房屋贷款APR的概念

房屋贷款APR的概念( nancy wang )

APR(Annual Percentage Rate)是一种计算房屋贷款实际利息的演算法。根据联邦法
律，贷款人(Borrower)有权了解一个贷款在有效期内的实际利息。媒体上，任何显
示利率的广告都必须指明APR。

　　为搞清APR，我们首先要澄清点数(point)的概念。一个点是1%的贷款额。例如，
一个$3000，000的贷款，一个点代表$3000。

　　实际上Point有两种，初入点(Origination)和减厘点(Discount)。初入点是银
行(Lender)或仲介(Broker)收取的费用，用于起动服务。减厘点是一种先期投入以
利于减少利率;银行因此可以降低你每月的付款。

　　这两种点都是贷款人预付的，因此都应该折入贷款有效期内的全部利息当中。
折算方法与这个贷款的寿命周期有关。例如:一个15年期，贷款额为$300，000，利
率5%的房屋贷款，每月付费应为$2372。预付的点数是2个Point，即$6000，假定贷
款的寿命周期也是15年，则点数部分的付加利息是每年$400;因而折入每月的付费应
为$2772。反向计算$300，000的实际利率则变成了5.64%左右;这才是包括了予付费
用之后的APR利率。

　　还有一些情况下，仲介收取冠以其他名义的较大数额收费;这些费用都应计入APR利率中。但有一些费用则不应计如APR，如房契(Title)相关的费用，房检(Survey)费
用，律师费用等等;这些费用尽管出现在银行的预估报告(Good Faith Estimate)中，
但并不进入银行腰包，而只不过是对第三方收费的一个预估而已．随消费者的房价
及选用的服务不同，实际费用也会不同．　

　　那些不显示APR，只显示一个很低的利率的广告是违法的．对这种误导消费者的
作法，读者需特别留意；在广告中打出的利率，ＡＰＲ才有真正的意义。