湾区理财 原创文集
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大家好，我是贝版，2021年到了，2021年最大的一个投资机会就是上海的楼市，你准备好了吗？
不想看文章，可以看视频，https://youtu.be/lC9ZvGIMGsU
首先，我们看一下目前上海市场的状况，随着疫情过去之后，上海楼市一路走高，这从二手房成交数据看，尤其是进入冬天以来，十一月份还有十二月份，按照往年这个成交量应该下降，但是现在成交量没有下降，反而节节升高。2021年如果这个趋势保持下去，大概率会迎来上海楼市的总体大爆发。
跟之前2019年楼市比较，每年一般都在二月份春节的时候，楼市成交套数偏低，因为要过节，到三四月份春天时，楼市开始上升，数据上看，2019年以后来是持续疲软，虽然2019年并没有什么坏的宏观政策信息，但是2020年非常不一样，之后一路走高。
因为这个反常的原因，也因为市场的各种气息的变化，让我判断出2021年将迎来大的爆发。上海市场平稳已经持续了将近四年，价格没有怎么上涨，只是个别楼盘有小幅上涨，但不出意外的话，横盘久了，这个时候应该是到上涨的时候了，因为人们手上积累的钱越来越多，购买能力和各种需求会集中在2021年爆发出来。
我们看一下目前市场的情绪指数，情绪指数作为一个先行指标非常能够反映人们对市场的预期，就是现在涨价的房源占所有调价房源的比例。
这个情绪指数如果是偏低的，比如说涨价的房源占比较小，那么大家对市场预期是平稳或者是看跌的。如果有很多降价房源，那就未来意味着疲软。这个指数现在看来是一路快速上涨（就是情绪指数在左侧的这个坐标）。从数据可以看到，这个指数从年初20%，现在大概上涨到45.4%，而且这个上升的这个势头非常的明显。
同时，房价指数也是节节升高，比起年初如果是这个基点是在一百左右，大概上升了百分之六的样子。所以到2020年12月份年底的时候，情绪在上涨、房价在上涨、交易量也在上涨，这三个指数集体上涨，将推动二零二一年进入火爆行情。
刚才看的是二手房的价格情况，再看看一手房的价格情况。2020年前7个月推出的房子，土地规划面积拍卖出的土地，这些将在2021年上市。现在在房子的建设周期一般就在9个月到12个月，当然也有捂盘惜售的，但正常的建设周期就是这样一个时间。
从数据可以看到这个溢价率。溢价率在2019年的时候是相对平稳的，基本上没有太多的溢价，2020年头几个月也没有什么溢价，但是到了三四月份之后，尤其到了七月份之后，可以看到这个溢价率开始飙升。为什么呢？因为开发商他有很多专业的团队，他们做出来的判断就是在2021年房价将会上涨。所以在2020年年底的时候，大家敢用高溢价去储备土地，为2021年的新房上市做好准备。
接下来，从2020年上海北区的楼板价和预售价的情况来看。比如北外滩，这是我关注的一个这个楼盘版面，基本上楼板价现在才8.2万，那预售的估价在13万的样子，或者是比如说在靠近中环的北边，这地方的楼板价现在是6.5万，预售价也是10万，这些价格都会面临着快速上涨。
另外这些地方的楼板价其实已经很高了，在传统上，这些区域是在上海都是很偏远的地区，因为靠近洋浦中环这个位置上，但是不出意外的话明年也会卖到十万。
各个区域里面有的热有的冷，比如说上海最冷的区是金山，金山是大家最不想去，以及奉贤这些地方。那最热的区域是依旧是徐汇、闵行、浦东、青浦这些都是围绕着大虹桥，还有是前滩的一些板块，他们的情绪指数现在达到了60%，即在上涨楼盘占的比例在总楼盘的比例里头达到了60%。上图是2020年12月份的一个情况，这时候已经入冬了，其实挺冷的，市场按理说应该是清淡下来了，但是没有市场热度越来越高。
我们看另外一个数据，就是平方米指数，指的是环比涨幅最高的板块在哪里？首当其冲的就是徐汇的滨江。待会儿我会给大家讲数据，在这里认筹率达到了六倍到十倍，人们买房的时候已经不在意能不能买到自己想要的房子，而是买到就是赚到。大家会出现轮番到新的楼盘去认筹，这个比例徐汇滨江涨幅是8.2%。
那其他的这些地方，在这里列的，都是涨幅比较高的，那最差的部分在嘉定新城，涨幅有3.4%。但是大部分的地区，浦东还有几个热点，比如说塘桥，最近大家讨论的很多，也是有6%的涨幅。
市场恐慌情绪已经渐渐开始出现，出现的主要的来源是在浦东。现在浦东的中环炒得非常的热，还有就是徐汇的滨江，这里炒的也非常热。我们看一下二手房的总供应量，如果不出意外的话，明年新房短缺，二手房也会面临严重的短缺。
上图是在链家上，我把所有的各个区域二手房供应量，用图把它展示出来。比如说在嘉定，整个嘉定二手房供应量是4216套，宝山4365套，徐汇2108套，浦东8617套。把这些所有的二手房的总的供应量加在一起，我可以看到目前的库存供应量是3万多套。
3万多套什么概念呢？上海目前的月成交套数大概是3万，所以现在的库存量差不多就是够一个月的消化。如果卖家大家都看好未来的房价，放在手上不出售，或者是加价出售的话，那二手房的供应很快会陷入短缺，因为市场只够一个月的消化。这个短缺之后，就会造成更大的恐慌，就会导致价格如脱缰野马、推波助澜。
我们来看一下各个地区的认筹率情况，这能够反应人们对市场的预期。认筹什么意思呢？就是你先交一笔认筹金，拿到认筹金之后再进行摇号，摇到了你之后，你才有机会上去挑自己的房子，谁先摇到谁先挑。
这个买房的方式跟我们在美国熟悉的方式非常不一样，因为很大原因是开发商没有办法自由定价，一手房很多时候都是在市场里去报备号。报备好之后他没有办法去改这个价格，就是市场价格起来了，那他也只能按照报备价格去卖，所以导致一房难求。
我们举一个例子，比如说现在炒的最凶的就是这个尚峰名邸，这个是在徐汇的滨江板块，这里的认筹率在图表显示的是600%，就是6倍。但也有人统计数据实际大概是10倍的样子。但是大部分的你看这个认筹率是4倍，在浦东外环、中环这些位置，在传统的上海人概念里头非常遥远的地方，也都是5倍的认筹率，大虹桥这里认筹率是4倍，长宁是4倍，保利云上是4倍。
可以看到，所以很多人是一个一个楼盘去认筹，因为这个楼盘可能没抽到，然后再去下一个楼盘认筹。还有认筹的时候，全家齐上阵，有多少个身份证，统统扔到认筹箱子里去撞运气，看看自己能不能够认筹到。例如尚峰名邸，市场价格大概在13万/米，但是成交价格在8万/米，所以你抽到就是赚到两三百万。这些都会带动市场的热度，也造成了市场的恐慌。
市场认筹这块，因为开发商想避免更多的人认筹，这个也有人做出统计。就是在这个很多认筹项目里头，出现排他项禁止重复认筹的条款大概占到75%。市区里头有4个认筹入市的这个项目里3个就不允许重复认筹。剩下的这个几个项目里头，往往是这个没有那么抢手的，就没有出这样的规定。但是我自己亲身经历的一个认筹差不多是十倍，总共是二十套房子，有三百多人认筹。
大家就会经常问一句说房价已经这么贵了，大家哪来的钱去支撑更高的房价？这个可能是跟你认知的范围局限有很大的关系。我来告诉大家市面上的钱有多少？
比如说这是主要的一些楼盘项目，他们房子的套数，比如说三百套、六百套。这些认筹的组数大家可以一点点去把它算一下，大概比如说三百套房源有一千这个多人去认筹，那最后导致的结果，其实这个房源出来之后，也就一天就卖光了，有的时候几个小时就可以卖光。
比如说徐汇滨江一号二百这个229套房源，每套房源平均价格在一千万左右，总计22个亿差不多几个小时就卖掉了。这即使在湾区来看，两百万美元左右的这个房子，怎么卖200多套呢，至少要卖几个月才能卖掉，但在上海就是几个小时售罄。
卖掉的钱都是真金白银，市面上也真的有这么多钱，比如说这个徐汇滨江一号认筹金是六百万，而且要求当日全款。来买的人至少要有一千万的现金在手上。那比如说仁恒静安世纪，这也是个很贵的楼盘，因为在静安。这个楼盘每套都是一千万到两千万左右的总价，要求百分之七十的首付打底，无论是首套还是二套，哪怕你首套房可以按揭30%，但是他要求你先放70%。所以就可以看到，市面上其实是存在着大量资金的。可以把市面上的这个钱和套数乘一乘就可以发现市面上存在的钱，要扫荡这些楼盘，或者扫荡二手楼盘，这是分分钟的事情。
那一方面是上海市当地人的购房的情绪，或者恐慌的情绪，或者是对未来房价格快速上涨的预期已经出现。另外一方面，我判断2021年房价会快速上涨，甚至出现爆炸性上涨，还有很大的原因就是大的宏观经济。这个大家是熟悉的，全世界各个央行都在放水。
再来看央行的balance sheet。那2021年如果不出意外，各个国家放水还会持续下去，因为这个经济不会很快好转，疫情也不会很快过去。所以这些放水的钱，最终都会流到市面上。我们在美国熟悉这个房价迎来的上涨，在欧洲、在亚洲的很多国家房价都迎来了上涨。虽然中国的央行没有放水，但是为了维持人民币的稳定，这些钱不可避免的也会对中国的资本市场有冲击，因为人民币不可能再升值下去了。现在对美元是6.5，那再升到6、再升到5，最终可能会对我们的这个制造业出口等等有很大的冲击。你可以看到，2021年世界各国G-6的央行数据，不出意外这个放水还是要远远超过之前的，这些每一分钱都会流到市场上。
我们看一下2020年二季度，世界各个城市房价的同比涨幅，图表数据是二季度的，大概首尔涨了8%，洛杉矶也是8%，东京是7%左右，北京市比较平缓。当然香港是个特例，由于游行示威一些政治的原因，加上疫情，这个导致他的价格下跌。所以上海这些地方价格还没有上涨、上涨幅度相对温和，因为境外的钱还没有完全流入。且汇率汇率也在往下走，变到6.5，到2021年的时候，这些上涨最终会冲击到国内的一线城市。
上海房价上涨，还有一个就是户籍政策。上海前十年这一届政府上台之后户籍政策是偏紧的，导致上海的流入人口没有那么多。你可以看到上边这张图，在传统上2010年到2015年早期的时候，上海的流入人口是非常多的，北京也是非常多的。但是最近五六年由于严格控制，其实只是上海和北京两个城市的人口流入减少，所以导致过去四五年相对来说上海的房价相对平稳。
但是今年出台了一系列的上海的落户新政，就是985院校的学生都可以落户上海，以及甚至一些高级的工厂技工也都可以落户上海。上海放宽了这个落户政策，最终也会导致大量的新人涌入上海。那么大家估算了一下，大概一年这个本科学历毕业的，最终进入上海的大概在17.7万人的样子。
房子最终是要人住的，所以说人口的上涨，其实是房价上涨的最终的推手。这几年你可以看到，比如说房价上涨多的这些城市，杭州、厦门都是人口上升最快的。按理说上海人口的流入应该是远远超过杭州、厦门这些城市。
但是你可以看到由于各种原因，最近几年上海北京，甚至北京是负增长。主要是国家出台政策控制京、沪两个城市的人口。这两个人口在过去四五年里头，人口没有快速的增长。上海的政策发生了变化，北京政策没有发生变化，上海政策发生变化之后，就会导致未来的四五年里人口会大量的涌入。人们都看到了这个人口涌入的趋势就会有预期，有预期就会提前释放。
还有我想说的就是，上海的楼盘其实是一个非常大的一个市场，虽然上海和北京的人口不相上下，差不多在一个数量级。但是2020年中国城市的二手房的销售排行榜，你可以看到上海一个城市这个销售额差不多相当于北京、深圳、广州加在一起这么大。
这个这么大的市场意味着什么呢？就是它的惯性非常大，你可以看到这个数字，它的惯性非常大，这个市场一旦启动，他不会轻易掉头。像我们买股票时，小盘股今天涨明天跌，大盘股如果是有一个趋势，这个趋势一旦确立，它会持续一段时间。
房地产市场尤其是这样，因为买房子需要时间，需要准备钱，要过户、要装修，要买房子大家不会是快进快出的，往往使用时间都是两年、五年这个更长一点时间。因为中国的很多限购政策，所以这个趋势一旦确立就会持续一段时间。
我们挣钱之前的第一件事，投资前的第一件事是想不要亏钱，不要光想着赚钱的好事，买了之后就能翻番，能够挣钱，这是为什么我建议2021年是买入上海房产的非常好的时机，就是这个趋势已经确立，市场的规模又是足够大，所以即使你的判断错误了，你的亏钱的概率非常的小。但是如果挣到钱的话，可能一下挣到很多钱，就是迎来市场的这个爆炸。
那如果买入上海的这些房子，应该买在哪里呢？我自己看到的几个板块，可以给大家谈一谈。一个是徐汇滨江，一个是世博滨江，都是沿着黄浦江，江是一个城市的灵魂。还有一块板块就是北外滩板块，还有未来可能出现的东外滩板块，徐汇滨江的这个价格现在已经直追陆家嘴滨江。浦东刚开始建设的时候，大家不太相信陆家嘴的价格会超过黄浦滨江，这是最传统的上海的好区，后来浦东开发建设，陆家嘴滨江的房价超越了黄埔滨江。比如说著名的汤臣一品就在这里。后来现在是徐汇滨江，大家觉得这里很遥远，没有意识到这里的价格其实现在也超过了陆家嘴滨江。
可能未来新涨的板块我认为非常热门、价格潜力也很大的，可能是北外滩板块，未来价格可能会跟陆家嘴持平，东外滩的潜力也大一些，因为它价格还没有那么高，所以沿着这个黄浦江这条线，都值得大家投资，这是豪宅的。
如果你不投资豪宅，投资在外围，我觉得是中环甚至外环以外，其实都是非常好的机会。尽量避免在南北方向投资，在东西两侧投资可能都是不错的，围绕着上海东站和虹桥。
这是目前的价格，我认为这几个滨江最后它们的价格，可能都会渐渐持平，比如说前滩后滩，前滩现在市场价差不多可以到10万朝上了，他以前就是比较远的地方，陆家嘴是11万，黄浦滨江差不多是10万，北外滩是13万，然后东外滩9万。所以潜力是最大的，我感觉是东外滩这里，价格相对还软一些。
我的总结就是一句话，就是买！就是要买！赶紧买！可能市场能够找到的机会就在春节前，春节过了，春节之后就没有机会了，尤其是春暖花开之后，进入五月份可能会迎来房价的快速上涨。这个有很多原因，一个是2020年的最后三个月，房市持续升温，房东开始跳价，一房难求。
你在各个论坛上可以看到，很多人都祈祷自己认筹能够筹到，那么因为新房高比例认筹现象也开始出现。还有就是宏观经济也支持2021年的房价上涨。这个是中国内部的宏观经济，中国的经济还是全面好转，出口激增。上海的出口额今年又是一个创历史记录的一个数字。还有就是户籍政策的松动、人口的涌入，这一方面的原因也会导致房价的上升。那一方面是国内小环境，另外一方面是国际大环境，就是国际上货币大放水，最终会影响到国内的一线楼市。
北京不敢说，因为北京受很多政府的管控，但是上海肯定会受到影响，因为人民币不可能持续升值下去，最终境外货币泛滥的流动性会传递到国内。还有就是这个上海的体量巨大，这个一个趋势一旦启动会持续一段时间，上海的房子在这个时间点买，亏钱的可能性比较小。
这是我们投资要做的第一件事，就是保证不亏钱。巴菲特说，第一条不亏钱，第二不亏钱，第三条记住前。在确保安全的情况下，你可以大比例的、高杠杆的投入，这样可以有不菲的回报。总而言之就是一个字“买”， 立刻买，赶紧买。道理说千挑万挑，最后不执行也是没有用。
希望大家在2021年取得好成绩，这是2021年我给大家的新年的第一个分享，希望大家喜欢
