为什么是百年机遇？－－多层次解析中国和美国房市

美国房市近年深度低迷，令很多投资者者迷茫，尤其是最近的次贷风波，更令无数人闻风丧胆，甚至使股市出现近年最大的单日跌幅～～～那么，美国房市是否依然具有投资价值？我认为答案是肯定的，首先，短期来讲，房价尚未触底，但是长期来讲，依然有很大的上涨空间。能否出现２００１－２００３年的繁荣泡沫是基于以下几个因素的影响的：

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利率和油价，联邦用利率来调整过高的房价泡沫是对的，可惜矫枉过正，尤其对信用不好的次贷人群更是雪上加霜。但相信此次危机过后，类似的错误十年内不会重演习。有人也许说，利率其实更用来压制通货膨胀的，其实不然，回想几年前，通货率并不高，反倒这两年，由于油和金属价格持续高涨，运输和材料成本的提高导致一轮又一轮物价的飞升。 所以，对于通货膨胀方面，个人认为不十的石油政策更是罪魁祸首。但是短期不可对这两条寄予太高期望：通货膨胀居高不下，利率在九月的联邦会议不可能有大幅回调，甚至降息的都令笨主席左右为难。而油价泡沫现在成了支撑美国经济的一部分，也难大幅度回落。

移民政策：可能有人觉得这点八杆子打不着，其实不然。 对中低档次的房子来讲，新移民是主要的首次购房着。美国９１１之后收紧的移民政策很大程度上也影响了房市。 美国现在有近两亿人，以它的国土资源来讲，容纳十亿人是没有问题的。如果新移民源源不断地涌入（象加拿大那样），房子市场不火也难。其实中国现在的房地产火爆和中国现在经历的历史上最大的城市化是不无关系的。

股市：美国就势年代的股市泡沫在２０００年破灭后也间接滋养了房地产市场。大量的钱从股市流向房市。 虽然过去几年有上涨，现在的美国股市尚未有足够的的泡沫。

就业机会和实业率，这个因素的重要性就不需要讲了。当年房市的繁荣和网络计算机公司带来的就业机会密不可分。九十年代后，很多赚足的人都成了房地产业主（１９９７－２００３）。

反观中国股市，近期由于人民币升值和奥运和股市等因素，是很乐观的。海外财团的介入更是推波助澜。但长期来讲令人堪忧：首先前面讲的因素早已经反映在价格里了。其次，中国的利率还会上调的。还有一个重要的未被提及的因素。从世界房地产市场的角度讲，中国房价是高估（不象某些专家鼓吹的那样相反）。尤其人民币升值后，这一点就会体现的更明显。所以，长期讲中国房地产的投资价值小于投机价值。