洛克菲勒中心分家的故事
by Bayfamily
大家都知道纽约有个赫赫有名的洛克菲勒中心。 洛克菲勒家族从1932年到1952年的时间里， 在纽约的middel town先后盖了十二栋楼。 占地12个acres, 总面积6.5M平方尺。 一度是纽约人以及美国人的骄傲。 虽然我每次去都特别不以为然，可纽约人把它当成个宝，尤其是那个小溜冰场。 我实在看不出有什么特别的地方。 洛克菲勒家当年盖这个房子黑箱操作的事情可没少干。 从地皮到特许经营权。 在这房子上洛克菲勒家族可是赚海了。 哗啦哗啦猛收了三十几年的租子。
事情到了1985年，问题来了。 首先是家族根深叶茂，子子孙孙，要分家产。 不是每个人都对房地产那么有兴趣。 房子不像股票，可以分得很细。 当然过去中国人分家时另外一回事，老大东厢房，老二西厢房的。 你看，前些日子中国的李连杰，在上海浦东最好的地段盖了个房子，然后向媒体宣布，打算东边这栋留个大女儿，西边这栋留个二女儿。 整个还是一个土财主的脑子。 老外分家要分个干净， 何况这帮子孙们不再满足受租子过日子。 最好事把房子卖掉，大家一分，然后该干什么干什么去。
要卖房子，麻烦可来了。 第一是税。 到了1985年，房子的市场估价是1.6Billion。 可在账本上由于长年的depreciation write off. 房子的价值已经几乎是零了。 这真是投资房地产的好处，明明是天价的房子。 Sam大叔的账面上却过瘾地把它的价格当成零。 以前claim depreciation是不错， 可现在一下子要交 1.6Billion的captial gain 的税。 洛克菲勒家可实在不甘心。
第二是名声。 洛克菲勒家的老一代革命家对房子有深厚的感情。 希望永远掌控房子的实际经营权。 只是把洛克菲勒的名字要永远继承下去。 要是随便把房子卖掉，明天被人改成李嘉诚大厦，岂不是很伤家族的面子。
第三是房子的总值太高。 一下子买了，也没有那个买家能买得起。 如果弄个exchange来延税，也找不到类似的房子和买主。
怎么办？ 说来简单，refinance。
首先是先化整为零，弄一个占80%股份的REIT (real estate investment trust)。 在REIT的名下，出售750M的股权。 等于是扩招新股，股本进来的钱总不用交税吧。 接着是发行500M的债卷， 发行的是convertiable的bond. 若干年以后，可以转成股份。 发行债卷不但不交税，反而可以用利息来减税。 后来日本人在89年买了1.3billion中大部分股份，当冤大头的故事，大家都知道。 我就不说了。
你看看，这样一来，洛克菲勒家占了20%的股份。 其他80%的股份分散在其他千千万万的投资人手里，洛克菲勒家族保持房子的实际经营权。 同时大量的现金进账，一分钱税也没有交。 子孙们吃喝完乐，分散投资。
好了，洛克菲勒的故事讲完了。 很简单，是个大地主分家产和逃税的故事。 从中我们可以学到什么呢？
首先是要知道，在美国投资房地产是几乎不用交税的。 无论是大地主还是小地主，我很少听说有人交过capital gain的税。 穷人有500K的免税，可以exchange, 富人有无数的漏洞你可以钻。 不但不交税，depreciation和interest还可以到处抵税。 相比之下，401K的延税和Roth的免税实在没有不算什么。 在中国投资也是同样的道理。 洛克菲勒家把钱取出来和我们做refinance没什么区别。 在中国买卖房子的税费很高， 最好的办法就是长期持有，要钱的时候，二次按揭提现出来。
第二个是洛克菲勒中心当年估价用的数据非常有意思。 在1985年，当时的估价是鉴于未来20年里，每年7%的房租增长， 6%的成本增长 和二十年后8%的Cap rate作出的。 后来实际的rent没有涨那么多，成本倒是呼呼猛涨。 也是后来日本人退出，中心濒于破产的原因之一。 俗话说，买的没有卖的精。 新手买出租房，老房主常常是玩了几十年了的老江湖。 信息是不对称的。 对于未来的房租估计不能太乐观。 切记这点。
