房价的长期价格涨幅应该是多少？

房价的长期价格涨幅应该是多少？
by BayFamily

到底房价涨幅多少算多？多少算有泡沫，多少是正常. 美国也好，日本也好，中国也好，实在众说纷纭，各方都拿自己的数据来证明自己的观点。

这些争论的最大致命伤就是拿A来B，拿中国比美国，拿日本比中国，拿过去比未来。最后是死循环，谁也说服不了谁。 猜中的，得意洋洋，猜错了，愤愤不平。 屁股决定脑袋。

撇开这些，我想从纯经济的角度分析一下，长期来看，到底房价的长期价格涨幅应该是多少？ 多少是低，多少是偏高。


首先从货币流通和通货膨胀说起。 假设市场上有一亿元商品，一亿元货币， 货币流通速度（money speed)是1的话， 商品价格是 1。

现在GDP增长5％了， 通货膨胀是0的话， 政府就要发行1.05亿货币，来保持价格不变。 注意，有人凭空赚了0.05亿。 如果通货膨胀是5％的话，如果通货膨胀是5％的话，政府就要发行1.1亿货币。 也就是说每年的货币增长是
GDP Growth +Inflation.

货币增长就意味着手中货币在贬值，到底多少呢？ 到底是通货膨胀呢？还是新增货币量？认为是通货膨胀的人说, 因为实际购买力降低了5％, 贬值就是5％。

认为是新增货币量的人认为，我的资产凭空被稀释了10％。 好比公司业绩成长，股票凭空多发了10％，哪怕每股收益不变，我的应得资产还是少了10％。

我的倾向是认同后者，好比我有一幅凡高的油画，值一百万。如果凡高没死，还在不停的画的话， 我肯定不干，尽管我的画还值100万。 因为他要是不画的话，我的画会值200万

但前者也有道理，毕竟实际商品价格只涨了5％，不是10％。 但并不是所有的商品都涨了5％，取决于那些供应量增加了，那些不变或减少了。

大米、皮鞋的供应量增加了。 所以价格涨了5％，而不是10％。 房子和黄金的供应量也增加了，因为不停有房子完工，有金子挖出来。 长期的金价、房租的价格涨幅应和通货膨胀一致， 也是5％。

但土地不是，地球总共就那么大，土地面积是不变得。 除非还有大量未开发的土地，所以土地价格涨幅是GDP growth + inflation.

看看美国过去100年的数据的话， in Real Term, 土地总价增幅和GDP的增幅应该相一致。

研究房子的涨幅，必须把房子和地分开。地是GDP growth+inflation. 房子是Inflation. 这就是为什么，大家要买好学区、大院子的老房子。 因为地的涨幅比房子要高。

通常inflation用CPI(consumer price Index)来衡量， 这里是有偏差的， 因为服务业和制造业的Inflation不一样。 计算机的价格涨幅和医疗、教育的涨幅是不一样的。

盖房子虽然属于制造业， 但是由于盖房子的劳动效率在过去二十几年了，并没有显著提高，每平方米的工时和二十几年前一样， 设计的报批的工时反而上升， 所以房子成本inflation和labor inflation相一致。所以房子本身的Inflation和服务业的inflation一样，每年在5％的样子，而不是政府的CPI 3%.


这就是美国房子价格长期的增幅情况， 地＝GDP(4%)+inflation(3%), 房子＝labor inflation （5％）。具体的房子按比例混着算。

弯曲Cupertino的房子，80％的价格是地。 Texas, 90% 是房子。

中国呢？土地涨幅是GDP(10%)+inflation(5%) = 15%. 房子是5％。 这就是为什么在中国买中心城区、别墅的人都发了， 而买外围高层的人涨幅了了。

当然，这只是纯经济，长期的静态分析。 房价还受物业税、交易费、利率的影响， 当前兑现预期涨幅，人气、媒体都让人们无法预测短期的价格变化。

无法判断现实是否在Bubble中。 好学区的较高增幅也许已经Price in.

不过美国，想长期投资的话，上面的分析也许对你有帮助。

所有跟贴:
• 又学到一点,谢了 :-) -芦苇葱葱- ♀   (0 bytes) (14 reads) 4/8/07  • 换个中文马甲,显摆一下,嘻嘻 -sprucemtn- ♀   (0 bytes) (12 reads) 4/8/07  • 请将您的高论运用于日本的房地产。先谢了！ -无形剑- ♂   (0 bytes) (22 reads) 4/8/07  • 几乎完美地应验于日本的房地产历史 -BayFamily-   (300 bytes) (322 reads) 4/8/07  • 完美吗？请给出数据。笼统的解释不算。 -无形剑- ♂   (0 bytes) (12 reads) 4/8/07  • It's a fact that Japan suffers from population loss -miat42- ♂   (403 bytes) (114 reads) 4/8/07  • Bayfamily的理论如此说 -无形剑- ♂   (58 bytes) (87 reads) 4/8/07  • His formula is not exact, but still has some truth in it. -miat42- ♂   (94 bytes) (40 reads) 4/8/07  • 那是美国，对日本 -bayfamily-   (396 bytes) (85 reads) 4/8/07  • 日本的房地产泡沫破灭只是-2%？开玩笑。 -无形剑- ♂   (0 bytes) (9 reads) 4/8/07  • 每年－2％，持续20年 -BayFamily-   (0 bytes) (2 reads) 4/8/07  • 真的还是假的？日本人口增长是慢，但好象是增长耶 -无形剑- ♂   (0 bytes) (2 reads) 4/8/07  • Population growth, gdp(job), immigration are key for RE growth -miat42- ♂   (416 bytes) (85 reads) 4/8/07  • just because of BOJ's policy error and -it888-   (225 bytes) (71 reads) 4/8/07  • 古人云：物极则反。所以两个极端表现是相似的。:-) -无形剑- ♂   (0 bytes) (3 reads) 4/8/07  • Different opinion: Land value is more correlated to zoning diffi -miat42- ♂   (123 bytes) (146 reads) 4/8/07  • 对，zoning会在这个基础上再加几个百分点 -BayFamily-   (48 bytes) (67 reads) 4/8/07  • 再补充一句， -bayfamily-   (282 bytes) (122 reads) 4/8/07  • 这个也可以用到股市上。股指年涨幅也是GDP+INFLATION。 -FaCai168- ♂   (104 bytes) (98 reads) 4/8/07  • Stephen Jen 有篇文章on“Asset Shortage" -FaCai168- ♂   (182 bytes) (89 reads) 4/8/07  • which is true during the start of stagflation and -it888-   (273 bytes) (69 reads) 4/8/07  • Looks like easy money will stay for a while longer. -FaCai168- ♂   (0 bytes) (5 reads) 4/8/07  • 非大师不能为也! 2007绝地反击! -会员88- ♀   (0 bytes) (20 reads) 4/8/07  • 回复：房价的长期价格涨幅应该是多少？ -唐吉珂德- ♀   (239 bytes) (196 reads) 4/8/07  • 很对，短期波动无法预测 -Bayfamily-   (328 bytes) (71 reads) 4/8/07  • 这个唐吉珂德生活在现实之中。 -lucky21- ♂   (0 bytes) (4 reads) 4/9/07  • Good analysis. Just learned more. Thanks alot. -deedardee- ♀   (0 bytes) (2 reads) 4/9/07

[加国的枫叶红了]

good article. thanks for sharing.