棕榈树
开博前，我抬头看见了窗前的棕榈树，他高傲，挺拔，雅致而又独特。我的博客就叫“棕榈树”吧。
老北回国记之八：不可思议的北京房价
距离下届奥运会只有短短的两百多天了，作为主办国的举办城市，北京会以什么影响世界，震惊世界呢？我带着这个问题回到了北京 – 没想到得到的答案让我自己都吓了一跳：这次回国，回到家乡给我最震撼的东西不是林立的高楼大厦，竣工的比赛场馆，改善的环紧污染，提高了道德水准的老百姓和训练有素的志愿大军， 最让我感到不可思议的是北京的房价！！就像坐上了火箭一样的房价。
刚刚拿到的这张统计表也许可以说明问题。从图表中可以看到，北京的楼盘开盘平均价格从今年五月份的每一万元一平方米，突长到了十月份的每一万五千元一平方米。 事实上北京的房价在过去的一年当中几乎是翻了一翻， 每个月正以 10% 到 20% 的速度猛增。
我在美国是盖房子的，因该说有一点发言权，“卖什么吆喝什么，干什么研究什么。” 加上我这人就好钻个牛角尖。不骗你，我真的走街串巷，对北京的房价作了一个研究。你要是爱听，我就给你说说。先看看房价：
地点 去年的房价： 今年的房价：
二环以里 ￥ 20 ， 000 / 平米 ￥ 35 ， 000 到 ￥ 45 ， 000 / 平米
三环以里 ￥ 15 ， 000 / 平米 ￥ 25 ， 000 到 ￥ 35 ， 000 / 平米
四环以里 ￥ 10 ， 000 / 平米 ￥ 20 ， 000 到 ￥ 30 ， 000 / 平米
五环以里 ￥ 7 ， 500 / 平米 ￥ 15 ， 000 到 ￥ 20 ， 000 / 平米
五环以外 ￥ 5 ， 000 / 平米 ￥ 10 ， 000 到 ￥ 15 ， 000 / 平米
事实上现在想在北京买房子，没有两百五十万元你就想都别想了。另一方面，也就是说住在楼房里的北京市民们，在去年的一年里不知不觉地每家人的固定资产就多了五十万到一百万，现在你知道为什么要拼命争取主办奥运了吧。
我还发现了现在北京市面上的繁荣，还有个奇怪的现象：房子卖不动却在涨价， 或者说叫“有价无市” 就是在看谁能扛到最后。现在北京买房子的中介公司特多，无论是菜市场里边，购物中心的楼上，饭馆的一旁，洗脚房的后面，卡拉 OK 的旁边，到处都是买房子的中介公司。售房的小伙子一个个油头粉面，大姑娘更是涂脂抹粉，见人就问，遇人就拉，“你家房子卖吗？价钱又长啦。”一般的老百姓很是讨厌他们，有的人就愤愤地说道：“卖，卖完了房子我住你们家去。”
我试着走进几家中介公司，开始说是想买房子，没人理我，经理给我一张名片说：自己看看哪儿有房子，有中意的给我们打电话，原来他们也没有房子卖。我学乖了，再进中介公司不说是买房子的了，进门就喊：“哎，这谁管卖房子啊！”就一嗓子，几家公司，窜出来十好几个人， 有的干脆就对我说：“大哥，您报个数，就回家等拿钱吧。”
在美国买过房子的人都知道， 一般房子贷款的前提是每个月的房贷不超过一家人总收入的三分之一。后来也有到二分之一的， 这就造成了贷款公司的高风险和目前接二连三崩溃的次级房贷市场。如果在北京买房要付 250 万，就算你有 50 万的头款，借贷 200 万，每个月的房贷大约是一万五千块，也就是说你每个月的收入至少要四万元，年收入要五十万元。而北京市目前的城镇居民家庭平均收入不到五万元，差了十倍之多呀！！！
另外现在在北京买房还有几个海外的中国人意想不到的事情：
- 一般在国外，买卖房子的佣金都是由卖房子的一方出。比如说房子卖了一百万，实际上房主拿不到一百万，其中的百分之几要付给中介公司当佣金。 可是现在在北京，买卖房子的佣金是由买方，也就是新的房主来出 。讲好的价钱不是成交的价钱，买方还要再加付百分之几的佣金。
- 再有就是房产公司不老实 。说是买个 200 平方米的房子吧，你一仗量绝对不到 160 米。原来卖楼的把 20% 公用的地方像是楼道，电梯，电器房等等统统地摊到各家里面去了。那你倒是明说呀，不行，不被追问急了， 打死都不能说。就好比你去买大米， 你买 100 斤，店家给你 80 斤，理由是把稻壳都给你算进去了，行吗？
- 还有， 买房子不带车库 。在美国你买房子都会带车库，无论是一个车位，两个车位，甚至三个车位都是送的，房子的尺寸不包括车库，也从没有人要你另加车库的钱。在北京，你买一个 200 万的房子，没有车库，那车子停在哪里呀？卖楼的说，好呀，一个车位再加 25 万。
- 越来越高的物业费更是离谱 。你说老人退休了收入少了，用现金买个房子每个月就不用开支太高了。错！每平方米 5-8 元的物业费算下来就是大约一千到一千五百元一个月，太吓人了吧， 我们有谁在美国每个月交一千五百元的物业费吗？
还有几个月的时间奥运会就要在北京鸣枪开跑了。奥运会到底给北京人带来了什么也很快就会揭晓了。到时候到底是刘翔跑得快，还是北京的房价蹿得快？到底是姚明得分多还是在北京买房子花钱多？我们拭目以待。
问题是国内的房贷系统还很不成熟，老百姓的思维还远远地跟不上形势。如果奥运会以后北京的房价出现大幅下滑怎么办？（请注意，这里根本就不应该用问句，因为这将是一个铁定的事实。） 李嘉诚说：房价上涨的时候不会死人，但房价下跌的时候却一定会死人。 其重要原因之一就是每月银行的房货还款都会如风刀霜剑一样严相逼。建议大家明年去北京走路不要在高楼下面走，那将是相当地危险滴。
下章预告 – 老北回国记之九：金碧辉煌的澳门赌场
欢迎读者直接点击阅读<老北回国记>系列
老北回国记之一：我还真的找不着北了
老北回国记之二：雪儿和她那把小提琴
老北回国记之三：启明他赢得了金鸡奖
老北回国记之四：小瑛子又让我落泪了
老北回国记之五：美国老土回国腐败篇
老北回国记之六：农村已是翻天巨变了
老北回国记之七：人到中年回国体检行
老北回国记之八：不可思议的北京房价
老北回国记之九：金碧辉煌的澳门赌场
老北回国记之十：令人不安的中国股市
我们选老北为会长带领大家趁现在的美国房地产低潮冲上祖国的高峰。
随便告诉北奥，我住的离他很近，也去看朗平训练美国女排。
http://groups.wenxuecity.com/discussion.php?gid=121&pid=11507
这是你必定要去的地方，就像歌里唱的那样：我总有一天等到你。 大家想想， 现在城市附近到处都在征地盖房子， 土地只会越来越少，多少年后，墓地就更紧张，价格也一定水涨船高，那时就只好盖灵骨塔， 往高层发展。 哈哈， 灵界也有高楼大厦了， 自然，墓地一定比塔贵， 那是“别墅”，不是楼层。 各位早早关注它吧，虽说价格已经涨了，但现在还是低点，如同A股的3000点， 后面还有6000点等着哪，也没有奥运后的问题。 现在是牛市，绝对的牛市，而且还没泡沫，有也是牛皮做的，够厚够韧，耐吹，绝对不破哦。
各位，牢记并运用咱华夏文化的祖师爷孔夫子当年赠给西方世界的精神领袖基督先生并转赠美国的老巴-（股神巴菲特先生)使其终身受益并获利无数的一句至理名言，那就是: 那个什么的----- 阿，对了， 就是：
先下手为强，后下手遭殃。
嘿嘿，此十个字乃投资圣经也。
“回国盖房子吧，老北，不光要把中国公司带进来，还要把美国公司领回去，把美国的管理和技术还有建筑理念带给乡亲们！”
您这地要在美国,如果您还当鲁班,那您就琢磨着什么时候板材价格好就干。若是请builder，再憋上俩月半年的等那些没活儿干的一帮子builders打着压价投你的标吧。
不过，我承认那地不是我的，我也不出一个子儿。所以这个主意叫站着说话不腰疼也不伤胳膊腿儿还不伤脑筋。
祝好运发财。
其实我也有的是丢人现眼的时候：
1996年中国的一个银行行长为了提高业绩，让我借给他100万美金（那会叫美子），说有两种办法还给我，我愣是没借给他：
1，每年按照21%的利息，十年后连本带利还我700万美金。
2，按照800RMB/平方米，十年后还我一万平米的房子。
你把肠子给悔青了，我可是死过去好几回了吧，哈哈。。。。。
你看人家楼下的，七年级的小姑娘五年前就买了墓地（那会也就是二年级吧？），人家是什么样的投资理念啊，我们老拉。。。。。
国内，我也买卖个几栋。但没眼光，仅一栋一栋地玩。应该象北奥兄多借一点，当时２００５年下半年，大陆银行给我利率 ３。５％。真该一口气买３０跟栋，但我仅买了２栋（没借铅）。现在翻了二个跟头。悔的肠子都清了。当时，中国的builder 几乎央求我。My God.
另一个是在日照，当地买我一栋１百万的海境房。我嫌贵，也没钱啦，（为什么不借啊？）现在 １０倍有余。悔啊，悔啊。不然，真成 richman, not rich experience man.
哈哈哈，北奥哈，你可太有实力料~~
感谢玻璃窗，金色的麦田，SHIWANG, 岁月无敌，ddggwt, 憨哥，linksky, 水煮鱼， demon, richman, z.a., 菜园子，慧慧，amenda2007, realestat, 5r ，赌遍全球和罢了。。。。跟贴我的文章， 其实同意不同意的都行，咱讨论吗。
不过我对richman 情有独钟（富人吗，咱另眼看待）
第一， 我在美国这二十几年，没干别的，就是一天到晚的盖房子，我们公司就是建筑商builder, 据说纽约的麦哈屯至少有一半以上的房子是我们公司盖的。
第二， 我就是负责公司盖房子的造价和报价的，对于设计尺寸算不算车库和怎样计算房子的成本我还是知道的。你不能说我混了二十几年吧。
第三， 我本人不仅在美国和中国都买过房子，还真买了不少，总能长点经验吧。
第四， “老中的方法是从老美处学的”，这多少有点歪曲吧？在中国时很多人问我：“美国公司每天提供午饭，每到年底多发给两个月的工资，是吗？我们也得要求公司给我们。” 我能说什么呀，一咬牙说：“对，多发三个月的，跟他们要。”
首先没有人买房子用自己的300万，也没有人有那么多钱，投资讲究的是用银行的钱生钱啊。
1，如说去年的圣诞你用50万元当头款，在北京贷款买了两栋150万的房子。
2，今年的圣诞你又以250万一栋给卖了出去。（这是千真万确，不是天方夜谭啊）
3，也就是说你的50万一年就变成了250万。你净赚了200万。
4，这是400%的利润，再回头比比你说的6%（六分利），你觉得怎么样？
当然，理论是一回事，冒不冒风险是见仁见智的事了。
我个人认为租房比买房要上算，一是可以省心，二是地点和款式的选择范围要广得多。在上海，如今买一套看得上眼的公寓至少要二百五十万到三百万人民币，若是选好地点的话就更贵了，而且地产权还不归你，中国的事情很难预料，七十年以后保不准又收你一大笔钱，到时候你喊冤都来不及。二是因为我觉得买房并不一定赚钱，我想我若是六十岁退休，每年春天和秋天回去住三个月，就算每个月租费一万人民币，半年也就是六万而已，以二十年计共一百二十万。如果那三百万人民币放在银行以六分利息计，二十年后连本带利就是九百九十三万，若是去掉每年28%的税，那也有七百十五万元。这样看来我不但可以白住二十年的房，还有钱剩，而那房子二十年后若买不出七百十五万的价岂不就是亏了，所以我觉得还是租房上算。
05年在北京长城饭店旁买的海悦名门国际公寓，时价只有一万，现居然上两万，而且每月租给外国使馆收租金一万，实在是个好投资。在北京其他地方的房产涨得也不错。现在评判奥运后走势可能过早，我个人趋向正面的。到底中国不是完全自由经济的市场，不用担心会崩盘的。
这回重点考察了苏州园林区，环境美，价钱约七千。
因为目前北京汽车保有量的快速增加，绝大部分住宅项目，都不能做到每户配备一个车位，所以住宅和车位是分开运作的，后来者往往就没有车位了。
目前北京的地产市场与深圳、上海有所不同，还基本上是需求拉动，买房者主要是需要住的人，这些人往往是近年来刚刚参加工作或者进入北京的人。北京的老居民因为绝大多数都有原来的房产，所以都是房价上涨的既得利益者，有些底层的给公司打杂或开车的本地人，家里有500丌以上的房产。所以北京有不少本地居民不工作，把自己多余的房子租出去也会有5000以上的月收入，或者悠闲的工作。目前的买房者多数都是近几年刚来北京或在北京工作的人，很多年轻人都是双方父母甚至双方祖父母出钱集资付出比较高的首付，年轻人自己出月租。所以房子越涨，买的就越多，因为再不买就更买不起了。
最近国家宏观调控，控制了房屋贷款额度，提高了第二套住房的首付额度，深圳、上海等比较明显的房产投资拉动的市场房屋成交量大幅下降，价格已经开始降低了，但是北京价格还是稳中有升，其中15000元／米以上的房子成交量开始下降，但是15000元／米以上的房子成交量还在涨，价格也还在涨，显示这部分房子涨主要是住房需求造成，这种情况会一直持续到奥运以后。现在北京5环以内的新楼盘基本上很少了，2年之后估计都会开发完，这种土地资源的稀缺情况在北京比较明显，估计5年之内，北京房价很难下跌，这里还没有考虑目前人民币兑换没有放开，外资对地产的投资还处于受控的状况，如果这一部分资金放开，会进一步推动房价的上涨。
在NYC，Trump, Ritz,那一个不是每月千八地收，甚至几千地收。而在QUEENS, Apt. 俩房一厅在６００美元。左右。而Condo.更少。但一般无警卫。
而在Bronex 可能更低。但在Central Park, Manhatten, 一些楼月过万元也没什么，但他有代表性吗？
_______________________________________________________
没有的事，都知道国内做服务行业薪水低，我家是开饭店的，现在北京饭店服务员600一个月雇不到人，800差不多。别的工作，拿固定工资不拿提成的，1000以下的极少了，农民工也比这个多。两口子每人月收入3000左右的是主流，但加起来3、4千绝对算低的。当然我说的是北京，不过外地二级城市每月加起来3、4千也不算高了。
而且国内的房子都是父母赞助买的，所谓啃老，双父母积蓄+少部分工作以后积蓄=首付，所以买还是买得起的，就是以后的生活会很难。但也因为看好经济形势，也知道房子放在手里还会涨，所以大家还是要买的，否则就都租房了。
１） －看来你不仅在大陆没买过房，连在美你也没买过Condo,or Apt.去买买看，特别是是新的Condo,or Apt. 在美国那一家不讲所有的面积，包括公摊面积一口气报给你，或将价格加在一起给你？不信到Manhatten 问一问，新房则给你全部，二手房则仅给你实际面积。
２） － 在美国车库不算总面积？又是你的发明吧？我仅知道，地下室不算在总面积内，其他在地面上的建筑从外墙到外墙统统算在总面积内。去问一下builder 会用那种计算方法来收你的钱？同时，你就会知道那种计算方法来报你的房价了，或是如何计算你的成本房子了。
别想当然，老中的方法是从老外处学的。
以上文本借助www.InputKing.com在线中文输入法输入
不光是北京，国内绝大多数地方都采用的建筑面积，交易的时候也用这个，房产证上就写的建筑面积，你把房子卖给别人也是根据建筑面积。这个应该是几十年前就有这个规矩了。实际面积和建筑面积的比值在北京上海有85%就算是很高的了，大家也都明白这一点，实际上买房的人都不会存在疑问。而且板式结构得房率高，高层一梯多户的得房率低，是人人都知道的。
房子不带车库也不是绝对的，但在北京上海，送车库的确实少，因为土地有限。不过也算是给你个选择，北京上海公共交通那么方便，如果你家没有车，又有车库，岂不是你无形中还付了车库的面积？如果你有车，一个小区里面的车库也分不同档次，有独立的，也有公共的，你可以根据自己的承受能力购买。这有什么不对？？美国超大城市也不是都有车库吧，而且也得付停车费。
物业现在是涨了，不过是按面积算的。而且国内1元人民币的购买力=/=1美元的购买了，这个早就有论证了。所以你说美国没有人每月花1000多美元在物业上，是不同的。
房子贵的问题：北京上海要比也是和NYC、SF比，广大农村地区当然买房的压力小多了。大城市居不易，大家都知道的。
中介的佣金，看各地区约定俗成的吧，北京和上海还不一样呢。这没什么好说的。
总之不要把中国大城市和美国农村比。物价水平也要考虑进去。而且谁老年人退休了在北京上海买房，不觉得难受么。都是去风景好环境好压力小消费低的二级城市去了。
不光要把中国公司带进来，还要把美国公司领回去
回国盖房子吧，老北，把美国的管理和技术还有建筑理念带给乡亲们
不管怎么说，我们前几年没有在北京买房显然是错误的，是不善投资的表现。
其实老北才回去几天哪，就发现问题了。这可是大问题呀，是民生的大问题。说得好，看得投呀。
俺是只看见现象啦，没像老北那样观察得更细，这海外回去的人就更得好好读一读了。