从“京城第一烂尾楼”看预售之痛

号称“京城第一烂尾楼”的北京东华金座项目，在停工４年多后最近再次启动，原本早就应该入住的１００多位业主，最乐观的估计，也要等到２００８年６月才能拿到房。

东华金座项目绝非个案。有媒体报道，北京有数十栋“烂尾楼”，大都是已经出售的期房，涉及数千个家庭。 在现实中，几乎每个城市都存在这样的情况：购房者掏了钱却迟迟住不上房子，辛辛苦苦积攒多年的买房钱成了开发商手中任意支配的“筹码”。商品房预售制将房地产开发中存在的风险转嫁到消费者身上，成为帮助开发商“圈钱”的手段，为此人们开始重新审视这一制度的利与弊。

７０００多万元预付款被套牢

东华金座项目位于北京宣武区两广路的南侧，１９９８年批准立项。最初由北京房开置业有限公司（原北京市宣武区房地产经营开发公司）进行开发。由于缺少项目启动资金，取得开发权后，北京房开置业有限公司将项目转卖给北京市中鼎房地产开发有限公司。中鼎公司支付了一部分项目转让金，向银行申请贷款，并对房屋进行预售。２００３年初，项目土建部分将近竣工时，由于拖欠施工费等多种原因，项目被迫停工。

东华金座业主李焰白告诉记者，只要有时间，他每天都会来看看这个让他全家心痛的楼盘。李焰白说：“当初的东华金座楼盘设计为７６０套，预售出１４４套，涉及业主１０８人。我记得，东华金座是从２０００年９月开始预售的，最初开发商给我们的承诺是２００１年１０月竣工，２００１年１２月入住。而后来又向后期的购房者承诺２００３年１２月底入住。但事实上，从２００３年５月开始，项目就完全停下来了，我们１００多位业主先期交付的７０００多万元预付款都被套牢了。”

面对巨额预售款被套，而房子又遥遥无期的窘境，多位业主陆续将开发公司告上法庭。经法院判决，业主胜诉，但是开发公司并没有按照判决书承担责任，法院也未强制执行。 走投无路的东华金座业主们认为只有在法律认可的范围内通过集体维权，才能保护自己的利益。一位业主告诉记者，要不是已经交了很多钱，他们才不愿意这样跟开发商“耗”时间。 ２００４年６月１１日，部分业主成立了东华金座业主自救委员会，也曾酝酿组织“东华金座业主委员会”，但因为不符合相关条件，未果。２００６年１０月，业主自发成立了北京东华金座咨询服务中心，有６８位业主加入，筹集约３０万元。

在政府部门的推动下，２００６年１２月，东华金座原开发商北京中鼎房地产开发公司与世纪新联公司达成协议，对６００多套房屋进行团购，东华金座楼盘也由原先的酒店公寓式设计方案改为普通住宅。大多数业主得到了延期交房的违约金，最多拿到了７０多万元。

房产纠纷：都是“预售”惹的祸

东华金座咨询服务中心主任邢宝军认为，之所以会出现东华金座这样的“烂尾楼”，与现行的商品房预售制度不无关系。“就我了解到的情况，因为有商品房预售制度，购房人几乎变成了房地产开发商的‘提款机’。通常，开发商只投入非常有限的一部分资金，从政府部门拿到土地，然后用土地到银行做抵押启动项目。而真正的建设资金大都是中标的建筑商垫付。开发商唯一要做的，就是取得相关预售许可后，坐等收钱。”

早在１９９４年，建设部就颁布《城市商品房预售管理办法》，允许开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人。出台商品房预售制度的初衷是降低房地产开发资金门槛、扩大内需、增加市场供应。多年来，商品房预售已经成为房地产开发融资的重要手段。目前我国各主要城市商品房预售比例普遍较高，有的城市甚至达９０％以上。

中国人民大学土地管理系教授林增杰说，商品房预售制度的确立，与我国房地产市场发展进程紧密相关。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。根据测算，以预售方式销售的项目，比现售方式销售的项目的开发动态回收周期约缩短１０个月。另外，我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，而商品房预售实际上已经成为房地产开发融资的重要手段。

北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，这一制度实施１３年来，对促进房地产市场形成良性竞争态势有一定的作用。但目前这一制度所带来的负面效果远大于政策的初始目标。商品房预售制度将开发商的融资和销售合为一体，为开发商非法集资和转嫁市场风险提供了便利，侵害了购房者的权益，开发商自身成为这一制度的最大受益者。

中国社科院经济研究所研究员汪利娜称，预售款是开发商一个主要的融资渠道。他们用业主的钱盖楼，不用付任何成本。利用商品房预售圈钱，开发商不仅大大减少了一块成本费用，而且把风险也转嫁到了消费者身上，出了风险由消费者承担，获得利益则是开发商的。

北京汉卓律师事务所律师秦兵表示，商品房预售制度实施以来，其引发的潜在问题不容忽视。比如：开发商将已抵押的商品房预售或将已预售的商品房抵押，或进行房屋重复预售；预售商品房后，开发商席卷预售款逃匿导致“烂尾楼”；购房者收房时发现商品房面积缩水、装修不合格等。以上种种问题直接导致的是房产纠纷明显增多，一些地方甚至还因此引发了群体性事件。目前他们受理的房地产案件，８０％至９０％与预售制度有关。

具体分析在北京出现的这些“烂尾楼”，北京市建委一位负责人告诉记者，不外乎几种情况：开发商自有资金不足，楼盘销售状况不理想，项目涉及经济纠纷，开发商违法违规导致工程停工。

严管资金链条破解预售困境

面对商品房预售制引发的种种问题，这一制度何去何从，也引起争议。 全国人大代表、中建三局局长洪可柱坚决要求取消预售房制度，规定开发商不能卖期房，只允许卖现房。

中国人民银行金融市场司一位负责人也撰文指出，完善我国商品房预售制度，取消预售的融资功能。 还有专家认为，预售商品房销售行为与房屋实际交付行为之间存在一定的时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，使消费者的合法权益得不到应有的保障。此外，商品房预售制度，对政府和银行的监管能力要求较高，预售制度中隐含的风险因素，客观上要求政府对开发行为、银行对资金和预售款使用行为具有较强的监管能力，管理成本也相对较高。因而，大面积商品房预售制度条件还不完全成熟。

林增杰教授认为，商品房预售制度本身并没有问题，而且这一制度牵涉开发商、银行、业主、中介机构等，取消这一制度暂时不太现实。还有人担心，一旦取消商品房预售制度，市场供应规模可能大幅萎缩，从而引发本来就已经过高的房价再度攀升。

接受采访的许多专家表示，多数“烂尾楼”的出现都是由于资金管理上导致的问题，也就是资金链断裂。商品房预售制的困境在于没有能力约束开发商专款专用。开发商几乎都在运用预售款进行滚动式开发和多元投资，而这种借助预售款实现利益最大化的资本投机，潜藏巨大的道德风险和资本风险，但惩处的措施非常有限。所以，破解预售制难题的着力点应放在加强预售资金管理上。

据了解，央行、银监会和建设部正在制定关于楼盘预售款专项管理的新的监管政策。这项政策以设立楼盘预售款专户为核心内容，即在该监管框架下，开发商在不同预售项目间调拨预售资金的行为，很可能被禁止，促使预售资金真正做到“只用于有关的工程建设”。

记者从北京市建委了解到，北京市在预售资金的管理方面将出台新的措施加强管理。关于监管商品房预售款的政策正在酝酿中，今后房地产开发商要在银行设立一个预售款“专用账户”，要划拨这个账户的资金，必须先递交相关申请和证明文件。新政策将从制度上限制开发商随意使用期房的预售款。

央行报告建议：房屋预售款实施第三方监管制

中国人民银行在2007年4月最新出版的《中国房地产金融报告》(2005)中提出，要尽早启动、平稳推进房地产预售制度改革，可以考虑对预售款实施第三方监管制度、实行房屋完工后发放个人房贷的新制度等。北京6月起清理预售商品房 重点整治是否按期交房。

商品房预售“圈钱”还要维持多久？