在美国购房出租当房东的注意事项

在美国购房出租要考虑很多重要事项，包括地点，维修，出租，检查，税率等，第一项都很重要。购房以后，找到好的房客也是一个难题。比如，有工作的人好房客，还是没工作的学生是好房客？虽然我们大家都认为是前者，他却认为后者是好房客。学生只要不被开除，还得住房子，付房租。而前者一旦丢了工作，就还不起房租。学生租房，你可以让他的父母担保房租，但你却不能让有工作的人的父母担保房租。如果您自己不在当地居住或者没有时间打理，最好委托专业的物业管理公司处理出租房子以及收租管理的具体事宜。

美国人权法案1968年修正案之下的公平租赁法案（Fair Housing Act）规定，禁止在买卖，租赁住房或购房贷款，以及其他与住房相关的交易中，有基于种族，肤色，来自国家，信仰，性别，家庭状况（包括与合法监护人一起生活的18岁以下未成年人，孕妇和正争取对18岁以下未成人的监护权的人士），还有残障（丧失劳动能力）歧视行为。

出租房子，您有自己的权利，也要承担责任，因此您需要了解清楚，作为了房东，他人对您的期望是什么，同时您能期望得到什么回报。为避免与房客之间的纠纷和误解，要把所有协议都落实在书面。保存好与房客的通讯记录，若有口头协定一定要随后写信确实。租房合同最基本的要素包括租金，租期，押金等条款，还有其余各项如水电费，网络费等。房东在处理房客问题上应特别小心，在出租房屋或房间给他人前，应先作一些犯罪或信用户调查，应向房客要求先交押金。

收取押金的目的在于当房客租赁的房屋造成损毁或不交租时保障房东和利益，为避免误解，你应确定租约上明确写明押金的用法和退还押金(refund)的方法，包括从中扣钱的条目(allowable deductions)。房东有权从房客交付的安全押金中扣钱，当然前提是房东有适当的理由并且做法正确。许多州的法律都规定，需提供一张列明扣款项目的清单，包括欠租，对超出正常磨损或老化进行维护的费用。退还安全押金的期限因州而异，但是房东通常都有一个因定的时限，一般房客自愿搬出后的14到30天，不管是房客自愿搬出还是被勒令搬出的。

在通用租约上签字之前，要认真审核其中的重要条款。比如，对房客或宠物的限制，对房至布置的限制，或对在家经营生意的限制。在北美的许多城市，还要说清楚是否可在户外晾晒衣物之用，因为晾晒太阳衣物是不雅观的，租房还有带家具和不带家具之别，当然带家具的房子租要贵一些。租金是否包括了水，电，煤气费及冬天暖气费用？但也有的房租中一包括水电费。

房客与房东之间最常见的争端除了房租或押金，就是关于房东进入出租屋的权利，和房客的隐私权。房东在一般情况下是不可以进入租出的房子的，如果房东因修理房屋等事由而需要进入房子就必须给房客一个合理的通知（通常为24小时），房东如果没有这样做，房客可以向法庭控告房东擅闯民宅。

房东必须给房客提供适宜居住的基本条件，包括房屋要能防风挡雨供暖，水，电，清洁卫生条件和安全条件。如果你出租的房屋未被维护好，房客有几个选择：一是少付部分租金用以支付维修的费用，二是通知检人员(building inspector),，房检人员通常能勒令房东对房屋进行维修，再就是搬家并且无需支付剩余租约期的租金。房客还可以向当地政府的有关部门，如卫生，安全部门投诉，也可以采取法律行动。

房东或者其代理人应该保持与房客的良好沟通，出现问题时主动找房客谈话共同寻找一个解决办法，尽量避免打官司，如果租客有一些不当的行为，像是在晚上夜深人静的时候把音乐声开得很大，或者做完饭之后不把锅洗干净并且把脏碗堆在公用的厨房洗手池里等，作为房东，应该要适当的采取一些措施，以避免这些行为对其他租客造成困扰。与其在这些行为发生之后再采取措施，房东应未雨绸繆，防患于未然。房东可以把自己发现的一些问题写在一张纸上并把纸条放在一个显眼的地方，如冰箱上。以此强调租客应该遵守的基本规则。当那个有不当行为的租客看到字条后能意识到自己的问题，并且及时纠正，那么就是比大欢喜，房东既不需当面指责那个租客，租客也不会有强烈的反感情绪。

当房东发现其租客在房屋内有违法行为或者进行一些违法活动时，应及时警告租客要马上停止任何逾越当地法律的行为。租客的这种违法行为将严重影响到房东的利益，大麻屋就是一个很好的例子。当警告不奏效时，房东应及时通过法律途径处理问题，以保护自身的利益和安全。如果租客的这些违法行为影响到周围的室友及邻居，合力把违法的租客请出门。

当房客违约时，房东应透过合法牟方法来驱逐房客，不应私自进入租客的房间，不应更换锁以阻止房客进出，不应搬动房客的私人物品。当房客无法交付房租时，屋主有权利要求房客搬离。

驱逐房客可有用的理由有几种；当房客无法接时交房租时，可采未付房租；而当房客对房屋的使用超出原先协议的范围，如私下转租，契约期满仍不搬离，或对邻居的生活形成妨碍时，可以及违约为由驱逐。但是，房东不可以随意逼迁房客，不可以迳自换掉已租房子的门锁，或将房客的物品扔出住处，或切断已租出房子的电源，水源。这些行为都是违法的。房东驱逐房客必须依照合法程序。房东就先以书面通知房客欠缴纳房租。三天之后，可向法庭申请驱逐，如房客作回应法律会在二十天之内定出庭日让双方出面说明。若房客未按时出庭，法官将采信告说词，进行缺席宣判。