上海房价朝不可思议的高度奔去 (2)

上海房价朝不可思议的高度奔去 (2)

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认为上海和中国的房价过高了已是严重泡沫，马上会崩溃的理论从来都是屡见不鲜。 2002 年，赫赫有名的谢国忠先生就持这样的观点，看空楼市。 今天回头看看非常可笑 , 这样的结论会害死很多人 .

 

我记得八年前，上海的房价刚刚起步的时候。美国的时代周刊撰文，说房价在几个月的时间里面上涨５０％，极其不正常，　泡沫马上要破灭。　当时有无数的主流经济评论人员持同样的观点。 可惜只有温州这些不信邪，没读多少书的家伙，勇敢买进，连炒十年，今天成了大的赢家。

 

过去十年上海的房价一路高歌猛进。中间虽有小的调整，但几乎是笔直向上的。浦东的老公房涨幅最大，几乎涨了１０－ 15 倍倍以上。　高档楼盘稍差，但是５－８倍也是有的。十年前，弯曲的双职工，老公房可以在上海买十套，豪宅除了老洋房以外，几乎都可以买的起，今天，渐渐的一套都舍不得买不起了。豪宅，渐渐的只是富人的游戏。美国的工薪阶层，看着里面的零，恐怕都数不清。

 

上海的房价，按照通常的房地产理论都是有泡沫的迹象。 但是泡沫不见得就会破， 泡沫会持续很长一段时间，甚至会被吹到不可思议的的程度再破。 这中间的过程有可能是几年，也可能是十几年。

 

我认为 上海房价短期内还会继续上升的理由有这么几个：

 

普通的租售比理论不成立。在中国，老百姓几乎是被逼着买房子的。自己的房子和租来的房子在功能是不可同日而语的。比如，没有房子，没有办法落户口。没有办法落户口，集体户口的年轻人，不能生孩子，孩子无法正常上学。没有户口本，生活中到处都是不便。　豪宅的租价比也许会决定房地产的价格。穷人家的刚性需求是硬碰硬的，就是房价涨到天上，老百姓也要买。

 

长期的低利率。中国现行的利率政策很像 2001 年美国格林斯潘时期的政策。 长期的低利率会刺激地产价格恶性膨胀。 目前上海外国人购房的商业贷款只有 3-4% 的利息。 上海的房价相对全国而言，并不是很高。 而且目前为止，全国和上海北京房价的联动性很强。 要涨大家涨，要跌大家跌。 显示了宏观基本面是涨跌的控制因素，而不是某个城市的地域特征。

中长期的风险有这么几个：如果光看土地的供应和新房盖的速度。上海和北京一样是没有天然的地理限制的，城市可以无限扩张。房价最终会下来才是。　可是目前为止人口的增长总是比房子的供应要高一步。 但是人口红利最终会被消耗掉。 如果单看上海，人口红利今年正好消耗完（附件）。 由于外地人口的涌入，人口红利可能还会持续一段时间。 但总会有结束的那一天。

 

通货膨胀。 通货膨胀总是会来临的。 现在票子已经发出去了。 总有一天会显示在商品价格上。 等到通货膨胀来临的时刻， 房地产不是大家想象的那样会水涨船高。 央行会调整利率控制通货膨胀，房价会因为银根收紧和利率调高，应声而落。 利率如果是 15% ，有几个人能买得起上千万的房子。

所有的理论分析都挡不住一个最重要的因素。 人气。 你可以把所有的宏观因素做成最完美的数学模型。 但是无法计算人心和投机心理下的冲动。 在中国和亚洲，因为价值取向的单一，炒作某种商品的时候， 都会一直到不可思议的高度才罢休。 当年的君子兰、猴年邮票。 最近的 6000 点股票，都是很好的例子。 上海的房价现在是高于基本面的支撑。 但是还远远没有到达不可思议的高度。 现在已经无人相信房价会跌。 上海的房价正以不可阻挡的势头，朝那个光辉的顶点奔去。

 

( 待续 )

 

附件：

 

 

 

上海市历年人口出生数量 (1974~1991)
年份	出生人口	预计平均初婚时间
1974	98500	2000
1975	101400	2001
1976	110400	2002
1977	117200	2003
1978	123600	2004
1979	137600	2005
1980	143100	2006
1981	193800	2007
1982	216800	2009
1983	178000	2010
1984	163800	2011
1985	154300	2012
1986	177500	2013
1987	190200	2014
1988	165300	2015
1989	159100	2016
1990	131200	2017
1991	100800	2018

所有跟帖

• 回复：上海房价朝不可思议的高度奔去 (2) -DrunkCrab- ♀  (108 bytes) (723 reads) 09/23/2009 postreply 00:29:11

• 1998年我曾经给我认识的美国的上海朋友们推荐过一个项目 -轻舟重山- ♂  (483 bytes) (1214 reads) 09/23/2009 postreply 06:28:48

• 回复：那我们该如何对策国内的高房价？继续追捧还是等其下跌？ -njskill- ♂  (60 bytes) (544 reads) 09/23/2009 postreply 08:52:31

• 回复：回复：那我们该如何对策国内的高房价？继续追捧还是等其下跌？ -ltvo- ♂  (15 bytes) (431 reads) 09/23/2009 postreply 09:09:26

• 下文讨论 -BayFamily- ♂  (0 bytes) (104 reads) 09/23/2009 postreply 09:22:58

• 谢谢好文。。 -whiteoak- ♀ 0 bytes) (58 reads) 09/23/2009 postreply 09:40:37

• 我认为没有时间或精力的，不适于现在投国内新房子。除非 -轻舟重山- ♂  (164 bytes) (457 reads) 09/23/2009 postreply 15:57:57

• 写得好！有理论有数据有分析，顶！！！ -如山- ♂  (0 bytes) (62 reads) 09/23/2009 postreply 09:38:59

• 谢谢， -BayFamily- ♂  (14 bytes) (36 reads) 09/23/2009 postreply 12:45:24

• 快接着写,太需要阿贝的指导了~~~ -紫燕- ♀  (0 bytes) (50 reads) 09/23/2009 postreply 09:56:29

• 诗人好。 -BayFamily- ♂  (0 bytes) (26 reads) 09/23/2009 postreply 12:45:50

• 回复：上海房价朝不可思议的高度奔去 (2) -hqzhu123- ♀  (241 bytes) (568 reads) 09/23/2009 postreply 10:41:27

• 世茂滨江前面要起一排房子，把江景全挡了 -BayFamily- ♂  (27 bytes) (299 reads) 09/23/2009 postreply 10:58:53

• his is on top floors, maybe ok -hqzhu123- ♀  (74 bytes) (157 reads) 09/23/2009 postreply 11:13:57

• 现在已经无人相信房价会跌 - so true! -flying_bird- ♀  (105 bytes) (474 reads) 09/23/2009 postreply 12:01:04

• 是的。尤其是“蜗居”这样的电视剧煽动之下。 -BayFamily- ♂  (0 bytes) (84 reads) 09/23/2009 postreply 12:43:48

• “蜗居”基本上可以算作是"恐怖片"了。 -相见不如怀念- ♀  (0 bytes) (44 reads) 09/24/2009 postreply 19:38:07

• 快手好文！偶觉得明年上海房价会跌 -托尼福- ♂   (553 bytes) (750 reads) 09/23/2009 postreply 12:10:40

• 我看还是利率 -BayFamily- ♂  (96 bytes) (321 reads) 09/23/2009 postreply 12:42:47

• 利率是其次，首先是政策 -托尼福- ♂  (917 bytes) (390 reads) 09/23/2009 postreply 13:03:11

• ZT:揭秘中国高价房的内幕 - 必读！！！ -WLP- ♀  (11936 bytes) (711 reads) 09/23/2009 postreply 12:18:36

• 回复：ZT:揭秘中国高价房的内幕 - 必读！！！ -行者1000- ♂  (88 bytes) (132 reads) 09/25/2009 postreply 09:48:20

• 道理是有, 但似乎这个套也下的太大了点. 照次下去, 用不了两年 -行者1000- ♂  (110 bytes) (156 reads) 09/25/2009 postreply 09:57:44

• 投资渠道有限是个原因 -sisbio- ♀  (359 bytes) (315 reads) 09/23/2009 postreply 13:07:22

• 而且国内楼市也成了养老和教育的投资替代品 -托尼福- ♂  (156 bytes) (251 reads) 09/23/2009 postreply 15:22:17

• 感觉户口已经不是很重要了. 北京是只要父母有一方有 -789325- ♀  (118 bytes) (329 reads) 09/23/2009 postreply 15:37:52

• 豪宅's price -it888- ♀  (343 bytes) (345 reads) 09/24/2009 postreply 08:53:59

• 谁都知道中国资产不可能和美国一样值钱 -新叶子- ♀  (102 bytes) (336 reads) 09/25/2009 postreply 02:58:39

• 回复：上海房价朝不可思议的高度奔去 (2) -南沙农民- ♀  (68 bytes) (90 reads) 09/28/2009 postreply 04:47:42