也说几句源自实战的关于Rent to Own的经验和知识
Rent to Own之所以复杂有争议，主要是有若干类似东西在房地产业界被无足够知识和经验者所混淆。
常见者有：
1、Rent to Own
2、Lease Option；
3、Contract for Deed
4、Land contract
先说点儿历史，Rent to Own的概念源自英国，最初是起源于用在家用耐用品的销售。后来到了上世纪的五六十年代，这个概念和操作出现在了美国的房地产市场。很多人熟悉的leasing car program就非常类似于这个Rent to Own概念。
细说或深入详解这个Land contract会牵扯很多相关法律和金融概念，可以复杂到独立成书。当然也可以简单化到骨头。
上述1和2基本上是一回事儿，关键在于卖家或地主跟潜在买家构成了一个地主与房客间的租赁关系。不过在普通的租赁合同之外附加了另外一个买卖期权合约（Lease Option）。潜在买家通过向卖家支付不退款的期权费用（option fee，如果潜在买家买房，可累积用于购买，否则不退。常见为售价的1%到3%，不低于$5000）以及每月额外支付租金溢价（rent premium,正常租金以上附加的租金，如果潜在买家买房，可累积用于购买，否则不退。）购买了一个在一定时间内（option duration, 通常一到三年）以设定价钱购买这个特定房子或地的权力。
这种玩法的关键在于这个租赁关系，不涉及购买前的任何拥有权转移。一旦潜在买家（房客）停付租金，房东地主即可上法庭驱赶(eviction)并吞掉期权费用以及积累的租金溢价。
上述3和4基本上是一回事儿，关键在于卖家或地主跟潜在买家不构成了一个地主与房客间的租赁关系，而是类似于按揭贷款的借贷关系。这个过程中立即产生了产权转移，所以一旦潜在买家停止支付每个月的还贷，地主卖家必须通过foreclosure拿回全部产权，而不是简单的驱赶。
这么复杂，为什么地主还愿意玩这一手呢？通常Rent to Own仅仅出现于在房地产市场趋势走跌，房贷公司收紧放贷标准的时期。这时潜在的买家会很难拿到按揭贷款，有购买能力的买家减少就会推动市场更进一步的下跌。房主手中房地产过去在市场高峰时呈现的高纸面价值的实现就面临了困境。而Rent to Own的玩法似乎为欲出售房地产的房主以及需要时间修复信用记录并积累必须的借贷头款（down payment）的潜在买家提供了所谓的双赢选择。
不过在现实市场中，从来就没有所谓的双赢。在Rent to Own的玩法中，卖家惦记的是潜在买家在自家财务计划管理上是有致命的惯性，不用多久，潜在买家还会回归入不敷出的局面，吞掉潜在买家的期权费用以及积累的租金溢价几乎是必然会发生的。就算是潜在买家成功买走这个房地产，也让房主顺利实现预期中的售价，锁定的利润也是房主很欣然可以接受的。潜在买家在这个玩法中所处的劣势也是出于无奈，那是他们过去或由于缺乏自律，或由于缺乏知识，习惯于入不敷出不得不付出的代价。
还有谁可能玩这个游戏呢？一些缺乏现金但拥有丰富知识经验的投资者可能借用Contract for Deed来实现盈利，就是用别人的钱或者自己很少的钱获取对特定房地产的控制权，然后再去寻找其他潜在买家构成另一个Rent to Own，试图赚取差价。老瞎就遇到过这样的对手，尽管后来百经周折才最终完成买卖实现预期盈利，后来还是学到了甄别规避此类投资者的路数。
1、这类投资者的地主会显示住址为很贵的自住房。
2、此类投资者的信用记录和收入都特别高。通常可以轻易满足传统按揭贷款的要求。
特别提醒：即使老瞎处于所谓title theory state, Minnesota。由于使用了经过专业房地产律师特别审批的所有相关合约文件，在完成房客驱赶中，法官没有半秒钟的迟疑。所以对参与任何想房地产投资的人来说，最不能省的钱就是审阅合约法律文件的律师费！！
声明：老瞎不是拥有执照的专业法律人士或者房地产专业经纪人，所有的忽悠都是讲故事类的瞎说，不构成任何投资建议，任何投资均有潜在各种风险，决定前需要自己学习研究或者获取相关专业人士的协助。
谢谢阅读，周末愉快！
