拙论美国政府救两房对房市的短期和长期影响

不出所料，美国政府果然出手了。此次救两房实为不得已而为之。两房虽号称背后是美国政府（Government Sponsored Enterprises),实际是独立的赚钱为目的的企业。美国政府并没有义务来救。 这次房市大跌，两房由于过度LEVERAGING而资金链断裂（实际上就是炒股的人所说的MARGIN CALL），轰然倒下。他们担保的5万亿mortgage怎么办？如果美国政府不救，房市就跌入深渊。因为如果两房破产，即使FED不升息，CONFORMING LOAN（41万7以下）的利率也要显著上升，可能会接近JUMBO的RATE。这样还有多少人会买房子呢？要知道，像中国人这样很多现金买房在美国人来看是不可能的。如果房市跌入深渊，股市呢？那些大银行又要有多少MARKDOWN？不光SUBPRIME和ALT-A，连很多PRIME都会出现WALK AWAY现象。地产泡沫突然破灭其阵痛期是很残酷的，很可能造成有一次大萧条。

所以，美国政府别无选择。只有救。一两个月前，中国增持美国两房债券实际上已经预示这一举动。美国高层一定已经跟中国高层保证过，如果两房出事美国一定会救。得到这一保证，中国才会逆市增持。

美国救市的短期和长期效应呢？
我推断大概是这样：短期，股市和房市趋稳，甚至出现回升。因为现在FED FUND RATE是历史低点，按理说30Y FIXED RATE应该在5左右。前一段时间之所以升至6.x,和两房危机很有关系。现在美国政府接管，两房应该可以继续function. 有了这颗定心丸，利率应会在短期内有所下降。很多在观望中的购房者会jump in. 另外有些付不起月供的pre-foreclosure有可能work out. 总之，政府此举对房市短期内是正面的。

长期，美国政府赤字大幅增加。如果房市下跌仍然继续，那么救两房的代价肯定要远远大于现在宣布的2000亿。美国政府所做的，只不过是把泡沫加固，将泡沫表面的大洞补上。赤字意味着什么？通货膨胀！美国的印钞机要加班加点了！如果通涨显著上升，mortgage rate也会上升。所以，美国救市从长期来看，对mortgage rate的影响不见得是正面的。如果通胀上升，房市可望早日回升。因为real estate是对通胀的一个很好的hedge, 并且通胀上升意味着薪水上升，RENT上升。所以，长期来看，救两房对房地产即可能是正面的，也可能是负面的（利率上升）。其实，具体结果如何取决于房市走向。如果房市触底回升，哪怕是缓慢回升，美国的危机就会化解。否则，美国政府救市也是徒劳的，只能短期缓解经济困境。

历史上看，大多数政府救市都以失败告终。自然经济规律是真正的决定着。