Weekday 灌水：老瞎瞎说：忽悠LLC在房地产投资中的利弊及团队建设
有朋友问到了把自己的投资房转入自己的LLC会怎么样，有何利弊？这个问题我已经无数次跟朋友们探讨过了。鉴于不少朋友似乎仍然问题多多。似乎有价值提出来专门忽悠一篇。
LLC = Limited Liability Company 早就不是什么新鲜玩意了。原始概念源自于一个德国人的公司，始建于1892年，一系列相关法律随后在德国建立并逐步完善。鉴于其一系列有利于商业公司的建立和发展，这种有限责任商业公司组织形式逐渐在欧洲和拉丁美洲得到了广泛的接受和推广，相关法律也得到了不断的完善。实际上一直就这家德国公司是否是第一家LLC有争议。早在1874年美国第一家沿用类似概念和法律的有限责任合伙人企业协会（limited partnership association, LLP）就在宾夕法尼亚州得到州政府批准成立。直到1977年，美国的第一家真正意义上的LLC才在怀俄明州得以通过立法合法成立，然后逐渐扩散到美国的各个州，得以被各州法律承认。
LLC四要素：
1、名称内必须包含有限责任字样LL;
2、该商业实体必须被赋予完整的法人人格（full juristic personality），负有完全的法律特性与责任；
3、沿用合伙人制的法律：LLC依据自己的章程（LLC Agreement or By Law）批准新合伙人的加入；
4、怀俄明州法规定了免除LLC合伙人（LLC general member）和经理（LLC member manager）由于LLC责任导致的诉讼。
随着LLC被推广到了美国各州，各州法律基本上沿用了怀俄明州关于LLC的法规。
请特别注意：不仅仅由于LLC可以将诉讼带来的损害限制在这个LLC之内，还有上面的第四条在满足特定条件时，LLC成员有可能在诉讼中免责。正因为这样的有利条件，许多新建公司不约而同地选择了LLC这种公司形式。不少百年老公司也纷纷为自己的百年老店建立了LLC形式的母公司或持有公司（holding company）。众多的房地产投资者也纷纷利用这样的LLC公司形式为自己的房地产投资提供一层有限责任资产保护。
多说几句：成立LLC后，LLC的owners or partners需要指定LLC的member manager(即中国生意场上常听到的所谓法人，不过中国的公司法仅仅抄袭了美国公司法和LLC法中的一部分，绝对不是全部，老瞎曾经做过专门对照研究！)；成立LLC后，美国的LLC必须有自己的税号，如果LLC仅仅有一人构成，税号可以是这个人的社会安全号（SS#）, 报税（tax filing）可以会同个人收入税一起申报。如果成员在两人或以上，需要向IRS申请 税号EIN(entity identification number)，然后用这个EIN向本州税务局申请本周LLC税号。
在申请税号EIN时，LLC必须选定公司类型（Form8832 Entity Classification Election），一共有四个选择：个体户sole proprietorship;；合伙人制partnership；微小公司S Corp.；大公司C Corp.
选定后，依选定的公司形式依法报税。
据老瞎有限常识：个体户按个人收入申报LLC经营活动相关税务（Form1040）；两人以上合伙人制申报Form 1065；不是LLC的S Corp.申报Form 1020S；是LLC的S Corp.以及是是LLC的C Corp.申报表格不详，请自己学习或者向会计师咨询！！！肯定的是：是LLC的合伙人制或者S Corp.报税最后的LLC盈亏均使用Schedule K-1表格（SCH K-1）在个人税表的1040表中的SCH E表格中计入个人收入。
另外，实际操作中，有朋友注册了LLC作为一个空壳公司，没有任何商务活动，无收入无开支，于是就选择了不报税。大错特错！除非你有你的会计师告诉你这种情况可以不申报，并替你担当责任，否则你必须申报！！
下面是关键！请特别注意！
上述常识中显示了种种LLC的有限责任好处，但是有一个关键你必须弄明白并遵守才能避免你被官司牵连。这就是你必须依法保证你的LLC的完全独立经营（To be operated independently）在财务上，合同签订，任何经营活动不能和私人生活搅到一起。账目往来必须完全分开。个人向LLC转入资金，必须有文档记录是属于私人贷款还是追加投资，前者要细化到term of the loan, interest of loan以及一切和loan相关的信息。后者也要咨询会计师妥善记账。LLC账号向私人账号转移资金也有一系列要注意，不能混成一锅粥。不论你选择哪种LLC，这些都适用！！雇工，签租约，哪怕是大马路上拉一个老墨做粗活也必须明确声明你以LLC名义雇用，否则你个人就要为一切负责！！
否则在法庭上法官会因为To be seen through而限制你用LLC为自己免责以及其他！！
投资房title转入LLC有什么考虑呢？如果是现金购买的，比较简单，似乎影响不大。如果有贷款问题就来了。多数银行的贷款协议中均有条款，一旦出现title变化，原贷款人仍然私人对贷款债务负全责，而且可以要求立即全款偿付贷款。另外，这会造成上述的LLC不完全独立运营。LLC法的免责有可能被击破。
另外一套玩法：有人考虑在NV（Nevada State内华达州）设立LLC利用NV的LLC法特殊性（很有限的私人信息要求），给诉讼律师设置寻找真正owner的障碍，另外还可享受一些免税。然后让这个NV LLC做成一个holding LLC来拥有自己在本州的一串LLC。这样做也会有一系列问题。比如额外的LLC建立和维持的费用，额外的报税费用等等等等，还可能被法官挑战设立多层复杂LLC结构的真实意图而丧失LLC的免责。
已经够长了，知识有限，时间有限，不能覆盖各种可能性了。
说几句做地主掏粪的团队建设。老瞎以前系列文章《老瞎与新地主谈心系列》中涉及了一些。地主们要想顺利发展自己的房地产生意，必须设法建立自己的团队，这个团队应该有得力的handymen, property managers, CPA, Attorney等等等等。这些人都很重要，要想做大还不被烦死，这个团队的建设就是关键。团队的建设需要时间，某种意义上比急着找deals要重要得多！没有得力的团队，你的钱早晚被别人拿走！！
书籍和作者推荐：http://www.amazon.com/Be-Real-Estate-Millionaire-Uncertain/dp/B003D7JVAC/ref=sr_1_1?s=books&ie=UTF8&qid=1399952303&sr=1-1&keywords=dean+graziosi+real+estate作者Dean Graziosi是个著名房地产投资成功的大忽悠，书都很便宜、很经典。值得一读。
反复声明，老瞎就是一个北京侃爷大忽悠，所有信息不保证准确，仅供参考。
谢谢阅读，祝您安全发财！
