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房子这么贵,谁买得起?

(2016-07-30 10:32:24) 下一个

房子这么贵,谁买得起?

By Bayfamily

每次房价暴涨之后,这句话是我最经常听的一句问话。这句话的潜台词就是,我都买不起,谁能买得起的呢?典型的以己度人的心态,把自己观察到的世界,熟悉的圈子推广到整个市场上去。这样的心态去决定是否投资房地产其实很不正确的。

印象最深的一次是2000年的时候,一个在美国的50多岁的上海人和我聊起上海的房价。当时人民广场的一个楼盘是5000元一平米。他虽然在美国年薪10万美元。但是他在国人认识的亲戚朋友的收入都不高,他的很多朋友当时正好赶上国企下岗。所以他认为上海房价贵的离谱,和我说,5000元一平米,谁买得起? 后面的故事我就不多说了。 他看到了他那个年龄段50后人的收入,没有看到当时60后,70后的快速增长的收入。

同样的故事还在不断上演。今天依旧有人质疑北京上海的房价、曼哈顿旧金山的房价谁买得起。 所以我们有必要仔细分析一下到底谁买得起这个事情。


我们先看全球都存着这谁买得起这个问题,如果你熟悉全球市场,知道汉城,孟买的房价。你会更加惊叹,到底是谁买得起。

我们先看第一种情况。就是如果一个市场没有什么新增面积。100%都是既有面积换手。那么是否存着谁买得起的问题。
显然,无论价格多么贵,哪怕是1亿美元一平米,都不存在谁买得起的问题。 因为只是拥有建筑的人互相换手,换手价格是无论多贵这个市场都是可能成立的。 和当地人收入完全没有关系。 收入和租金有关系。 但是如果只是考虑房子的投资属性,从数学上讲,什么价格都是合理的。 就像黄金和艺术品一样,任何价格都是可能存在的。是否合理那是另外一回事。 这样的市场典型例子就是孟买。 孟买不但是中产阶级买不起房子,就是一般的企业老板也买不起。只有已经有房子的持有人买得起。曼哈顿基本也是这个情况。

那么我们再看另外一种情况,就是市场不是完全封闭的。每年有5%的新增面积。
数学上讲,还是任何一个价格都是可能存在的。 你会问,如果房间涨到了三倍,谁能买得起这些新增面积呢? 其实很简单,因为贷款的原因,既有建筑的拥有者,把自己的房子卖了,加大贷款额度就买得起。 这样的例子在中国到处可见。就是所谓的改善型需求。原来住50平米的房子,卖了变成首付买100平米的房子。只要房价是持续上涨的,那么从数学上看这个游戏就可以一直玩下去。


第三种情况,就是一个全新的新城。从零开始,一夜之间供应了100%的面积。
这种情况,就需要真金白银的100%的用新钱来购买房子。的确会出现买不起的现象。无论房价多么低,都会发生买不起。 典型例子就国内的各种新城和鬼城。 鬼城的价格很低,很多价格甚至不足4000元每平米。但是大家还是买不起。如果你贪便宜投资进去,还是会亏得一塌糊涂。

谁买的起这个问题还有一个陷阱就是错误估计大的宏观数据。一般大家对宏观经济数据喜欢用多、少这些定性词汇。对定量数据没有概念。 我举一个例子,大家都吵吵上海北京的房价高的离谱吓人。 可是你们有没有算过,2015年上海城乡储蓄存款余额已经过了10万亿人民币大关。北京差不多也是这个数量级。两个城市每年的新增住宅面积是2000万平米左右的样子。你们自己可以算算3-5万一平米的房价到底合理不合理。到底老百姓是买得起还是买不起。


结论,一个地区房子房价贵与低,合理还是不合理,不能只看房价和收入,要看这个城市住宅市场的构成,是否有大量的新增面积,是否待在这里的人都不愿意走。如果没人愿意走,凭啥你就可以轻轻松松进去呢?要用数学思考。 尤其不能只看自己熟悉的圈子的人的收入。因为你的圈子可能很穷,也可能太富。

谁买的起?已经在那里有房子的人再贵也买得起!

附:(10万亿/2000万)=50万。

附二:买得起不等于会涨价。买得起也会跌价。买得起是涨价必要条件,但是不是充分条件。请读者保持逻辑清醒。

附三:上海城乡储蓄余额2015年突破10万亿大关! 其中居民储蓄占25%左右。

http://cs.house.sina.com.cn/news/2016-05-08/13516134952522244483367.shtml

http://finance.sina.com.cn/money/bank/bank_hydt/2016-01-15/doc-ifxnqrkc6481050.shtml

http://www.tjcn.org/plus/view.php?aid=32640&pageno=4

 

所有跟帖: 

• 结论经典!京沪,纽约,旧金山的房价下不来的。 -老朽♂  (0 bytes) (61 reads) 07/30/2016 postreply 10:44:20

• 大将军朱成虎一个“西安以东”,京沪就是一片焦土,房子更别提了。 -大文嚎♂  (0 bytes) (35 reads) 07/30/2016 postreply 11:02:20

• 大将军牛啊?愤青的领头羊。 -老朽♂  (0 bytes) (14 reads) 07/30/2016 postreply 12:39:06

• 朱德外孙,宣称如果中美开战,要用核地雷把西安以东废掉,现代牛二。 -大文嚎♂   (0 bytes) (8 reads) 07/30/2016 postreply 18:22:48

• 握手大文嚎,还要找出来龙去脉,我还以为是个SB青年胡言乱语呢! -老朽♂  (0 bytes) (4 reads) 07/30/2016 postreply 19:52:47

• 前有美国人嚷着要用蛋蛋把中国炸回石器时代,后面大将军才说牺牲了西安以东的话。不过那样,纽约三番的房子肯定也没戏了。 -Luckyd♂  (0 bytes) (1 reads) 07/31/2016 postreply 22:17:47

• 京沪房子现在是敢不敢买 -hz82000♀  (169 bytes) (431 reads) 07/30/2016 postreply 10:50:14

• 我的同学年初上海买个投资房,六个月涨了40%。薯老爷那个羡慕啊。 -sweetptt♂  (230 bytes) (444 reads) 07/30/2016 postreply 11:22:15

• 别忘了:当年,日本人也是这样说的,做的,结果如何? -pssci♂  (0 bytes) (33 reads) 07/30/2016 postreply 11:43:46

• 后来长回了吗? -hz82000♀  (0 bytes) (11 reads) 07/30/2016 postreply 11:53:11

• 还没有,在30%左右 -未知♂  (150 bytes) (127 reads) 07/30/2016 postreply 22:16:48

• 天大地大,为什么你非要往那个圈子里钻? -万得福♂  (0 bytes) (32 reads) 07/30/2016 postreply 12:29:38

•  -Sandiegan♂  (0 bytes) (2 reads) 07/30/2016 postreply 13:06:43

• 这轮京沪深又涨疯了,不过好像世界各国一线大城市都是涨涨涨啊,相比以前越来越少年轻人能买得起房了。 -haomahaoma♀  (0 bytes) (17 reads) 07/30/2016 postreply 13:18:34

• 数据和逻辑都有错误。上海2016城乡储蓄余额有10万亿吗? -rsoption♂  (0 bytes) (10 reads) 07/30/2016 postreply 15:19:15

• 似是而非, 2008 年房市大跌是咋回事? -硅谷码工头♂  (0 bytes) (18 reads) 07/30/2016 postreply 15:30:01

• 刚愎自用,脑袋有问题。 -baohulu♂  (0 bytes) (23 reads) 07/30/2016 postreply 15:34:43

• 讲得好!非常认同!另外现在上海的低端房价150-300万之间的房子,受地王的影响,正在开始新一轮的快速消化 -summerp♀  (0 bytes) (29 reads) 07/30/2016 postreply 16:08:15

• 经典,就是经典!也给质疑者提个醒,这世上本来就没有绝对的真理。 -飘落的草♂  (77 bytes) (81 reads) 07/30/2016 postreply 22:02:58

• 70以后都是独生子女,再过十来年,老人们留下多套房后见上帝房子会不会跌? -夏渔♀  (135 bytes) (136 reads) 07/30/2016 postreply 22:52:39

• 拿10万亿来除2000万真的是逻辑混乱啊! -cdwb♀  (448 bytes) (154 reads) 07/31/2016 postreply 01:50:29

• 2000万是上海的人口数。 -相对强度♂  (0 bytes) (4 reads) 07/31/2016 postreply 09:01:06

• 美国人护照没法在中国买房子除非在那里工作。 -Sugar88♀  (0 bytes) (2 reads) 12/23/2016 postreply 21:22:14

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评论
BayFamily 回复 悄悄话 回复 'getstarted' 的评论 : 是存款余额,不是新增存款
旧日云中守 回复 悄悄话 数学上讲,什么价格都是合理的。 就像黄金和艺术品一样,任何价格都是可能存在的。是否合理那是另外一回事。 同意你的这句话,中国的房价捆绑了不同地域和收入的群体,让中产阶级的继续流动成为梦幻!一线城市作为最大的蓄水池子沉淀着大量的金融资本,房地产塌了就是金融海啸!中国一线城市的房价是有理由的,但不是合理的!
qiuqiudou 回复 悄悄话 楼主的看法和我一样。我在那个文里留言,关键是杭州,没买商品房又没拆迁房那个年纪的中产也不多啊!
getstarted 回复 悄悄话 按2000万人口计算,每个每年新增存款50万?三口之家一年新增存款150万?
jizhao美洲 回复 悄悄话 当房子成为商品,一切皆有可能。不过,首先要让居者有其屋,然后让市场去自我完善。
hunwei 回复 悄悄话 2015年上海城乡储蓄存款余额已经过了10万亿人民币大关。北京差不多也是这个数量级。?

15年后的数被你说了
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