由银行收回房子是否解放之路？(ZT)

请教：由银行收回房子是否解放之路？
来源: 知非 于 08-01-17 23:52:00


当年投资热，买下几栋楼。
谁料风云变，欢喜成忧愁。
月月在丢钱，何日能到头！
如何求解放，能否把它丢？
不付贸盖急，让银行回收。
请教专家们，此路能否走？
分析得与失，盼望教一手，
指出革命路，群星叩北斗！




回答: 请教：由银行收回房子是否解放之路？
由 知非 于 2008-01-17 23:52:00

搞清楚了!兹将近日研究心得与大家分享:
前些年，在房地产热中，一些头脑发热的投资人努力买屋，而居心不良的贷款商则尽量把款贷给他们，中介机构说服借款人借入他们无法负担的债务，投资于他们并不了解的产品。事实上，即便是借款人也可能不愚蠢：如果一个人一无所有，那么他们投机日益上涨的房地产，可能是一种相当合理的行为，因为他们知道，大不了我房子不要了。
破罐子破摔，不还债，让银行收回房子，这就是丧失房屋抵押赎回权，英文称foreclosure。但是，如果你债务很重，决心把房子摔给银行，你要面对以下三个结果：1，你的信用损坏了；2，你的投资头款没有了；3，银行可能要追回所受的损失。
在房地产市场正常时期，如果你付不出贷款，银行把你的房子收走，拍卖后取回借贷款额就算了。但是，现在房地产市场泡沫爆发，价格滑落，银行取回你的房子拍卖，卖不回欠款的数额，就是说，资不抵债，你的房子值不了你借的钱，银行就遭受损失。这个损失银行是要追回的。一位律师指出，银行会提起诉讼，通过法庭向你追讨损失，还加上这期间的一切费用，包括房价的差额，未付的月账单，手续费，还有律师费。
举例来说，如果你买的房子30万，当初付了3万头款，贷款27万。银行收回你的房子，只拍卖了23万，那么银行损失的4万元，它要追你。而且，从你不付贷款那天开始，到银行拍卖出你的房子，这段期间你应付的贷款还都要补上。银行没收房屋，通常是在你拒付三个月之后；银行收回后，开始了冗长的拍卖过程，这个过程有时长达一年。这期间你所欠的贷款，都要按月赔付。因此，让银行回收不见得是一个可靠的办法。有人说，我让银行收走了，现在并没事。这叫做“不是不要，时候未到；时候一到，一切都要。”等银行完成整个程序后，它就跟你算账要钱了。
还有一种办法，就是亏卖，英文称short sale。就是低价卖出，让银行损失少点。但是做亏卖，你要跟银行协商，取得银行的同意。比如你欠了27万，结果有人愿意出23万买你。你可以跟银行协商，你说：“有人要以23万买我的房子，你们同意吗？”有些银行会接受你的要求。比如你失业了，你病了，家庭遭遇不幸变故，总之是实际的困难而不是恶意的原因，银行可能会考虑。因为它至少可以拿回多数欠款，损失较少，也少了许多麻烦事情。但是，short sale有两个条件：一是你曾经努力过，你已经把房子按它的价值放到市场上出售（超过3个月）而没有脱手。二是你必须有愿意出价的买家，而且这个买家所出的价格必须为银行所接受。亏卖比起让银行回收有些好处：信用不至于摧毁，自己有可能掌握亏卖的程序，避免了许多未知的费用。
其实如果你除了房子一无所有，也许宣布破产是你的一条路。你宣布破产，把房子摔回给银行，银行也只好自认倒霉。但是，你也不能拍拍屁股走人，因为，根据破产法，法庭有权利收缴你的富裕部分财产，比如你的其它不动产，你的银行账户存款，你今后的额外收入，除了保障生活必须之外，法庭都要拿走。
权衡利弊得失，也许自己拿出来卖还比较好。只要你甘愿降价，肯贴钱进去，买家还是有的。
其实当初投资买屋不是你的错。是贪婪的银行和中介机构给你套上贷款的枷锁。如今房地产大跌，它们又不承担责任，损失转嫁到投资人身上。人们不禁要问：房价还会回升吗？从长远来看，答案是肯定的。不过，那要等上三五年；比较乐观的看法是09年也许一切可以稳定下来。如果你能挺过这一段时间，也许你还是赢家。
最近市场上银行回收屋比较多。有些人以为有机可乘，其实也未必。因为这些房子，给原屋主造成了不小损失，所以他们难免有气。有的不良屋主就在银行没收前大肆破坏。一位经纪人说，房东把什么东西都拆走，玻璃也打碎了，墙上也给你搞出许多洞。而这些，银行是不会为买家负责的。有一个恶劣的例子是，屋主竟然把水泥灌进下水道，买家可能要花上几万、十几万来修理。而这些都没有保证的，英文叫AS IS，中文叫“就这样”。所以，贪便宜的买家可是要小心了。