美国房地产的泡沫到底有多大？

美国人口目前 3 亿出点头，有 1.2 亿个住房， 69 ％的家庭拥有自己的房子，这个比率在 01-06 年增长了 4% ，人均居住面积近 540 平方英尺，而房产财富规模达 16 万亿，占美国全部非金融性有形资产的 36% 。住房既是家庭中最重要的财产也是支出中的最大项目 -- 占 33% 以上。房屋 抵押贷款总额约为 10 万亿，次贷所涉及到的 200 万户占拥有房的 2% ， 5000 亿金额占房贷总额的 5% ，规模都很小。美国目前的债卷市场大概在 46 万亿美元之巨，仅此一项就与全世界的 GDP 相等。美国 06 年的 GDP13 。 2 万亿，占全世界的 28% 。
 

上个世纪 90 年代中，股票市值与 GDP 的比率开始超越正常水平， 99 年初攀上顶峰，高达 180% ，是历史上正常水平的两倍多。 IT 泡沫破灭后，房价就开始迅速上升， 房产值与 GDP 的比率上升为 121% 。 从 1946 年至 1994 年，此比率平均值在 101% ，最高为 1989 年在储贷危机爆发前的 130% 。美国目前房市的泡沫到底大不大，该到破的时候了吗？

先看一下澳大利亚股市及房地产市场的相似情况： 1985 年到 1994 年，澳国股票市值平均相当于 GDP 的 65% ，去年是大约 120% ；而住宅市值从 1995 年的约为 GDP 的 234% ，暴涨至 347% 。在过去十年经济表现优秀，是由于资产泡沫，该国异常高的家庭负债率相当于家庭可支配收入的 160% 和经常帐目赤字相当于 GDP 的 6.7% ，美国是 6% ，表明其泡沫引致过剩的严重程度更甚于美国。澳国双项同显巨泡，一直未破，难道是在敬候山姆大叔先破吗？
 

再看伦敦证券交易所上市的股票市值，从 1995 年的相当于 GDP 的 125% 上升至 1999 年的 198% ，而目前的比率为大约 137% 。房产价格在过去十年的增长速度比人均收入增长快一倍，美国 01-06 平均是 4-5 倍。去年经常帐目赤字为 GDP 的 2% 。比较其他有泡沫的经济体，英国的宏观数据似乎踏实一点。
 

房地产市场是支撑着全球经济的重要支柱，特别是美国的。全球房地产泡沫的价值可能超过 15 万亿美元，当然要包括可爱的中国。房产 价值增长超越收入增长，泡沫就开始形成。 美国过去 50 年来的房值增长率平均为 3% ，和收入与通货膨胀率的增长都差不多。 01-06 房产值年均暴涨 14.5% ，形成了较大的泡沫。但对亚洲和澳大利亚的观察，美国房市仍有余地，而且从今年开始，涨停并开始一丁点下降，随着时间的推移，泡沫会越来越小。
 

我以为，美国的房泡不算大，也不会破，联储会 17 次降息，控制的很好。夏天的风暴不是泡泡引起的，完全是次贷的中期效应， 华尔街的腐败 和政府信用造成的。次贷脓疱一破，房价也不见走多低，和股市振荡大吐血有完全不同的反应。美国将经历增长房换而非泡沫破灭，有助于全球经济的稳定增长，这是一个软着陆的好局。
 

有趣的是， 价格上涨最多的地区，按理应当出现最大的跌幅。然而相反的情形出现了，目前抵押贷款不良率最高的地区，都是那些房地产价格涨幅最为温和的和失业率高的地区。降低利率这把利器，我怎么看，这次都不是治疗次贷危机的药方，到象是送给华尔街圣诞礼物的铺路石。华尔街永远都是讲故事梦多的地方。