正文
看英国人怎么从开发商身上“拔毛” (来源：郝倩/2007/10/23)
之前在国内，与一个开发商探讨“地王”的屡屡出现，是否是房价急速上扬的原因之一。和颜悦色的总经理当即就板起了面孔。
这也是很多开发商的直接反应。毕竟，经过拍卖或是挂牌，“天价”拿到的土地，可是真金白银掏出来，拍到政府桌上的，谁不指着土地赚钱。也有城市的政府规定10万平方米建筑面积的小区，必须配建一定比例的经济适用房，目前仅是少数的试点。
英国的情况是这样的:
从对于“房地产开发”的英文翻译就能看出点端倪——speculative development。Speculative是投机的意思，投机在中文中有贬义。但是英国人就是乐意在“开发”前面加这么个词。
既然是“投机”，自然就不会让开发商赚钱那么顺利了。
传统的英式住房，两层高，前面可停车，后面有花园，受很多英国人的喜爱。这种住房，在新的“社会住房”中，已经十分少见
传统的英式住房，两层高，前面可停车，后面有花园，受很多英国人的喜爱。这种住房，在新的“社会住房”中，已经十分少见
在伦敦，土地同样金贵。可是，按照英国现行的“planning permission”（也许应该翻译成“规划许可”），费尽周折拿到一块地，没有政府的许可，谁也别想盖一砖一瓦。
我曾经问伦敦大学的Nick：“planning”是什么意思。之所以问这个傻问题，是因为我觉得英国社会住房系统里面的这个作解为“规划”的“planning”，还可以翻译成“计划”。Nick说，这个的确是“计划”，只是这个计划可以与“市场”并行不悖。
作为交换，开发商即使一百个不乐意，也必须要盖些社会住房出来。这是英国开发商要赚钱必须付出的代价。政府也明白，这种对于开发商，或者一些土地主利益的牺牲，其实也是政府公共补贴的一种体现形式。大体来说，有20%到50%的可负担住房是通过这种体制实现的。
理论上来说，这些占一定比例的社会住房，不管政府拿来是卖是租，都必须要保证与市场出售的房屋同等质量，而且可能与市场出售的房子就紧挨在一起。这些住房最终可能移交给管理机构，用以作为社会住房的长久保障。对于土地私有化的英国人来说，这种严格的规划限制事实上也是地方政府手中的尚方宝剑。
开发商要盖房子，前提就是要和政府进行“协商”（negotiation），这一协商的过程可能本身比与“地主”谈价钱买地还要麻烦。不为社会作贡献，就别想赚钱。就是这么个道理。
接下来，伦敦会出现越来越多的高层，城市，开始从“横”向“竖”发展
以前英国人都是以“Council housing” 为主，这种房子，个人感觉与我国之前的公房很像，政府出钱盖，老百姓住，大家都觉得理所应当，甚至一些英国人都没法这种房子作为“福利”来看。这其中当然也有一个主要的背景，就是在二战之后，英国很多地区在经历一夜轰炸之后就几乎夷为平地了，政府盖房子，也是一种责任和义务。那时候，也是英国“公房”大量出现的时候。
可是现在，政府也不乐意掏那么钱，慷慨解决住的问题了。在英国部分地区，一种叫Housing association（房协）就开始出现了，他们都归一个非政府机构的Housing corporation管理。Housing corporation每年从政府得到预算，然后RSL（Registered Social Landlord）竞标政府补贴，之后再网聚更多的社会力量，在自己的土地储备上，进行社会住房的建设，供给给社会中的Key workers或者其他符合条件的申请者。
多方博弈、多空对决，甚至就是社会住房定价这样的环节，都可能由独立的第三方调查完成。
现行的住房保障体制，让开发商和政府、以及RSL有了一个不断协商的过程，他们的谋利，并非“像卖大白菜一样卖房子”那么简单了。
说说伦敦一个小开发商，Pocket livings的故事。一个叫“Pocket”的开发商，定位于开发针对Key workers的“可负担住房（Lower cost/affordable homes）”。套用现今的时髦词汇，Pocket是对开发“小户型”十分在行的。
这家开发商对于顾客的定位，就是“low-level middle class”，也就是在中产阶级中，比较低层次的这样一些工作者。
Pocket设计的房子中，有一个项目是37.5平方米的一房一厅，以及50平方米的两房一厅。上市之后，预计售价可能为市场价格的80%左右，大概在15到18万英镑。
Nick认为，这种房屋，虽然可以“打折”销售，但是并不是英国传统意义上的“可负担住房”，最多算是便宜的房子。
Nick举例说：一个两房一厅的公寓，市场价格大概在30万英镑左右，但是按照英国目前可负担住房的销售标准，合适的购房者可以购买25%到75%范围内的部分股权，如果按照购买50%股权来计算，就是需要15万英镑。其余的部分，每个月支付固定“租金”就可以了，没有人会强迫你一定要购买整个公寓的使用权。
我也在伦敦看到这样一个伦敦社会保障体系下运行的案例：在他们的楼盘中，一套2室一厅的公寓，最贵的全价为27万英镑，但是最少只需要购买25%的使用权，也就是支付6.75万镑，就可以入住了。之后，每个月为剩下的75%使用权支付464镑/月的租金。只要你想买更多的使用权，也可以随时申请购买。
15万英镑，可能正好是一些开发商提供的小户型的折扣价，但是所购买的房屋面积可能小了一半。在英国人的观念中，购房，不是一朝一夕的事情。现在英国的社会住房体系中，一个70平方米的公寓起码可以保证一对夫妻带着一个孩子，但是开发商提供的便宜“小户型”也许只能满足单身生活。
可是，不论如何，由于他们规划建设的就是这种可供“折价”销售的房子，所以他们可以和政府协商，例如，提高容积率。
对此，这家开发商对我们解释说，如果盖一个拥有24套商品房的公寓，可能要盖20%的社会住房；但是如果要全部盖社会住房，则可能容积率提高一倍。这样一算，即使价格低于市场价，开发商依然有利可图。
同时，由于这家开发商在市场上获取的土地都是面积略小的项目，又是提供有社会住房特征的可负担住房，所以，他们可以选择在交通便利的位置建设房屋，并不提供车位。
“我们需要盈利，希望一个很好的回报。”Pocket的相关人士说。
某种意义上来说，这也是英国规划系统变通性的体现。虽然并不包括在英国传统意义社会住房的体系之内，但是，只要开发商可以为key workers提供住房，就可以从政府获得一定优惠。当然，这也是开发商本身在市场生存的保障。
之前在国内，与一个开发商探讨“地王”的屡屡出现，是否是房价急速上扬的原因之一。和颜悦色的总经理当即就板起了面孔。
这也是很多开发商的直接反应。毕竟，经过拍卖或是挂牌，“天价”拿到的土地，可是真金白银掏出来，拍到政府桌上的，谁不指着土地赚钱。也有城市的政府规定10万平方米建筑面积的小区，必须配建一定比例的经济适用房，目前仅是少数的试点。
英国的情况是这样的:
从对于“房地产开发”的英文翻译就能看出点端倪——speculative development。Speculative是投机的意思，投机在中文中有贬义。但是英国人就是乐意在“开发”前面加这么个词。
既然是“投机”，自然就不会让开发商赚钱那么顺利了。
传统的英式住房，两层高，前面可停车，后面有花园，受很多英国人的喜爱。这种住房，在新的“社会住房”中，已经十分少见
传统的英式住房，两层高，前面可停车，后面有花园，受很多英国人的喜爱。这种住房，在新的“社会住房”中，已经十分少见
在伦敦，土地同样金贵。可是，按照英国现行的“planning permission”（也许应该翻译成“规划许可”），费尽周折拿到一块地，没有政府的许可，谁也别想盖一砖一瓦。
我曾经问伦敦大学的Nick：“planning”是什么意思。之所以问这个傻问题，是因为我觉得英国社会住房系统里面的这个作解为“规划”的“planning”，还可以翻译成“计划”。Nick说，这个的确是“计划”，只是这个计划可以与“市场”并行不悖。
作为交换，开发商即使一百个不乐意，也必须要盖些社会住房出来。这是英国开发商要赚钱必须付出的代价。政府也明白，这种对于开发商，或者一些土地主利益的牺牲，其实也是政府公共补贴的一种体现形式。大体来说，有20%到50%的可负担住房是通过这种体制实现的。
理论上来说，这些占一定比例的社会住房，不管政府拿来是卖是租，都必须要保证与市场出售的房屋同等质量，而且可能与市场出售的房子就紧挨在一起。这些住房最终可能移交给管理机构，用以作为社会住房的长久保障。对于土地私有化的英国人来说，这种严格的规划限制事实上也是地方政府手中的尚方宝剑。
开发商要盖房子，前提就是要和政府进行“协商”（negotiation），这一协商的过程可能本身比与“地主”谈价钱买地还要麻烦。不为社会作贡献，就别想赚钱。就是这么个道理。
接下来，伦敦会出现越来越多的高层，城市，开始从“横”向“竖”发展
以前英国人都是以“Council housing” 为主，这种房子，个人感觉与我国之前的公房很像，政府出钱盖，老百姓住，大家都觉得理所应当，甚至一些英国人都没法这种房子作为“福利”来看。这其中当然也有一个主要的背景，就是在二战之后，英国很多地区在经历一夜轰炸之后就几乎夷为平地了，政府盖房子，也是一种责任和义务。那时候，也是英国“公房”大量出现的时候。
可是现在，政府也不乐意掏那么钱，慷慨解决住的问题了。在英国部分地区，一种叫Housing association（房协）就开始出现了，他们都归一个非政府机构的Housing corporation管理。Housing corporation每年从政府得到预算，然后RSL（Registered Social Landlord）竞标政府补贴，之后再网聚更多的社会力量，在自己的土地储备上，进行社会住房的建设，供给给社会中的Key workers或者其他符合条件的申请者。
多方博弈、多空对决，甚至就是社会住房定价这样的环节，都可能由独立的第三方调查完成。
现行的住房保障体制，让开发商和政府、以及RSL有了一个不断协商的过程，他们的谋利，并非“像卖大白菜一样卖房子”那么简单了。
说说伦敦一个小开发商，Pocket livings的故事。一个叫“Pocket”的开发商，定位于开发针对Key workers的“可负担住房（Lower cost/affordable homes）”。套用现今的时髦词汇，Pocket是对开发“小户型”十分在行的。
这家开发商对于顾客的定位，就是“low-level middle class”，也就是在中产阶级中，比较低层次的这样一些工作者。
Pocket设计的房子中，有一个项目是37.5平方米的一房一厅，以及50平方米的两房一厅。上市之后，预计售价可能为市场价格的80%左右，大概在15到18万英镑。
Nick认为，这种房屋，虽然可以“打折”销售，但是并不是英国传统意义上的“可负担住房”，最多算是便宜的房子。
Nick举例说：一个两房一厅的公寓，市场价格大概在30万英镑左右，但是按照英国目前可负担住房的销售标准，合适的购房者可以购买25%到75%范围内的部分股权，如果按照购买50%股权来计算，就是需要15万英镑。其余的部分，每个月支付固定“租金”就可以了，没有人会强迫你一定要购买整个公寓的使用权。
我也在伦敦看到这样一个伦敦社会保障体系下运行的案例：在他们的楼盘中，一套2室一厅的公寓，最贵的全价为27万英镑，但是最少只需要购买25%的使用权，也就是支付6.75万镑，就可以入住了。之后，每个月为剩下的75%使用权支付464镑/月的租金。只要你想买更多的使用权，也可以随时申请购买。
15万英镑，可能正好是一些开发商提供的小户型的折扣价，但是所购买的房屋面积可能小了一半。在英国人的观念中，购房，不是一朝一夕的事情。现在英国的社会住房体系中，一个70平方米的公寓起码可以保证一对夫妻带着一个孩子，但是开发商提供的便宜“小户型”也许只能满足单身生活。
可是，不论如何，由于他们规划建设的就是这种可供“折价”销售的房子，所以他们可以和政府协商，例如，提高容积率。
对此，这家开发商对我们解释说，如果盖一个拥有24套商品房的公寓，可能要盖20%的社会住房；但是如果要全部盖社会住房，则可能容积率提高一倍。这样一算，即使价格低于市场价，开发商依然有利可图。
同时，由于这家开发商在市场上获取的土地都是面积略小的项目，又是提供有社会住房特征的可负担住房，所以，他们可以选择在交通便利的位置建设房屋，并不提供车位。
“我们需要盈利，希望一个很好的回报。”Pocket的相关人士说。
某种意义上来说，这也是英国规划系统变通性的体现。虽然并不包括在英国传统意义社会住房的体系之内，但是，只要开发商可以为key workers提供住房，就可以从政府获得一定优惠。当然，这也是开发商本身在市场生存的保障。
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