正文
理性分析多伦多地产投资风险
作者: 杨洪
笔者于春节前在一篇文章中谈及在多伦多投资25%的首期, 购买一套Condo公寓, 然后用于出租, 以租金作为回报, 即使房产不涨价, 考虑到一定的出租空置率, 还是能得到相当于8%--10%的回报. 当时得到许多质疑和评论, 主要是对这种投资方式的可行性和风险的疑问和批评. 同时也得到了许多朋友的支持和理解.
笔者提及的虽然只是众多地产投资方式中的一种, 而且并不希望读者不明就里, 跟风而上. 就此,笔者认为有责任对这种具有争议的投资方式的风险尤其是结合现在的地产走势及多伦多的区域特点, 系统的分析一下.
一个理性的投资者应该认识到: 任何一种投资其收益和风险都是并存的. 地产投资不同与股票证券, 有其特有的风险特性. 从理论上来说有来自各方面的, 与自身条件有关的如:财务状况恶化的风险, 变现困难的风险, 自然灾害的风险. 还有与市场紧密相关的如: 利率变化的风险, 购买力下降的风险, 经营失策的风险乃至社会及政策的风险.
其实, 无论是来自于哪一种风险, 归根结底会表现在自己投资的物业贬值, 房产出租不出去或入不敷出上.
价格风险篇
首先我们来分析价格的变化趋势:笔者这两年的购房客户往往会在购置房产前问到同一个问题: 在未来的几年会不会重蹈1989--1996之间的覆辙. 房价出现大幅度的下滑. 那么我们回顾历史, 来
分析一下1989年前后那个时间段都发生了些什么, 现在或在未来的几年中会不会再次发生大幅度的价格下滑?
笔者在此无意得出任何结论, 只是让我们来理性地对比一下几个客观数据:
1, Interest Rate
人们都知道, 房屋贷款的利息是直接影响购房信心的指数, 会直接或间接地影响房屋的价格. 现在经过加拿大中央银行几次调息, 基本贷款利息率(Prime Rate)已经到达5.25%, 笔者已经多次听到有的购房者对贷款利率的担忧. 但是很多人并不知道加拿大在历史上的平均基本贷款利率是8%, 而在1989-1991年期间的贷款利率是在14%--16%之间(见图1, 其中的利率与本文所提的Prime Rate略有不同, 但从中可以看出利率的基本变化规律). 基本上以历史经验来说, 如果基准利率不超过8%, 其对房屋价格的影响是有限的, 而且对地产投资者来说, 还要认识到, 其实贷款利息率是一个双刃剑, 利率会影响房屋的价格, 同时也会影响租金, 利率上升, 租金往往也会有一定的上升.
图1
2, Unemployment Rate
道理很简单, 当人们都失去了工作, 家庭收入降低或得不到保障, 自然会降低对房屋市场的需求. 最新的统计资料显示, 今年刚公布的加拿大的失业率是6.6%, 而1989--1994年期间的平均失业率为9.81%.(见图2)
图2
3, New Construction Rate
新屋开工率是衡量房屋总供应量的一个重要指标, 通过供求关系影响到价格. 具体在1989年前后的新房开工率是多少, 笔者无从考究, 但细心的人仔细想一想, 现在大多伦多地区房龄在15—20年前后的房屋有多少. 至少笔者在帮客户买卖的房屋中有相当比例是在这个房龄阶段的, 可以说明, 在那个时候, 新屋的开工量十分的巨大, 房屋的绝对供应量巨大, 而那个时候的绝对移民数量远远少于现在, 供求关系可见一斑. 根据新的统计资料,2005安省的新屋动土数量从2004年的85,114个单元下降了5.4%，落在80,500个单. 并且在2006年将继续下跌至75,200个单元.
4, Housing Affordability
房屋购买及持有的承受力, 即一个家庭每年用在房屋上的花销与家庭年收入之间的百分比. 也就是说人们能不能买得起及养得起这个价位的房子. 2005年的统计数据标明: 多伦多的 House, Townhouse 及 Condo Apartment的 Housing Affordability分别为49%, 33%及26%, 而在1989年的比例分别是75%, 51%及45% (见图3, 图4多伦多及温哥华Housing Affordability 比较). 意思是说, 那个时候的房价远远的超过了一般家庭的购买力, 而现在的房价即使上涨了, 但是由于平均家庭收入也在增加, 房屋的承受力指数非常的健康.
图3
图4
5, Non-Market Demand-Supply
即非市场因素的供求关系变化. 大家都知道, 近几年加拿大的移民数量平均每年是22.5万, 移民局计划未来十年，新移民总人数达到全国总人口的1％，即使保守党政府取消前政府去年年底通过的“每年向全球吸纳32.8万新移民的‘五年计划’”，未来每年移民人数仍将在23万至24万人左右. 而每年将近百分之五十以上的新移民来到多伦多定居. 而相比同一时间段, 1985--1989年的加拿大移民数量平均是13.8万.
6, Taxation
税收是在加拿大地产投资所要考虑的重要因素. 人们都知道, 加拿大是一个高税收高福利的国家. 人们在计算投资回报率的时候一定要考虑税赋因素. 主要有两种税赋与地产投资有直接的关系. 一是GST, 第二是资本收益金(Capital Gain). 也许有些朋友还不了解, 加拿大在1991年以前, 并没有设置GST这一税种, 以前的做法是将GST打入制造型企业生产的产品的成本里, 消费者是看不到GST这种税收收的存在的. 在1991年, 为了增加加拿大出口产品的国际竞争力, 降低产品成本, 增加了这种商品与服务税. 直接增加了新屋销售的成本及与房地产交易相关的服务费用.
今年年初, 新当选的保守党在竞选纲领中提到将降低GST税率及调整资本收益税的具体征收方案. 当GST能够如保守党所承诺的降低到5%的时候, 会将投资者购买新房及商用房时实际付出税率, 降低到与加拿大政府在1991年推出GST之前相同的水平上.
同时, 在保守党的议案中, 为那些在6个月时间内, 将从出售投资房产中获取的收益, 重新投资的个人免除征收资本收益金. 针对小型投资者的资本收益转滚规定(Rollover Provision), 将为小型住宅出租的投资者带来前所未有的更大实际收益. 如果这项税收的改变能够有效地实施, 将极大的鼓励更多的加拿大人, 尤其是中小型投资者考虑在地产市场上的投资.
以上是以时间为坐标的纵向比较, 下来我们再通过横向与世界其他一些国家及城市的比较, 看看多伦多的房价相对狂涨了还是反之. 了解和关心房地产市场的朋友们都知道, 现在在全球范围内, 房地产的价格猛涨, 那么这几年多伦多的涨幅是在一个什么样的位置上呢.(见图5)
图5
再横向比较加拿大各大城市近几年房屋价格上涨的幅度:
。。。。。。。
文章还有另外三分之二呢，以及图表请查阅：
http://www.isurs.com/modules/newbb/viewtopic.php?topic_id=324&forum=25
作者: 杨洪
笔者于春节前在一篇文章中谈及在多伦多投资25%的首期, 购买一套Condo公寓, 然后用于出租, 以租金作为回报, 即使房产不涨价, 考虑到一定的出租空置率, 还是能得到相当于8%--10%的回报. 当时得到许多质疑和评论, 主要是对这种投资方式的可行性和风险的疑问和批评. 同时也得到了许多朋友的支持和理解.
笔者提及的虽然只是众多地产投资方式中的一种, 而且并不希望读者不明就里, 跟风而上. 就此,笔者认为有责任对这种具有争议的投资方式的风险尤其是结合现在的地产走势及多伦多的区域特点, 系统的分析一下.
一个理性的投资者应该认识到: 任何一种投资其收益和风险都是并存的. 地产投资不同与股票证券, 有其特有的风险特性. 从理论上来说有来自各方面的, 与自身条件有关的如:财务状况恶化的风险, 变现困难的风险, 自然灾害的风险. 还有与市场紧密相关的如: 利率变化的风险, 购买力下降的风险, 经营失策的风险乃至社会及政策的风险.
其实, 无论是来自于哪一种风险, 归根结底会表现在自己投资的物业贬值, 房产出租不出去或入不敷出上.
价格风险篇
首先我们来分析价格的变化趋势:笔者这两年的购房客户往往会在购置房产前问到同一个问题: 在未来的几年会不会重蹈1989--1996之间的覆辙. 房价出现大幅度的下滑. 那么我们回顾历史, 来
分析一下1989年前后那个时间段都发生了些什么, 现在或在未来的几年中会不会再次发生大幅度的价格下滑?
笔者在此无意得出任何结论, 只是让我们来理性地对比一下几个客观数据:
1, Interest Rate
人们都知道, 房屋贷款的利息是直接影响购房信心的指数, 会直接或间接地影响房屋的价格. 现在经过加拿大中央银行几次调息, 基本贷款利息率(Prime Rate)已经到达5.25%, 笔者已经多次听到有的购房者对贷款利率的担忧. 但是很多人并不知道加拿大在历史上的平均基本贷款利率是8%, 而在1989-1991年期间的贷款利率是在14%--16%之间(见图1, 其中的利率与本文所提的Prime Rate略有不同, 但从中可以看出利率的基本变化规律). 基本上以历史经验来说, 如果基准利率不超过8%, 其对房屋价格的影响是有限的, 而且对地产投资者来说, 还要认识到, 其实贷款利息率是一个双刃剑, 利率会影响房屋的价格, 同时也会影响租金, 利率上升, 租金往往也会有一定的上升.
图1
2, Unemployment Rate
道理很简单, 当人们都失去了工作, 家庭收入降低或得不到保障, 自然会降低对房屋市场的需求. 最新的统计资料显示, 今年刚公布的加拿大的失业率是6.6%, 而1989--1994年期间的平均失业率为9.81%.(见图2)
图2
3, New Construction Rate
新屋开工率是衡量房屋总供应量的一个重要指标, 通过供求关系影响到价格. 具体在1989年前后的新房开工率是多少, 笔者无从考究, 但细心的人仔细想一想, 现在大多伦多地区房龄在15—20年前后的房屋有多少. 至少笔者在帮客户买卖的房屋中有相当比例是在这个房龄阶段的, 可以说明, 在那个时候, 新屋的开工量十分的巨大, 房屋的绝对供应量巨大, 而那个时候的绝对移民数量远远少于现在, 供求关系可见一斑. 根据新的统计资料,2005安省的新屋动土数量从2004年的85,114个单元下降了5.4%，落在80,500个单. 并且在2006年将继续下跌至75,200个单元.
4, Housing Affordability
房屋购买及持有的承受力, 即一个家庭每年用在房屋上的花销与家庭年收入之间的百分比. 也就是说人们能不能买得起及养得起这个价位的房子. 2005年的统计数据标明: 多伦多的 House, Townhouse 及 Condo Apartment的 Housing Affordability分别为49%, 33%及26%, 而在1989年的比例分别是75%, 51%及45% (见图3, 图4多伦多及温哥华Housing Affordability 比较). 意思是说, 那个时候的房价远远的超过了一般家庭的购买力, 而现在的房价即使上涨了, 但是由于平均家庭收入也在增加, 房屋的承受力指数非常的健康.
图3
图4
5, Non-Market Demand-Supply
即非市场因素的供求关系变化. 大家都知道, 近几年加拿大的移民数量平均每年是22.5万, 移民局计划未来十年，新移民总人数达到全国总人口的1％，即使保守党政府取消前政府去年年底通过的“每年向全球吸纳32.8万新移民的‘五年计划’”，未来每年移民人数仍将在23万至24万人左右. 而每年将近百分之五十以上的新移民来到多伦多定居. 而相比同一时间段, 1985--1989年的加拿大移民数量平均是13.8万.
6, Taxation
税收是在加拿大地产投资所要考虑的重要因素. 人们都知道, 加拿大是一个高税收高福利的国家. 人们在计算投资回报率的时候一定要考虑税赋因素. 主要有两种税赋与地产投资有直接的关系. 一是GST, 第二是资本收益金(Capital Gain). 也许有些朋友还不了解, 加拿大在1991年以前, 并没有设置GST这一税种, 以前的做法是将GST打入制造型企业生产的产品的成本里, 消费者是看不到GST这种税收收的存在的. 在1991年, 为了增加加拿大出口产品的国际竞争力, 降低产品成本, 增加了这种商品与服务税. 直接增加了新屋销售的成本及与房地产交易相关的服务费用.
今年年初, 新当选的保守党在竞选纲领中提到将降低GST税率及调整资本收益税的具体征收方案. 当GST能够如保守党所承诺的降低到5%的时候, 会将投资者购买新房及商用房时实际付出税率, 降低到与加拿大政府在1991年推出GST之前相同的水平上.
同时, 在保守党的议案中, 为那些在6个月时间内, 将从出售投资房产中获取的收益, 重新投资的个人免除征收资本收益金. 针对小型投资者的资本收益转滚规定(Rollover Provision), 将为小型住宅出租的投资者带来前所未有的更大实际收益. 如果这项税收的改变能够有效地实施, 将极大的鼓励更多的加拿大人, 尤其是中小型投资者考虑在地产市场上的投资.
以上是以时间为坐标的纵向比较, 下来我们再通过横向与世界其他一些国家及城市的比较, 看看多伦多的房价相对狂涨了还是反之. 了解和关心房地产市场的朋友们都知道, 现在在全球范围内, 房地产的价格猛涨, 那么这几年多伦多的涨幅是在一个什么样的位置上呢.(见图5)
图5
再横向比较加拿大各大城市近几年房屋价格上涨的幅度:
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文章还有另外三分之二呢，以及图表请查阅：
http://www.isurs.com/modules/newbb/viewtopic.php?topic_id=324&forum=25
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