-*-紫色王家思絮絮-*-
我思无邪、我行无悔
正文
1)
手头略有些闲钱，放在银行基本上没有利息，就算是定期储蓄或者 money market 帐户，年利率也只有 1% 左右，放在股票市场不保险，而且劳神，于是想买个康斗作为投资，看能否带来一些回报。
康斗是 Condo 的音译，和公寓 (Apartment)是一个意思，至少就建筑形式而言是一回事，区别只是，公寓一般供出租，不能进行产权买卖，而康斗产权可以买卖，尽管买来后供出租的也屡见不鲜。这个想法早两、三个月前就有了。随着美国房地产市场的日渐稳定，甚至回暖，我自然希望能大体上抄个底，待房价回升时再抛售出去，赚点差价。
这次经济危机可能是美国历史上自大萧条以来最严重的之一，如果不是最严重的话。就失业率而言，自 1950 年以来，美国的失业率，除了在 70 年代中期到80 年代中期，以及 90 年代初期在较高水平 (高达 6--9% ) 外，其余绝大部分时间都维持在 5% 左右，但是今年的失业率，自 3月份来就超过了 9%，目前达到 9.8%，离 10% 这个可能导致社会动荡的警戒线不远了。10%的失业率在西欧许多国家是不少见的，但是在美国却罕见，因为美国的经济政策首先是追求就业机会，而不很注重工作的报酬。在不少专业技术领域，美国的薪酬往往不及德国等国的，就是因为这个原因----当然 CEO 除外。美国大公司的 CEO 薪酬是别的国家难以匹敌的，乃至有人认为 CEO们的薪水也是导致经济危机的主因之一：一个 CEO 真的抵得上 300 个 Sam 或者 Joe 吗？
在一些重灾区，例如加州和佛罗里达等地方的差区，房地产几乎崩溃。两年来的凄风苦雨，许多家庭已经破产，许多银行已经倒闭。但是这一切貌似在这个夏天得以转机：首先，是墙街的股市持续上扬，道琼斯指数在波动中上升；其次，首次申请失业救济的人开始减少，总的失业率也渐趋稳定；就房地产而言，好区中的中低档房子价格
已经上涨，甚至出现哄抢现象，价格合理的房子几天内疚能卖掉；还有，最能表明经济复苏与否的 GDP，在持续四个季度出现负增长后(据说这是大萧条后最长的持续衰退)，终于表现强劲，上涨了3.0%。当然，即使这些可以看成经济复苏的标志，但是接下来的形势仍然很严峻：差区的房地产市场，居高不下的失业率(一般失业率的缓解总是滞后于经济的回暖的)，以及很可能随后而来的通货膨胀。毕竟，奥巴马印制了大量的美钞，这些美钞是需要社会去消化的。
2)
因为我手头的钱不多，只能够买很便宜的公寓。好在市场上低于 10 万或者 5 万美元一套的公寓，很多很多，随便就能搜寻到上百套，心想自己首付付一些，然后找银行贷些款，从中挑选出几套勉强称心如意的，应该不很难吧？于是送了个email 给以前那位浙江籍贯的经纪人，说我们想买 1~2套公寓，作为投资供出租用，希望他能给予帮助。这位经纪人口碑不错，像个女人一样耐心细致，不坑人。当然，买卖这种价格只有几万的公寓，按照 2%的佣金计算，经纪人所得的佣金只有几百或者一千的，很少，所以我也不好意思麻烦他单独为我们抽时间看房，只希望他如果在附近有别的房约时能顺便带我看看即可。
经纪人很快回信说，很乐意效劳，但是你不能指望像你购买主住宅一样能从银行贷款。现在银行贷款日趋严格，像这种贬值很快的公寓，银行一般是避之不及，担心自己贷出去的钱打水漂，收不回来。现在所有的银行都有一个不成文的规定，如果某个小区的住房中供屋主居住的比例如果不超过51%，银行会拒绝贷款。所以这样也就导致了某种恶性循环，因为这样的房子难以贷到款，所以很难卖掉，所以房子的价格直线下降；原屋主见房子的价格明显低于其原贷款，也就懒得管了，将这一切烂摊子扔给银行。银行没有办法，只得将这些房子贱价去市场上兜售。如此一来，两年前售价 10-20万一套的公寓，现在开价 2--3 万抛售的，还真是不少。极少数房子的成交历史令人费解，例如我发现一套 2009 年 5 月 29 号以 10万成交的公寓，三个月后又拿到市场上抛售，开价 5 万 2 千，最后成交价只有 4 万 5 千美金，几个月下来，净亏一半还不止。
听经纪人说买这样的房子贷不到款，我心里顿时一凉。这样一来，由于贷款不到，我手头的现金只能买个最便宜的公寓了。我搜索了一下，发现开价三万以下的公寓，市场上尚有十几套，一半以上在大学周围。这样的公寓，只要维护得像样，以后租出去，应该没有问题。再说，就算这两、三万块钱全部打水漂，也不算很大的损失，自己还背得起。于是给经纪人说，我主要对那些开价三万五千以下、以后出租不困难的公寓 (例如在大学附近)感兴趣，希望能买下一套。经纪人说，如果你有现金买下一套，那么你能以你买下的这套住房作抵押，通过 Home Equity Loan(房屋净值贷款) 的形式从银行贷款，买下另外一套贷款额不超过你买下的这套公寓价值的 85%的公寓。他说他去年有个客户，用现金买下四套公寓作投资，然后又用这四套公寓的 Home Equity Loan买下了另外四套公寓。只是去年公寓市场掉价没现在厉害，那位客户每套公寓价格在 6-8 万之间，现在价格已经掉了一半了。
在看房前草草研究了一下厉害得失。例如这套位于高层楼房 (超过 20 层，算非常高的建筑了，因为美国除了大城市市中心外很少有高楼) 的第七层，面积约 900平方英尺 (约 90 平方米)，70 年代的建筑，一室一厅，外加个 den (一般情况下，den 不能算作卧室，因为 den一般没有门，而卧室必须要有窗户和门)，离大学中心不足一公里，据说有校车来往接送住户去学校，所以非常适合出租。房租据说每月在 1200美元左右，水、电、气等全包。开价 2 万 7 千 500 元，属于 foreclosure (银行没收的房屋)，县政府给公寓的估价是 15 万(当然这是以前房子价格很高时的估价；一般县政府每 2-3 年才调整一次估价)，每年的地产税是 1750 左右。这样，理想情况下，房租每年可得12000 美元 (算 10 个月)，除去地产税，还有 1 万的收入。当然，这 1 万元还得拿出一部分去维修，还得掏出一部分支付 HOA(Home Owner Association，相当于物业管理费)，因为房租包括了水、电、气等，这些钱实际上由公寓管理中心从 HOA中代收。至于房屋的维修费用如何，HOA 费用多少，那还得实地考察，获取相关信息。
我于是给经纪人说，我一共找了 4套我感兴趣的公寓，都想看一看，麻烦你联系一下卖方经纪人拿到钥匙。最先看了上面描述的那套住房 (其实四套住房大同小异)，从公寓管理处问到了HOA 价格，结果令我大吃一惊：每月 550 美元。每个月 HOA 550 元，那么每年就得 6600元？这么说来，就算我每年能顺利地将房子租出去，我也就能赚 3000多元，考虑到我还得维护房子，所以如果我运气不济，我岂不是一分钱也赚不到？甚至，如果考虑到遇到了赖账不交房租的住户，我还得亏本？经济人笑道，550美元每月的 HOA 费，还不算很高的，现在一个月收 700 或者更高的，一点都不稀奇。你道美国的地皮并不很便宜，一套差不多 1000平方英尺的公寓，怎么才卖 2 万多块钱呢，其主要原因之一就是 HOA太贵。银行现在虽然没收了房子，但是银行是不做房租生意的，房子如果闲置在那里，银行每年也得背上一万来块钱的地产税和HOA，银行哪里肯干？于是只得拿到市场上卖掉。可惜卖主一则被高昂的 HOA吓着，另外又难以贷款，因此银行的房子越发难以卖掉，造成一种恶性循环，以至一套公寓才卖 2 万多。
我道，看来这 HOA是害人的东西了。就算是水电包干，平均下来一个月也要不了 五六百吧？像我们所在的小镇的公寓房，一套售价差不多 35--40 万，HOA 不也才300 多元？经纪人叹道，你那里的公寓新，水电各家各户自负其责，300多元只是管理费用，而这里的水电却包干了，所以大部分用户是冬天开着窗户将暖气开到 80 度 (注：华氏 80 度，大约相当于摄氏 27度)，现在能源昂贵，这费用自然就上去了。我道，即便如此，这里的公寓环境不佳，维护公寓外的环境，花费不大，就算住户冬天暖气开得很足，一个月也不至于要5、600块钱吧？经纪人笑道，你以为老美都像你这样自觉，每个月都将 HOA 悉数上交？这帮人无聊得很呢，故意不交 HOA费用，而公寓管理部门又不能亏本经营，于是只好将这些拖欠的费用让各住户平摊......
几个房子除了其中之一外都勉强算干净，那个比较脏的，看起来像个猪窝，脏得不行，墙壁上花里胡哨地贴了许多体育图片和明星图片，地毯也是脏不拉叽的，连厨房里都发现有蟑螂。站在高层阳台上朝下一望，只觉一阵晕旋，赶快逃进室内。几个厕所都有漏水的痕迹。好在这样的高层建筑的楼板都是钢筋水泥的，将厕所装修好，并不多困难，也无须花费很多钱，都勉强可以忍受。
四个房子中我选择了上面详细说的那个。经纪人很快准备了合同(格式都是一样的，只不过改改日期、价格、时间、地点等而已)，在原有开价 27500 的基础上我压价 4000，出价 23500。经纪人说，虽然 4000 不是个大数目，但是相对开价的百分比，已经有 15%了。作为卖方的银行，这点恐怕很难以通融，除非银行这段时间没有收到任何报价，否则他们不会考虑这个报价的。我道，房子是 sold as is，银行既然不肯出钱修理房子，我得从开价中拿出几千去装修房子。再说，别的房子开价也就两万多或者三万，我就不信银行没有感受到售房的压力，大不了合同被踢出来，是不是。
合同寄出去后，好不容易等到了银行的回复。银行说，我们开的价格偏低，银行不能接受。看起来银行收到了明显高于我们的报价，而且收到不止一个合同，所以直接将我踢出局，连还价 (counter offer)的机会也不给。卖方经纪人透露信息说，这个公寓因为状态还凑合，无须修理什么，所以银行收到的报价比开价还高出两千元。
看来房地产市场应该触底，恢复了----至少是差不多触底、恢复了。
手头略有些闲钱，放在银行基本上没有利息，就算是定期储蓄或者 money market 帐户，年利率也只有 1% 左右，放在股票市场不保险，而且劳神，于是想买个康斗作为投资，看能否带来一些回报。
康斗是 Condo 的音译，和公寓 (Apartment)是一个意思，至少就建筑形式而言是一回事，区别只是，公寓一般供出租，不能进行产权买卖，而康斗产权可以买卖，尽管买来后供出租的也屡见不鲜。这个想法早两、三个月前就有了。随着美国房地产市场的日渐稳定，甚至回暖，我自然希望能大体上抄个底，待房价回升时再抛售出去，赚点差价。
这次经济危机可能是美国历史上自大萧条以来最严重的之一，如果不是最严重的话。就失业率而言，自 1950 年以来，美国的失业率，除了在 70 年代中期到80 年代中期，以及 90 年代初期在较高水平 (高达 6--9% ) 外，其余绝大部分时间都维持在 5% 左右，但是今年的失业率，自 3月份来就超过了 9%，目前达到 9.8%，离 10% 这个可能导致社会动荡的警戒线不远了。10%的失业率在西欧许多国家是不少见的，但是在美国却罕见，因为美国的经济政策首先是追求就业机会，而不很注重工作的报酬。在不少专业技术领域，美国的薪酬往往不及德国等国的，就是因为这个原因----当然 CEO 除外。美国大公司的 CEO 薪酬是别的国家难以匹敌的，乃至有人认为 CEO们的薪水也是导致经济危机的主因之一：一个 CEO 真的抵得上 300 个 Sam 或者 Joe 吗？
在一些重灾区，例如加州和佛罗里达等地方的差区，房地产几乎崩溃。两年来的凄风苦雨，许多家庭已经破产，许多银行已经倒闭。但是这一切貌似在这个夏天得以转机：首先，是墙街的股市持续上扬，道琼斯指数在波动中上升；其次，首次申请失业救济的人开始减少，总的失业率也渐趋稳定；就房地产而言，好区中的中低档房子价格
已经上涨，甚至出现哄抢现象，价格合理的房子几天内疚能卖掉；还有，最能表明经济复苏与否的 GDP，在持续四个季度出现负增长后(据说这是大萧条后最长的持续衰退)，终于表现强劲，上涨了3.0%。当然，即使这些可以看成经济复苏的标志，但是接下来的形势仍然很严峻：差区的房地产市场，居高不下的失业率(一般失业率的缓解总是滞后于经济的回暖的)，以及很可能随后而来的通货膨胀。毕竟，奥巴马印制了大量的美钞，这些美钞是需要社会去消化的。
2)
因为我手头的钱不多，只能够买很便宜的公寓。好在市场上低于 10 万或者 5 万美元一套的公寓，很多很多，随便就能搜寻到上百套，心想自己首付付一些，然后找银行贷些款，从中挑选出几套勉强称心如意的，应该不很难吧？于是送了个email 给以前那位浙江籍贯的经纪人，说我们想买 1~2套公寓，作为投资供出租用，希望他能给予帮助。这位经纪人口碑不错，像个女人一样耐心细致，不坑人。当然，买卖这种价格只有几万的公寓，按照 2%的佣金计算，经纪人所得的佣金只有几百或者一千的，很少，所以我也不好意思麻烦他单独为我们抽时间看房，只希望他如果在附近有别的房约时能顺便带我看看即可。
经纪人很快回信说，很乐意效劳，但是你不能指望像你购买主住宅一样能从银行贷款。现在银行贷款日趋严格，像这种贬值很快的公寓，银行一般是避之不及，担心自己贷出去的钱打水漂，收不回来。现在所有的银行都有一个不成文的规定，如果某个小区的住房中供屋主居住的比例如果不超过51%，银行会拒绝贷款。所以这样也就导致了某种恶性循环，因为这样的房子难以贷到款，所以很难卖掉，所以房子的价格直线下降；原屋主见房子的价格明显低于其原贷款，也就懒得管了，将这一切烂摊子扔给银行。银行没有办法，只得将这些房子贱价去市场上兜售。如此一来，两年前售价 10-20万一套的公寓，现在开价 2--3 万抛售的，还真是不少。极少数房子的成交历史令人费解，例如我发现一套 2009 年 5 月 29 号以 10万成交的公寓，三个月后又拿到市场上抛售，开价 5 万 2 千，最后成交价只有 4 万 5 千美金，几个月下来，净亏一半还不止。
听经纪人说买这样的房子贷不到款，我心里顿时一凉。这样一来，由于贷款不到，我手头的现金只能买个最便宜的公寓了。我搜索了一下，发现开价三万以下的公寓，市场上尚有十几套，一半以上在大学周围。这样的公寓，只要维护得像样，以后租出去，应该没有问题。再说，就算这两、三万块钱全部打水漂，也不算很大的损失，自己还背得起。于是给经纪人说，我主要对那些开价三万五千以下、以后出租不困难的公寓 (例如在大学附近)感兴趣，希望能买下一套。经纪人说，如果你有现金买下一套，那么你能以你买下的这套住房作抵押，通过 Home Equity Loan(房屋净值贷款) 的形式从银行贷款，买下另外一套贷款额不超过你买下的这套公寓价值的 85%的公寓。他说他去年有个客户，用现金买下四套公寓作投资，然后又用这四套公寓的 Home Equity Loan买下了另外四套公寓。只是去年公寓市场掉价没现在厉害，那位客户每套公寓价格在 6-8 万之间，现在价格已经掉了一半了。
在看房前草草研究了一下厉害得失。例如这套位于高层楼房 (超过 20 层，算非常高的建筑了，因为美国除了大城市市中心外很少有高楼) 的第七层，面积约 900平方英尺 (约 90 平方米)，70 年代的建筑，一室一厅，外加个 den (一般情况下，den 不能算作卧室，因为 den一般没有门，而卧室必须要有窗户和门)，离大学中心不足一公里，据说有校车来往接送住户去学校，所以非常适合出租。房租据说每月在 1200美元左右，水、电、气等全包。开价 2 万 7 千 500 元，属于 foreclosure (银行没收的房屋)，县政府给公寓的估价是 15 万(当然这是以前房子价格很高时的估价；一般县政府每 2-3 年才调整一次估价)，每年的地产税是 1750 左右。这样，理想情况下，房租每年可得12000 美元 (算 10 个月)，除去地产税，还有 1 万的收入。当然，这 1 万元还得拿出一部分去维修，还得掏出一部分支付 HOA(Home Owner Association，相当于物业管理费)，因为房租包括了水、电、气等，这些钱实际上由公寓管理中心从 HOA中代收。至于房屋的维修费用如何，HOA 费用多少，那还得实地考察，获取相关信息。
我于是给经纪人说，我一共找了 4套我感兴趣的公寓，都想看一看，麻烦你联系一下卖方经纪人拿到钥匙。最先看了上面描述的那套住房 (其实四套住房大同小异)，从公寓管理处问到了HOA 价格，结果令我大吃一惊：每月 550 美元。每个月 HOA 550 元，那么每年就得 6600元？这么说来，就算我每年能顺利地将房子租出去，我也就能赚 3000多元，考虑到我还得维护房子，所以如果我运气不济，我岂不是一分钱也赚不到？甚至，如果考虑到遇到了赖账不交房租的住户，我还得亏本？经济人笑道，550美元每月的 HOA 费，还不算很高的，现在一个月收 700 或者更高的，一点都不稀奇。你道美国的地皮并不很便宜，一套差不多 1000平方英尺的公寓，怎么才卖 2 万多块钱呢，其主要原因之一就是 HOA太贵。银行现在虽然没收了房子，但是银行是不做房租生意的，房子如果闲置在那里，银行每年也得背上一万来块钱的地产税和HOA，银行哪里肯干？于是只得拿到市场上卖掉。可惜卖主一则被高昂的 HOA吓着，另外又难以贷款，因此银行的房子越发难以卖掉，造成一种恶性循环，以至一套公寓才卖 2 万多。
我道，看来这 HOA是害人的东西了。就算是水电包干，平均下来一个月也要不了 五六百吧？像我们所在的小镇的公寓房，一套售价差不多 35--40 万，HOA 不也才300 多元？经纪人叹道，你那里的公寓新，水电各家各户自负其责，300多元只是管理费用，而这里的水电却包干了，所以大部分用户是冬天开着窗户将暖气开到 80 度 (注：华氏 80 度，大约相当于摄氏 27度)，现在能源昂贵，这费用自然就上去了。我道，即便如此，这里的公寓环境不佳，维护公寓外的环境，花费不大，就算住户冬天暖气开得很足，一个月也不至于要5、600块钱吧？经纪人笑道，你以为老美都像你这样自觉，每个月都将 HOA 悉数上交？这帮人无聊得很呢，故意不交 HOA费用，而公寓管理部门又不能亏本经营，于是只好将这些拖欠的费用让各住户平摊......
几个房子除了其中之一外都勉强算干净，那个比较脏的，看起来像个猪窝，脏得不行，墙壁上花里胡哨地贴了许多体育图片和明星图片，地毯也是脏不拉叽的，连厨房里都发现有蟑螂。站在高层阳台上朝下一望，只觉一阵晕旋，赶快逃进室内。几个厕所都有漏水的痕迹。好在这样的高层建筑的楼板都是钢筋水泥的，将厕所装修好，并不多困难，也无须花费很多钱，都勉强可以忍受。
四个房子中我选择了上面详细说的那个。经纪人很快准备了合同(格式都是一样的，只不过改改日期、价格、时间、地点等而已)，在原有开价 27500 的基础上我压价 4000，出价 23500。经纪人说，虽然 4000 不是个大数目，但是相对开价的百分比，已经有 15%了。作为卖方的银行，这点恐怕很难以通融，除非银行这段时间没有收到任何报价，否则他们不会考虑这个报价的。我道，房子是 sold as is，银行既然不肯出钱修理房子，我得从开价中拿出几千去装修房子。再说，别的房子开价也就两万多或者三万，我就不信银行没有感受到售房的压力，大不了合同被踢出来，是不是。
合同寄出去后，好不容易等到了银行的回复。银行说，我们开的价格偏低，银行不能接受。看起来银行收到了明显高于我们的报价，而且收到不止一个合同，所以直接将我踢出局，连还价 (counter offer)的机会也不给。卖方经纪人透露信息说，这个公寓因为状态还凑合，无须修理什么，所以银行收到的报价比开价还高出两千元。
看来房地产市场应该触底，恢复了----至少是差不多触底、恢复了。
评论
紫色王家
2009-11-11 08:20:27
回复
悄悄话
yes 4 sure!
steveshaw63
2009-11-10 17:20:56
回复
悄悄话
ha, wanna be a landlord?
登录后才可评论.
