2009房屋市场展望

前言：我住在洛杉矶，但目前还没有买房子。听说洛杉矶的房屋市场将会在2009年继续领跌全美 (CNN Money: 10 worst real-estate markets for 2009, http://money.cnn.com/galleries/2008/fortune/0812/gallery.worst_markets.fortune/index.html)，许多有房子的华人朋友坚信房市不会继续下滑(驼鸟心态?)，而还没有 买房的朋友多在谈论抄底房市 (抄底抄在半山腰?)，于是我决定利用这假日做一番自己的独立研究, 特与各位分享。所用资料主要来自下列网站：
http://www2.standardandpoors.com/portal/site/sp/en/us/page.topic/indices_csmahp/0,0,0,0,0,0,0,0,0,2,1,0,0,0,0,0.html
http://www.housingtracker.net/
http://stockcharts.com/

图一：全美房市在2000年初步出低谷，在2003-2004年起飞，而于2006年到达峰顶。然后于2006年后期开始急速下滑至今。在这一轮的房市巨变中，加州的洛杉矶和佛罗里达的迈阿密始终处于风暴的最中心 。


图二，无论涨幅还是跌幅，洛杉矶和迈阿密两市都遥遥领先高居全美前两位。


图三，其实，房市到顶的第一个信号早在2005年后期就出现了。全美房市成交量早在2005秋季即已到顶，并在2006年急剧萎缩，在2007年甚至连往年的季节性反弹波动都消失了，可见问题的严重性。


图四，五： 有趣的是，尽管今年房市的价格继续下滑(洛杉矶房市1-9月跌幅高达20%)，但房市成交量却趋于活跃。这既可能是由于季节性的反弹波动，但也可能是由于一定规模的房市抄底行为所致。



图六：不同价位的房屋在这一轮房市风暴中的表现大不相同。低价房的价格起伏幅度远高于中高价位房，显示抄作的重点在中低价房产。


图七：洛杉矶的中高档房产价格早在2005年中就已趋疲软，而中低价位房产则迟至2007年初至年中才开始下滑。2008年的房地产下滑则主要为中低价位房产。


图八：洛杉矶人的家庭收入早已不足以支撑高飞的房价了。洛杉矶房地产价格与洛杉矶人的家庭收入的比例已从10年前的约四倍升至现在的十倍以上。而抵押房贷占家庭收入的比例居然从合理水平的约 30% 飙升至现在的令人难以置信的60%以上。如此疯狂的抄作必然导致 洛杉矶这个房地产黄金房产市场陷入空前的危机之中。今后几年洛杉矶房地产的继续大幅下滑也将是必然的趋势。


图九：房屋市场的危机也反映在房产股票市场上。图九为费城房屋指数自编制以来的数据。该指数自2003年公布以来一路飙升直至2005年8月触顶。当其在2006年初未能继续冲高后，房屋市场的下滑也就在所难免了。而其2007年初的反弹未能扭转房屋市场的下滑趋势后，房屋市场迅即呈现崩溃之势。


图十：在金融危机的大势下，最近费城房屋指数走势较为诡异。目前费城房屋指数呈现反转头肩图形，似在构筑局部的底部。但其两次上冲之势却又未能冲破同一阻力位，因而也可能为新一轮的急速下滑的埋下种子。


2009年洛杉矶房屋市场
当前的金融危机实际上是房地产市场的危机。而房市的危机又是由于房市过度抄作导致的房价过高的危机。因为房价过高，人们无法买的起和住的起房子。过高的房价不仅吞噬了人们大部份的收入，使人们在其他方面支出大幅度减少，也导致人们由于利润低而不愿在生产领域投资和发展。因此，高房价其实是万恶之源。房价如不迅速降至合理水平，当前的所有危机将不会得到解决。
洛杉矶房屋市场仍然处于大熊市之中。当前政府的所有救市措施仅能缓冲房市的危机，并不能解决房产价格过高的危机。因此，只要洛杉矶房地产价格与洛杉矶人的家庭收入的比例还在五倍以上，抵押房贷占家庭收入的比例未回到约30%的合理水平，洛杉矶的房产仍将继续下滑。根据上述图表的数据估算，洛杉矶的中位房价将会在2009年由现在的约380K回落至260-280K，并在今后约2-5年中回到合理水平的约180-200K。