湾区理财 原创文集
富裕自己，造福他人。 让自己开心，让身边的每个人开心。
房子这么贵，谁买得起？
By Bayfamily
每次房价暴涨之后，这句话是我最经常听的一句问话。这句话的潜台词就是，我都买不起，谁能买得起的呢？典型的以己度人的心态，把自己观察到的世界，熟悉的圈子推广到整个市场上去。这样的心态去决定是否投资房地产其实很不正确的。
印象最深的一次是2000年的时候，一个在美国的50多岁的上海人和我聊起上海的房价。当时人民广场的一个楼盘是5000元一平米。他虽然在美国年薪10万美元。但是他在国人认识的亲戚朋友的收入都不高，他的很多朋友当时正好赶上国企下岗。所以他认为上海房价贵的离谱，和我说，5000元一平米，谁买得起？ 后面的故事我就不多说了。 他看到了他那个年龄段50后人的收入，没有看到当时60后，70后的快速增长的收入。
同样的故事还在不断上演。今天依旧有人质疑北京上海的房价、曼哈顿旧金山的房价谁买得起。 所以我们有必要仔细分析一下到底谁买得起这个事情。
我们先看全球都存着这谁买得起这个问题，如果你熟悉全球市场，知道汉城，孟买的房价。你会更加惊叹，到底是谁买得起。
我们先看第一种情况。就是如果一个市场没有什么新增面积。100%都是既有面积换手。那么是否存着谁买得起的问题。
显然，无论价格多么贵，哪怕是1亿美元一平米，都不存在谁买得起的问题。 因为只是拥有建筑的人互相换手，换手价格是无论多贵这个市场都是可能成立的。 和当地人收入完全没有关系。 收入和租金有关系。 但是如果只是考虑房子的投资属性，从数学上讲，什么价格都是合理的。 就像黄金和艺术品一样，任何价格都是可能存在的。是否合理那是另外一回事。 这样的市场典型例子就是孟买。 孟买不但是中产阶级买不起房子，就是一般的企业老板也买不起。只有已经有房子的持有人买得起。曼哈顿基本也是这个情况。
那么我们再看另外一种情况，就是市场不是完全封闭的。每年有5%的新增面积。
数学上讲，还是任何一个价格都是可能存在的。 你会问，如果房间涨到了三倍，谁能买得起这些新增面积呢？ 其实很简单，因为贷款的原因，既有建筑的拥有者，把自己的房子卖了，加大贷款额度就买得起。 这样的例子在中国到处可见。就是所谓的改善型需求。原来住50平米的房子，卖了变成首付买100平米的房子。只要房价是持续上涨的，那么从数学上看这个游戏就可以一直玩下去。
第三种情况，就是一个全新的新城。从零开始，一夜之间供应了100%的面积。
这种情况，就需要真金白银的100%的用新钱来购买房子。的确会出现买不起的现象。无论房价多么低，都会发生买不起。 典型例子就国内的各种新城和鬼城。 鬼城的价格很低，很多价格甚至不足4000元每平米。但是大家还是买不起。如果你贪便宜投资进去，还是会亏得一塌糊涂。
谁买的起这个问题还有一个陷阱就是错误估计大的宏观数据。一般大家对宏观经济数据喜欢用多、少这些定性词汇。对定量数据没有概念。 我举一个例子，大家都吵吵上海北京的房价高的离谱吓人。 可是你们有没有算过，2015年上海城乡储蓄存款余额已经过了10万亿人民币大关。北京差不多也是这个数量级。两个城市每年的新增住宅面积是2000万平米左右的样子。你们自己可以算算3-5万一平米的房价到底合理不合理。到底老百姓是买得起还是买不起。
结论，一个地区房子房价贵与低，合理还是不合理，不能只看房价和收入，要看这个城市住宅市场的构成，是否有大量的新增面积，是否待在这里的人都不愿意走。如果没人愿意走，凭啥你就可以轻轻松松进去呢？要用数学思考。 尤其不能只看自己熟悉的圈子的人的收入。因为你的圈子可能很穷，也可能太富。
谁买的起？已经在那里有房子的人再贵也买得起！
附：（10万亿/2000万）=50万。
附二：买得起不等于会涨价。买得起也会跌价。买得起是涨价必要条件，但是不是充分条件。请读者保持逻辑清醒。
附三：上海城乡储蓄余额2015年突破10万亿大关! 其中居民储蓄占25%左右。
http://cs.house.sina.com.cn/news/2016-05-08/13516134952522244483367.shtml
http://finance.sina.com.cn/money/bank/bank_hydt/2016-01-15/doc-ifxnqrkc6481050.shtml
http://www.tjcn.org/plus/view.php?aid=32640&pageno=4
所有跟帖：
• 结论经典！京沪，纽约，旧金山的房价下不来的。 -老朽- ♂ (0 bytes) (61 reads) 07/30/2016 postreply 10:44:20
• 大将军朱成虎一个“西安以东”，京沪就是一片焦土，房子更别提了。 -大文嚎- ♂ (0 bytes) (35 reads) 07/30/2016 postreply 11:02:20
• 大将军牛啊？愤青的领头羊。 -老朽- ♂ (0 bytes) (14 reads) 07/30/2016 postreply 12:39:06
• 朱德外孙，宣称如果中美开战，要用核地雷把西安以东废掉，现代牛二。 -大文嚎- ♂ (0 bytes) (8 reads) 07/30/2016 postreply 18:22:48
• 握手大文嚎，还要找出来龙去脉，我还以为是个SB青年胡言乱语呢！ -老朽- ♂ (0 bytes) (4 reads) 07/30/2016 postreply 19:52:47
• 前有美国人嚷着要用蛋蛋把中国炸回石器时代，后面大将军才说牺牲了西安以东的话。不过那样，纽约三番的房子肯定也没戏了。 -Luckyd- ♂ (0 bytes) (1 reads) 07/31/2016 postreply 22:17:47
• 京沪房子现在是敢不敢买 -hz82000- ♀ (169 bytes) (431 reads) 07/30/2016 postreply 10:50:14
• 我的同学年初上海买个投资房，六个月涨了40%。薯老爷那个羡慕啊。 -sweetptt- ♂ (230 bytes) (444 reads) 07/30/2016 postreply 11:22:15
• 别忘了：当年，日本人也是这样说的，做的，结果如何？ -pssci- ♂ (0 bytes) (33 reads) 07/30/2016 postreply 11:43:46
• 后来长回了吗？ -hz82000- ♀ (0 bytes) (11 reads) 07/30/2016 postreply 11:53:11
• 还没有，在30%左右 -未知- ♂ (150 bytes) (127 reads) 07/30/2016 postreply 22:16:48
• 天大地大，为什么你非要往那个圈子里钻？ -万得福- ♂ (0 bytes) (32 reads) 07/30/2016 postreply 12:29:38
• 顶 -Sandiegan- ♂ (0 bytes) (2 reads) 07/30/2016 postreply 13:06:43
• 这轮京沪深又涨疯了，不过好像世界各国一线大城市都是涨涨涨啊，相比以前越来越少年轻人能买得起房了。 -haomahaoma- ♀ (0 bytes) (17 reads) 07/30/2016 postreply 13:18:34
• 数据和逻辑都有错误。上海2016城乡储蓄余额有10万亿吗？ -rsoption- ♂ (0 bytes) (10 reads) 07/30/2016 postreply 15:19:15
• 似是而非， 2008 年房市大跌是咋回事？ -硅谷码工头- ♂ (0 bytes) (18 reads) 07/30/2016 postreply 15:30:01
• 刚愎自用，脑袋有问题。 -baohulu- ♂ (0 bytes) (23 reads) 07/30/2016 postreply 15:34:43
• 讲得好！非常认同！另外现在上海的低端房价150-300万之间的房子，受地王的影响，正在开始新一轮的快速消化 -summerp- ♀ (0 bytes) (29 reads) 07/30/2016 postreply 16:08:15
• 经典，就是经典！也给质疑者提个醒，这世上本来就没有绝对的真理。 -飘落的草- ♂ (77 bytes) (81 reads) 07/30/2016 postreply 22:02:58
• 70以后都是独生子女，再过十来年，老人们留下多套房后见上帝房子会不会跌？ -夏渔- ♀ (135 bytes) (136 reads) 07/30/2016 postreply 22:52:39
• 拿10万亿来除2000万真的是逻辑混乱啊！ -cdwb- ♀ (448 bytes) (154 reads) 07/31/2016 postreply 01:50:29
• 2000万是上海的人口数。 -相对强度- ♂ (0 bytes) (4 reads) 07/31/2016 postreply 09:01:06
• 美国人护照没法在中国买房子除非在那里工作。 -Sugar88- ♀ (0 bytes) (2 reads) 12/23/2016 postreply 21:22:14
15年后的数被你说了