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救楼市泄露了三个秘密:房地产绑架了中国经济

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救楼市泄露了三个秘密:房地产绑架了中国经济

2008年10月29日14:01
来源:中华工商时报  陈雪根


     [提要]一年之内,房地产政策发生重大转变,最主要的原因是经济出了问题。国外,由次贷危机引发的全球金融危机已经危及中国出口导向型经济,出口拉动经济增长的动力在不断减弱,而且这场危机至今还深不见底。

中国央行上周三决定,10月27日起,扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度,调整最低首付款比例。据此决定,今日起,商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。


房地产市场多年的博弈终于有了结论,胜出者是地方政府和开发商,还有那些有钱买房的人。

早在10月22日晚,央行、财政部和国税总局联手推出多项刺激楼市新政前后,全国已有18个地方政府先后出台了救市政策,更早的时候,开发商就已经到处游说政府救市,有关的行业组织也已公开力挺开发商的诉求,而有关调查显示,起码有八成左右的百姓反对救市,但败下阵来的恰恰是不再沉默的大多数。

于是,关于楼市三个公开的秘密,有了更加有力的佐证。

第一个公开的秘密,是关于房地产与经济关系的秘密,以前有人说,房地产绑架了中国经济,那时我们觉得此人危言耸听。现在看来,竟然一语成谶。

一年之内,房地产政策发生重大转变,最主要的原因是经济出了问题。国外,由次贷危机引发的全球金融危机已经危及中国出口导向型经济,出口拉动经济增长的动力在不断减弱,而且这场危机至今还深不见底。国内,各种因素叠加导致经济增长下降,虽然我们一直在鼓吹不要迷信GDP,但半年多时间,GDP一下子下降了将近3个百分点,还是把我们吓出了一身冷汗。这个时候,经济政策急转弯已经不可避免。这个时候,房地产与经济的关系就变得一目了然了。

经济增长要靠三驾马车,没想到其中两驾马车与房地产有关。一是投资,中国经济靠投资拉动已是痼疾,一时半会改不了,数据显示,房地产投资约占中国固定资产投资的25%,拯救楼市,至少可以拯救1/4的投资马力。二是消费,房地产消费动辄上百万,跟财政补贴让农民购买家电相比,买一套房拉力要大得多。而目前楼市下降最明显的还不是房价,而是成交量。以前我们过多地关注房地产泡沫会否影响金融安全,只看到地方政府没有房地产就活不下去的事实,没有深思房地产和经济有如此密切的关系。现在,开发商说,救楼市就是救经济,他是把自己说高尚了。但救经济目前只有靠重振楼市倒也是事实,因为没有一个产业身兼投资消费两大功能,同时还能带动50多个行业。因此,我们不得不在宏观调控刚开始见效之时,就出来救市。为了一个更大的目标,我们不得不放弃一个较小的目标,这是无奈的选择,也正是政府投鼠忌器的地方。但我们必须清醒地认识到,这样做实际无异于饮鸩止渴,只是把已经显现的房地产风险和矛盾往后推延罢了。美国次贷危机之所以发生,就是因为房价持续高涨,同时,抵押房产可以再抵押融资,靠资产虚拟部分说白了就是靠把泡泡吹大来拉动畸形繁荣。我们也要步其后尘吗?鼓吹房价只能上涨不能下降的人,是地地道道的骗子,最终将把国民经济推向自我毁灭的灾难之中。为了救经济不得已救楼市,但为了救经济,救楼市必须适可而止,否则就会走向反面。

第二个公开的秘密,是关于地方政府与房地产关系的秘密。我们已经知道,由于“分灶吃饭”,地方财政曾经十分拮据,但亚洲金融风暴之后,中央政府为了启动内需被迫松动房地产政策,因此,1998年后,地方政府从土地出让金中获得了大量的“二财政”,时至今日,很多地方的财政收入有四到六成来自于此。这也是中国楼市畸形繁荣房价居高不下的根本原因。这已是公开的秘密,因此,房地产宏观调控开始时,反对最力的就是地方大员,最后,个别公开叫板的人物终于去了他该去的地方,但那个时候,这些出面反对的大员,也只是嘴上说说,并没有谁敢于自作主张,自搞一套。

但这次,他们公开出来自搞一套了。在中央政府出台相关政策之前,未经中央授权,就有18个省市出台了房地产救市政策,把他们与楼市的关系揭示得淋漓尽致。中国是个大国,房地产市场区域性很强,一刀切固然不对,但自行其是恐怕更加不对。因为,他们已经超出了中央和地方政府关系的底线。比如,减免税、调整贷款利率等显然属于中央权限,放宽普通住宅标准等则有违中央政策。而这一切竟然都发生了,甚至还有政府官员出来超越部门权限,肯定地方政府所为。已有舆论把这一现象称为“18个地方城市陆续出台新政逼宫”,这是一个很不好的先例,也是一个危险的信号。

国务院常务会议在部署今年第四季度经济工作时提出,要加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房。这一要求是着眼于经济发展大局和保障民生两个方面的。显然,国务院在靠房地产投资拉动经济发展上是有清醒认识的,不是片面地拉动整个房地产特别是商品房投资,而是有既增加投资和消费,又解决房价过高和中低收入阶层住房问题的多种考虑的。实际上,内需不足,很大程度上是由于分配不公,贫富不均,如果占人口绝大多数的中低收入者都能买得起房,这个内需比光给富人盖房让富人买房要大得多。降低交易税费的着眼点也是为了增加交易量,本意不是为了救高房价,千万别再被歪嘴和尚念歪了。但从目前政府反应来看,还是降低交易税费比较积极,至于加大保障性住房建设规模,还没有看到哪个地方抢着出台政策。一手硬一手软,暴露无遗。

第三个公开的秘密,是关于房地产利益集团的秘密。在这个集团里,有地方政府,还有行业主管部门及行业组织,自然也少不了开发商,还有那些有钱人。地方政府和某些主管部门,不说了。行业组织本身应该是行业利益的代表者,为行业利益说话无可厚非,也不说了。先说有钱人,说他们不是因为仇富,而是因为他们太幸运了,太受政府宠爱了。说他们幸运是因为,除了他们有钱,政府还借钱给他们,不仅借钱,而且还减免税费,不仅减免税费,而且还有财政补贴。财政的钱来自纳税人,其中很多人纳了税却无钱买房,有钱买房的人拿没钱买房的人交的税,这就侵占了他们的利益。因此,他们也是房地产利益链上不可或缺的一环,而且还是很重要的一环,实际上,这几年房价高涨,也有他们一份功劳,因为他们中很多人利用金融杠杆,买了很多房吃利息,成了食利阶层。如今还要享受财政补贴,而连首付都付不起的人,既无力支撑高房价,更没有办法共享财政补贴。

开发商是房地产利益集团的中坚,早已是公开的秘密。之所以还要说他们,是因为他们不时提醒我们要注意他们的言行。他们先是反对经济适用房,要搞商品房的一统天下,他们基本上成功了,接着打着反对政府干预的旗号反对宏观调控,要把房价涨到底,后来他们又打着救经济的幌子呼吁政府救市,现在,他们在得了便宜卖乖。

这次政策转向,也把开发商与政府的关系再次暴露无遗。回头看,我们可以发现,先是开发商鼓吹救市,接着行业组织向上出招向外造势,在中央政府尚未表态之前,地方政府出来救市,最后政府主管部门公开支持,再后来才是国务院及相关部门出台救市政策,可见,开发商的力量不可低估。

救市大方向已然确定,开发商该乐了吧,但开发商并不高兴,他们说救市晚了,他们说,救市是“隔靴搔痒”,他们需要的救市,是增加土地开发贷款和商品房开发贷款,是改变第二套住房贷款的限制,是要求北京市政府控制保障性住房开发、供应规模。救市新政确实没有挠到他们的痒痒肉。因此,他们直截了当地说,套着保障民生的靴子来救市,不如赤裸裸地重振房地产市场的雄风。好了,他们的底牌亮出来了,让我们等待结果吧。

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