产税的理由之二，就是中国目前在效仿美国的经济模式和管理模式，所以征收房地产税也就变得“顺理成章”。第三，也许是最主要的原因：ZF需要钱去运作。咱们的ZF是个庞大的政府，从中央到地方，特别是地方，机构很臃肿，所以就算所有的雇员都廉洁奉公，其开销也很大，所以它必须要有很多的资金才能运转。现在ZF能从拍卖土地上获取收入，但是土地资源本身很有限，卖出一亩就少了一亩，而土地价格不能无限地抬高(否则无论企业还是私人都承受不起的，对不对)，所以收取房地产税就显得势在必行了：蛋糕就那么大，僧多粥少，许多人要分，制定一些游戏规则，即使是冠冕堂皇，总是有必要的。
言归正传，呵呵。这里我就所知道的房地产税稍微展开说说，所说的许多内容，相信也是大家以后会遇到的(因为中国会征收房地产税的)，希望对大家略有帮助。咱们的 ZF在制定相关的税收政策时可以参考西方国家在这方面许多年积累而来的经验，能少走很多弯路，尽管在执行相关的政策时有多少税收会“中饱私囊”，那大约只有天知道了，呵呵。
西方国家怎么收取和分配房地产税，是有不少区别的，其区别足以导致社会文化的迥异。以美国为例，房地产税叫做 realproperty tax，它属于财产税 (property tax)的一种，而且是最重要的一种。但是，美国建国时，联邦政府虽然获得了征税的权力，但是有一个例外：联邦政府不能征财产税。当时美国的财产税所涉及的财产，还包括房产之外的其他财产。这一块的税收权力，是留给州政府和地方一级政府的(主要是县政府，但是大部分地区，特别是成立了建制城镇的地区，县政府以下的 city/town/municipal政府也会抽税)。美国地方政府这一抽税权力，再加上房地产市场的巨大规模，使得美国社会出现了“学区/社区”这样独特的文化概念，而在欧洲大部分国家，是没有“学区”这样的区分的。学区是什么呢？学区就是 schooldistrict，规定哪个地方的学生到指定的学校上学，除非特别原因，通常不能选择别的学校，除非选择上不受政府资助的私立学校。学区的边界通常很固定，如果有所变动，一般需要学区管理机构投票表决。正因为有这样的规定，再加上美国关于怎么样分配地产税有一套完整而且比较公平的方案(基本上在某地某小区某街道收取的税收，会用到相应的某地某小区某街道)，这样，如果某个学区比较好，那通常意味着那个地方的地产税比较高(地产税通常和房价成比例，所以这也表明那个地方的房子贵)；因为地产税高，所以用于街道维修、公用设施的钱就多，社区环境和治安通常很好，所以高收入者就会选择住在好学区，从而导致好学区的房价升高，所以低收入者 (例如黑人、以墨西哥人为代表的西班牙裔人)就难以承受高昂的房价以及地产税，而不得不迁入差学区，导致两极分化。所以，美国的住房往往会出现这样的情况：在优秀的社区/学区，100万只能买到一栋普普通通的住房，稍微离开几个公里，一半的价钱就能在差区买到一栋很棒的豪宅。所以美国的这一法律 (联邦政府不能收地产税) 直接导致了学区的形成，和其“民族的熔炉”这一美誉是矛盾的。为了弱化学区导致的两极分化，政府不得不采取一些别的措施，但是和庞大的房地产市场相比，效果不算多大。
具体举个实例，看看房产税到底包括些什么。先上传税表截图，如下。
上图直接翻译成汉语的话，就是：
收费说明 估价 税率(每$100) 总数
县政府税 692,730 1.014 7,024.28
消防税 692,730 0.1355 938.65
州政府地产税 692,730 0.112 775.86
从价费 692,730 0.08 554.18
front foot 下水道收费 67.80
front foot 自来水收费 48.60
垃圾 225.00
---------------------------------------------------
合计 9.634.37
可以看出，这些税收中县政府的收税是最多的。我所在的县全县税率一样，差不多是房价的1%。但是一般并非总这样。对有些县而言，不同的城镇税率也略有差异。不同的州地产税税率差异很大，例如加利福尼亚的地产税税率就比较低，而且加州许多地方，法律规定房子估价每年不能上涨 1%，所以有些富翁在加州好区养个百年或者好几十年的老房，因为这个 1%的缘故，其地产税是很低的，所以那些富翁宁可将房子囤积在手上，也不愿意卖掉，就是这个道理。但是，对大部分州而言，平均税率差不多是房价的1%，但是最高的可以有 2% 或者更高，例如新泽西州和德克萨斯州，平均税率都超过2.5%，只是德克萨斯的房价很便宜，和北京相比，基本上相当于白菜价，20万美元即使在达拉斯或者休斯敦这样的大城市也能买到非常好的房子，所以地税即使有2.5%，总价上并不高，而新泽西的房价可是很昂贵的，在好区，100万也不见得能买到很好的房子，这时如果按照 2% 交税悻流失的银子还是相当可观的。
有些地方还有一个称为 city/municipal tax的收税，亦即市镇政府的收税，通常不多。有的市镇政府要额外修建诸如图书馆、公园、体育场地等公用设施，需要的钱也来自这些税收。我所在的县没有这项收费，是因为这个县没有任何法定意义或者行政意义上的城镇，只有邮局意义上的城镇，尽管整个县基本上都城镇化了，但是整个县好几十万人口，就只有一个县政府，没有任何市政府或者镇政府，比较奇怪，是不是？当然，这么做的好处就是能节省些政府开销，尽管这个县并非很穷(实际上它一直是美国最富裕的十个县之一)。
消防税是出乎意料的高，我去年贡献了差不多 $1000，实在有些委屈：)但是公平地说，美国政府办事虽然也比较拖拉，但是警察和消防队办事的效率是非常高的，在普通百姓心中其口碑很不错。举个例子，如果哪个组织替消防队募捐，许多人会慷慨解囊的，就连我这样不喜欢捐款的人也捐过，但是牧师出了教会就难以募捐到钱；如果哪个律师协会公开募捐的话，估计会招来一片谴责声。在比交新的区，消防队是能自动检测到谁家着火了或者有火警警报的，一旦消防队知道哪里发生了火灾，或者谁打了火警警报，救火车就会呼啸而来准备救火，尽管99%的情况下并没有发生火灾。
从价费 (AD Valorem)并非每年都交，一般只在产权易主等特殊情况下才交，所以这项税并无多大的代表意义。垃圾费包括收垃圾的费用 (一般每周收一次)，以及废品回收的费用(例如废纸，牛奶壶，树枝树叶、剪割下的青草等)。当然，如果你舍不得这$225，你可以打电话给县政府，说你自己将垃圾送到垃圾场，将废品送到回收站 (当然，垃圾场和回收站也会向你收费，不过很少，例如每年20-30美元)，省下这笔费用，只是很少有人这么做。
那个难以翻译的两项费用：front foot sewer /water，实际上和税收毫无关系，只是由县政府代收而已，真正的收款人是建筑商。为什么会有这两项费用呢？那是因为，建筑商在开发新区时，因为要铺设下水道和水管等设施(因为是新区，所以原本就没有，对不对)，这些费用是要分摊到每个房主的，是不是？这些钱往往有好几百或者好几千。当然，几百几千并不算多少钱，但是问题是，老美是不喜欢存钱的，这次经济危机前的全民储蓄率，是 0.3%，经济危机后，变得更为节俭的老美储蓄率也不过 1%(当然，老美的钱并非一定是消费掉了，许多其实是拿去投资了的，但是无论如何，老美银行里的现金是很少的)，所以，在购买新房时，几千美金就变得比较可观。为了减少买主的首付，这时政府就会和建筑商“合作” (通常政府是不会和谁合作的)，由政府出面作担保，将这些钱以分期付款的方式 (比如说 20年期限) 逐年还给建筑商，每年出几十或者一百多不等。通常，建筑商也乐意这么干，因为这钱是由政府代收，谁欠帐也不敢欠政府的(否则小心房子被没收，呵呵)，回收有保障，何况降低首付能使房子卖得快。
另一表也附带说了，县政府抽取的税收中，65.57% 的钱用于教育，11.55% 的用于公共安全 (例如警察)，5.04% 的用于公用设施，2.48% 用于政府的管理开销，剩下的 15.36% 不知干啥去了，呵呵。
当然，谁都不愿意多出房地产税，因为这笔钱尽管可以拿来抵联邦税和州税，但是大部分毕竟白白给政府了。税率是个人不能控制的，所以要少交税，就只能减少政府给房子的估价 (assessment)，对不对？这个估价通常每 2-3年做一次，指导原则是尽力反映市场价格。但是房地产市场是变化的，估价和实际市场价格脱节，并不少见。例如我这个房子，2009 年的估价差不多到 70 万去了，实际上现在值不了这么多，因为这个估价是三年前 (也就是 2006 年) 作出的，那时房地产泡沫正旺，2006、2007年将这个房子卖掉，确实能卖 70 万，并不算误估，只是 2007、2008房价大缩水而已。只是可惜了我这样的笨笨，还以为地产税像前任房主或者邻居一样每年只有 5000 多，直到 7 月份收到账单时，看到 9000多字样时才傻眼了，于是立即向县政府申诉，填了张申诉表，说你们怎么按照 70 万去收税，这太离谱了。县政府说，70万是以前估算的，你寄来的申诉表，因为过了两个月期限，不能算是 2009 年的申诉，只能算是 2010年的申诉，所以很遗憾，我们不能更改你的地产税。我说，我的邻居每年就交4、5千，凭什么要我交差不多一万？这太不公平了。县政府说，地产税是按照估价算出来的。我道，我的成交价只有 50 多万，这是真实的市场价，既然估价应该反映市场价，那你就应该按照 50多万收税。县政府说，你说得没错，但是问题是你错过了申诉期限。我说，并非我故意错过申诉期限，而是我根本不知道我可以申诉，你们从来没有告诉我我可以申诉，再说，你们也不对，不按照成交价抽税而按照老估价抽税，没有这个道理......大家看，我和县政府都有道理，对不对？反正几个回合下来，不了了之，俺已经写信给州政府去了，要求更改，呵呵。毕竟，如果能申诉成功，包括 HOA 在内，俺可以捞回 2000 多差不多 3000，何乐而不为。
细心的读者可能会问，你的邻居房子的估价也是老的，假设也是 70 万，为什么他们只交 4000多的税呢？这里就涉及地产税中的一个重要概念：homesteadcredit。我不知如何翻译这个词汇，其意思就是政府为了保护居民不至于交纳过高的地产税而设置的一道上限，特别是在房地产泡沫时代。通常，州政府会设置个百分比，例如 10%，意思是，无论明年房价如何疯长，全州任何人的房地产税增幅不能超过 10%。实际上，每个县都有不同的设置(当然，县政府的设置不能高于州政府的设置)，例如我们这个县的设置就是 5%。所以说，尽管 2004-2007 年房价疯长，但是房地产税却最多只能长 5%。我们这里这批住房大抵是在 2000 年建造的，那时房价只有 20多万，所以考虑到homestead credit，尽管他们的房价估价有 70 万，但是这和他们的房地产税没有多大的关系。
中国以后征收房地产税时，我觉得 homestead credit 这样的条款应该会被采用的，很可能是中央 ZF 或者省 ZF 的强行规定，这能适当地保护居民的利益，不至于被基层 ZF 的无法无天所吞噬。
再补充几句：房地产市场价值是怎么评估的。其评估价通常包括两方面：地价 (land) 和房子本身的价格 (improvement)，两者的总和就是房价的评估价，亦即 assessment。
地价不同的地方相差很大，但是即使在同一居民区，地价也并非和土地面积成正比。例如一栋占地 5000 平方英尺 (一平方米大约等于 10平方英尺)，假设地价为 20 万，另一栋占地 30000 平方英尺的房子，地价并没有第一个房子的 6 倍，而是明显低于6倍，例如 30 万或者40 万。但是美国的产权和中国的产权是相差很大的。美国房子的产权，基本上是 FeeSimple，这是种比较彻底的产权，地产也是房主的。但是中国至今并无地产产权，只存在土地租赁，名义上，土地属于国家所有，不属于地方政府，更不属于个人。所以咱们的 ZF 和美国联邦 ZF 在收取地产税时是有本质区别的：咱们的中央 ZF理论上能从居民收取地产税，而美国联邦政府则没有这个资格。前面咱们看到了，美国联邦政府无权收取地产税就等于放弃了调节平衡学区的权力，这样就导致了学区的两极分化。公平地说，这对社会安定对淡化社会矛盾是不利的，所以我猜，到时各级 ZF都会从房地产税中试图分取一杯羹的。果真这样的话，如果中央、省 ZF能将所得的地产税合理地用于不同地区之间的调节和平衡，那可以说是功德一件，否则到时中国的学区毫无疑问会导致两极分化的(只是不会像美国这样分化得厉害，因为美国不同的人种，其文化差异实在太大)：也就是说，师大附中和长沙市一中、雅礼中学附近的房子会明显比一般中学附近的房子昂贵。
前不久和以前在北京的某个熟人联系，说他们已经在北京买了房子。我漫不经心地回应到，恭喜啊，应该很满意吧？熟人笑道，地理位置还比较行啦，在三环线附近，200 个平米，只是价格太贵了，花了900 多万。我大吃一惊，怎么要 1000 万！我知道北京的房价历来贵，但是几年下来，怎么就涨到了1000 万，贵到这个程度！你的房子想必是豪宅吧？熟人苦笑道，哪里来的豪宅，也就是个中等偏上的公寓房而已......
这个熟人算比较有钱的，因此敢掏 1000 万在三环买个好公寓房。那些没有钱的，大约只得去五环线开外的郊区买 200 万的了。我的妈，屈指一算，每平方得 5万人民币，京沪的房价，恐怕已经能和香港、新加坡、纽约相提并论了，心里不禁有些庆幸当初没有选择留在北京生活，饱受高房价的煎熬和折磨。
很明显的泡沫了么。据称上世纪八十年代末，在日本房地产泡沫顶峰时期，东京的房地产市场总值能买下整个美国的房地产。东京大是大，人口多是多，但是也只能和大纽约地区相提并论而已，能买下整个美国的房地产，不是开玩笑是什么。果不其然，当市场承载不起巨大的泡沫后，东京的房地产市场市场应声而倒，其价格平均掉了 90%，极个别 primier 地区，据说下降了 99%，日本经济随即陷入沼泽，其房地产市场直到 2006-2007年才有所起色，只是随即而来的世界经济危机，再次将日本房地产市场推向了泥沼。
即使撇开从人性角度而言、做到百姓居有定所是执政者的理想不谈，日本、香港房地产泡沫对经济造成的沉重打击这样活生生的例子，也足以应该让智囊团拿出必要的对策，别让房地产泡沫继续扩大，别让房价继续上升。这些对策中很重要的一条就是征收房地产税，促使房价在可比条件下下降。
众所周知，中国目前正在酝酿房地产税的改革，买房缴税基本已经成了定局，而且很遗憾的是，中国在不久的将来肯定会对住房征收地产税，前段时间有谣传说房地产税将率先在珠江三角洲试行。到时老百姓反感也成，怨声载道也罢，他们的荷包，估计会被ZF掏空一些，例如每年被例外掏出几千块钱。
有很多理由要抽取房地产税。比较冠冕堂皇的说法之一，就是税收是调节百姓收入的一根杠杆，基本上起到杀富济贫的作用，它确实是取之于民，但是也用之于民，尽管具体怎么样，基本上可以衡量一个国家和地方ZF的廉洁程度，例如像诸如挪威、芬兰等国的ZF，据说就相当廉洁；那里的税收虽然高，但是居民的福利待遇也不错，杀富济贫尽管某种程度上能扼杀国家的竞争力，但是能还来社会稳定，也算是值得的。
征收房地产税的理由之二，就是中国目前在效仿美国的经济模式和管理模式，所以征收房地产税也就变得“顺理成章”。第三，也许是最主要的原因：ZF需要钱去运作。咱们的ZF是个庞大的政府，从中央到地方，特别是地方，机构很臃肿，所以就算所有的雇员都廉洁奉公，其开销也很大，所以它必须要有很多的资金才能运转。现在ZF能从拍卖土地上获取收入，但是土地资源本身很有限，卖出一亩就少了一亩，而土地价格不能无限地抬高(否则无论企业还是私人都承受不起的，对不对)，所以收取房地产税就显得势在必行了：蛋糕就那么大，僧多粥少，许多人要分，制定一些游戏规则，即使是冠冕堂皇，总是有必要的。
言归正传，呵呵。这里我就所知道的房地产税稍微展开说说，所说的许多内容，相信也是大家以后会遇到的(因为中国会征收房地产税的)，希望对大家略有帮助。咱们的 ZF在制定相关的税收政策时可以参考西方国家在这方面许多年积累而来的经验，能少走很多弯路，尽管在执行相关的政策时有多少税收会“中饱私囊”，那大约只有天知道了，呵呵。
西方国家怎么收取和分配房地产税，是有不少区别的，其区别足以导致社会文化的迥异。以美国为例，房地产税叫做 realproperty tax，它属于财产税 (property tax)的一种，而且是最重要的一种。但是，美国建国时，联邦政府虽然获得了征税的权力，但是有一个例外：联邦政府不能征财产税。当时美国的财产税所涉及的财产，还包括房产之外的其他财产。这一块的税收权力，是留给州政府和地方一级政府的(主要是县政府，但是大部分地区，特别是成立了建制城镇的地区，县政府以下的 city/town/municipal政府也会抽税)。美国地方政府这一抽税权力，再加上房地产市场的巨大规模，使得美国社会出现了“学区/社区”这样独特的文化概念，而在欧洲大部分国家，是没有“学区”这样的区分的。学区是什么呢？学区就是 schooldistrict，规定哪个地方的学生到指定的学校上学，除非特别原因，通常不能选择别的学校，除非选择上不受政府资助的私立学校。学区的边界通常很固定，如果有所变动，一般需要学区管理机构投票表决。正因为有这样的规定，再加上美国关于怎么样分配地产税有一套完整而且比较公平的方案(基本上在某地某小区某街道收取的税收，会用到相应的某地某小区某街道)，这样，如果某个学区比较好，那通常意味着那个地方的地产税比较高(地产税通常和房价成比例，所以这也表明那个地方的房子贵)；因为地产税高，所以用于街道维修、公用设施的钱就多，社区环境和治安通常很好，所以高收入者就会选择住在好学区，从而导致好学区的房价升高，所以低收入者 (例如黑人、以墨西哥人为代表的西班牙裔人)就难以承受高昂的房价以及地产税，而不得不迁入差学区，导致两极分化。所以，美国的住房往往会出现这样的情况：在优秀的社区/学区，100万只能买到一栋普普通通的住房，稍微离开几个公里，一半的价钱就能在差区买到一栋很棒的豪宅。所以美国的这一法律 (联邦政府不能收地产税) 直接导致了学区的形成，和其“民族的熔炉”这一美誉是矛盾的。为了弱化学区导致的两极分化，政府不得不采取一些别的措施，但是和庞大的房地产市场相比，效果不算多大。
具体举个实例，看看房产税到底包括些什么。先上传税表截图，如下。
上图直接翻译成汉语的话，就是：
收费说明 估价 税率(每$100) 总数
县政府税 692,730 1.014 7,024.28
消防税 692,730 0.1355 938.65
州政府地产税 692,730 0.112 775.86
从价费 692,730 0.08 554.18
front foot 下水道收费 67.80
front foot 自来水收费 48.60
垃圾 225.00
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合计 9.634.37
可以看出，这些税收中县政府的收税是最多的。我所在的县全县税率一样，差不多是房价的1%。但是一般并非总这样。对有些县而言，不同的城镇税率也略有差异。不同的州地产税税率差异很大，例如加利福尼亚的地产税税率就比较低，而且加州许多地方，法律规定房子估价每年不能上涨 1%，所以有些富翁在加州好区养个百年或者好几十年的老房，因为这个 1%的缘故，其地产税是很低的，所以那些富翁宁可将房子囤积在手上，也不愿意卖掉，就是这个道理。但是，对大部分州而言，平均税率差不多是房价的1%，但是最高的可以有 2% 或者更高，例如新泽西州和德克萨斯州，平均税率都超过2.5%，只是德克萨斯的房价很便宜，和北京相比，基本上相当于白菜价，20万美元即使在达拉斯或者休斯敦这样的大城市也能买到非常好的房子，所以地税即使有2.5%，总价上并不高，而新泽西的房价可是很昂贵的，在好区，100万也不见得能买到很好的房子，这时如果按照 2% 交税悻流失的银子还是相当可观的。
有些地方还有一个称为 city/municipal tax的收税，亦即市镇政府的收税，通常不多。有的市镇政府要额外修建诸如图书馆、公园、体育场地等公用设施，需要的钱也来自这些税收。我所在的县没有这项收费，是因为这个县没有任何法定意义或者行政意义上的城镇，只有邮局意义上的城镇，尽管整个县基本上都城镇化了，但是整个县好几十万人口，就只有一个县政府，没有任何市政府或者镇政府，比较奇怪，是不是？当然，这么做的好处就是能节省些政府开销，尽管这个县并非很穷(实际上它一直是美国最富裕的十个县之一)。
消防税是出乎意料的高，我去年贡献了差不多 $1000，实在有些委屈：)但是公平地说，美国政府办事虽然也比较拖拉，但是警察和消防队办事的效率是非常高的，在普通百姓心中其口碑很不错。举个例子，如果哪个组织替消防队募捐，许多人会慷慨解囊的，就连我这样不喜欢捐款的人也捐过，但是牧师出了教会就难以募捐到钱；如果哪个律师协会公开募捐的话，估计会招来一片谴责声。在比交新的区，消防队是能自动检测到谁家着火了或者有火警警报的，一旦消防队知道哪里发生了火灾，或者谁打了火警警报，救火车就会呼啸而来准备救火，尽管99%的情况下并没有发生火灾。
从价费 (AD Valorem)并非每年都交，一般只在产权易主等特殊情况下才交，所以这项税并无多大的代表意义。垃圾费包括收垃圾的费用 (一般每周收一次)，以及废品回收的费用(例如废纸，牛奶壶，树枝树叶、剪割下的青草等)。当然，如果你舍不得这$225，你可以打电话给县政府，说你自己将垃圾送到垃圾场，将废品送到回收站 (当然，垃圾场和回收站也会向你收费，不过很少，例如每年20-30美元)，省下这笔费用，只是很少有人这么做。
那个难以翻译的两项费用：front foot sewer /water，实际上和税收毫无关系，只是由县政府代收而已，真正的收款人是建筑商。为什么会有这两项费用呢？那是因为，建筑商在开发新区时，因为要铺设下水道和水管等设施(因为是新区，所以原本就没有，对不对)，这些费用是要分摊到每个房主的，是不是？这些钱往往有好几百或者好几千。当然，几百几千并不算多少钱，但是问题是，老美是不喜欢存钱的，这次经济危机前的全民储蓄率，是 0.3%，经济危机后，变得更为节俭的老美储蓄率也不过 1%(当然，老美的钱并非一定是消费掉了，许多其实是拿去投资了的，但是无论如何，老美银行里的现金是很少的)，所以，在购买新房时，几千美金就变得比较可观。为了减少买主的首付，这时政府就会和建筑商“合作” (通常政府是不会和谁合作的)，由政府出面作担保，将这些钱以分期付款的方式 (比如说 20年期限) 逐年还给建筑商，每年出几十或者一百多不等。通常，建筑商也乐意这么干，因为这钱是由政府代收，谁欠帐也不敢欠政府的(否则小心房子被没收，呵呵)，回收有保障，何况降低首付能使房子卖得快。
另一表也附带说了，县政府抽取的税收中，65.57% 的钱用于教育，11.55% 的用于公共安全 (例如警察)，5.04% 的用于公用设施，2.48% 用于政府的管理开销，剩下的 15.36% 不知干啥去了，呵呵。
当然，谁都不愿意多出房地产税，因为这笔钱尽管可以拿来抵联邦税和州税，但是大部分毕竟白白给政府了。税率是个人不能控制的，所以要少交税，就只能减少政府给房子的估价 (assessment)，对不对？这个估价通常每 2-3年做一次，指导原则是尽力反映市场价格。但是房地产市场是变化的，估价和实际市场价格脱节，并不少见。例如我这个房子，2009 年的估价差不多到 70 万去了，实际上现在值不了这么多，因为这个估价是三年前 (也就是 2006 年) 作出的，那时房地产泡沫正旺，2006、2007年将这个房子卖掉，确实能卖 70 万，并不算误估，只是 2007、2008房价大缩水而已。只是可惜了我这样的笨笨，还以为地产税像前任房主或者邻居一样每年只有 5000 多，直到 7 月份收到账单时，看到 9000多字样时才傻眼了，于是立即向县政府申诉，填了张申诉表，说你们怎么按照 70 万去收税，这太离谱了。县政府说，70万是以前估算的，你寄来的申诉表，因为过了两个月期限，不能算是 2009 年的申诉，只能算是 2010年的申诉，所以很遗憾，我们不能更改你的地产税。我说，我的邻居每年就交4、5千，凭什么要我交差不多一万？这太不公平了。县政府说，地产税是按照估价算出来的。我道，我的成交价只有 50 多万，这是真实的市场价，既然估价应该反映市场价，那你就应该按照 50多万收税。县政府说，你说得没错，但是问题是你错过了申诉期限。我说，并非我故意错过申诉期限，而是我根本不知道我可以申诉，你们从来没有告诉我我可以申诉，再说，你们也不对，不按照成交价抽税而按照老估价抽税，没有这个道理......大家看，我和县政府都有道理，对不对？反正几个回合下来，不了了之，俺已经写信给州政府去了，要求更改，呵呵。毕竟，如果能申诉成功，包括 HOA 在内，俺可以捞回 2000 多差不多 3000，何乐而不为。
细心的读者可能会问，你的邻居房子的估价也是老的，假设也是 70 万，为什么他们只交 4000多的税呢？这里就涉及地产税中的一个重要概念：homesteadcredit。我不知如何翻译这个词汇，其意思就是政府为了保护居民不至于交纳过高的地产税而设置的一道上限，特别是在房地产泡沫时代。通常，州政府会设置个百分比，例如 10%，意思是，无论明年房价如何疯长，全州任何人的房地产税增幅不能超过 10%。实际上，每个县都有不同的设置(当然，县政府的设置不能高于州政府的设置)，例如我们这个县的设置就是 5%。所以说，尽管 2004-2007 年房价疯长，但是房地产税却最多只能长 5%。我们这里这批住房大抵是在 2000 年建造的，那时房价只有 20多万，所以考虑到homestead credit，尽管他们的房价估价有 70 万，但是这和他们的房地产税没有多大的关系。
中国以后征收房地产税时，我觉得 homestead credit 这样的条款应该会被采用的，很可能是中央 ZF 或者省 ZF 的强行规定，这能适当地保护居民的利益，不至于被基层 ZF 的无法无天所吞噬。
再补充几句：房地产市场价值是怎么评估的。其评估价通常包括两方面：地价 (land) 和房子本身的价格 (improvement)，两者的总和就是房价的评估价，亦即 assessment。
地价不同的地方相差很大，但是即使在同一居民区，地价也并非和土地面积成正比。例如一栋占地 5000 平方英尺 (一平方米大约等于 10平方英尺)，假设地价为 20 万，另一栋占地 30000 平方英尺的房子，地价并没有第一个房子的 6 倍，而是明显低于6倍，例如 30 万或者40 万。但是美国的产权和中国的产权是相差很大的。美国房子的产权，基本上是 FeeSimple，这是种比较彻底的产权，地产也是房主的。但是中国至今并无地产产权，只存在土地租赁，名义上，土地属于国家所有，不属于地方政府，更不属于个人。所以咱们的 ZF 和美国联邦 ZF 在收取地产税时是有本质区别的：咱们的中央 ZF理论上能从居民收取地产税，而美国联邦政府则没有这个资格。前面咱们看到了，美国联邦政府无权收取地产税就等于放弃了调节平衡学区的权力，这样就导致了学区的两极分化。公平地说，这对社会安定对淡化社会矛盾是不利的，所以我猜，到时各级 ZF都会从房地产税中试图分取一杯羹的。果真这样的话，如果中央、省 ZF能将所得的地产税合理地用于不同地区之间的调节和平衡，那可以说是功德一件，否则到时中国的学区毫无疑问会导致两极分化的(只是不会像美国这样分化得厉害，因为美国不同的人种，其文化差异实在太大)：也就是说，师大附中和长沙市一中、雅礼中学附近的房子会明显比一般中学附近的房子昂贵。
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