房地产销售中银行所扮的角色

从一个标准的楼盘开发说起。

首先，要开发楼盘，就一定要有土地，土地的来源有几种途径：单位自有土地，但通常情况很难进行房地产开发，因为这个涉及到土地性质和用途的变更以及规划的审批，例如某企业有工业用地若干，土地性质为集体所有，土地用途为工矿用地，好了，您就别指望在这里能够盖住宅楼了，变更的手续可以跑上若干年，起码要盖几十个印章，准备的材料厚度能够有一个人那么高，还未必成功，不，应该是基本不可能成功。为什么？你想和政府抢生意，有那么容易的么？

挂牌出让土地，这个是政府生财促进流动性的好项目，注意的是土地在挂牌出让之时就已经确定了土地用途，例如居住或者商业金融，开发商拿地盖楼一般都是这种土地，当然，也不排除大地主把自己的庄园平整用来做开发的，不过这个手续未必比厂矿企业盖房子要简单。

当某地政府挂牌对一块居民住宅用地进行拍卖，就会先发公告，然后有意者提交材料进行审核，符合竞派资质条件的缴纳保证金，然后进场竞标。妄想合作建房的注意了，根据若干《xxxx规定》的要求，进场竞标者至少要具备：建设行政主管部门核定的房地产开发资质等级，并按照资质等级，取得相应规模的土地和项目开发权。投标、竞买人应没有不良经营行为记录，没有因投标或竞买人的过失引起的违约行为......。合作建房者看到这个应该可以死心了。

接下来就是竞标，价高者得，然后就是按照合同履行义务，这个时候银行还没有露面，因为开发商还没有拿到土地证，接着就是付清土地出让金，因为金额通常很巨大，所以未必是一次性付清，而土地证的变更和发放一般是在对价款付清若干若干之后，这个时候开发商就拿到了土地证。或许看到这里你会有疑问，如果开发商拖欠剩下的款项政府不是做了赔本买卖吗？这种情况是绝对不会发生的，如果拖欠的出让金若干若干时间没有付清，政府是会无偿收回土地的，并且不会退回你之前缴纳的那部分出让金，记住，开发商想要搞土地证过户很难，但是政府只需要一张盖了章的纸就可以把地拿回来。到了这一步，政府就赚大了，稳赚，无论你最后怎么折腾，政府促进流动性的目的已经初步完成。

现在没有人会象史玉柱当年那样干，完全用自有资金来盖巨人大厦，结果流动资金消耗光，公司就死了。开发商是要找银行借钱搞开发的，中间的施工环节不说了，看到这里或许大家有疑问，比如：假设开发商仅仅支付了50％的土地出让金而拿到土地证，随后抵押给银行，如果开发商破产，那么银行收回土地后岂不是要和政府打架？要知道开发商可是欠两家的钱啊。这个大家放心，首先政府没有那么缺心眼，银行更加不会。

注意注意，理论上没有付清出让金的土地是不能拿来抵押的，但是有操作技巧可以做，银行现在发挥作用了，诀窍就在于土地分证和抵押率，这个就不详述了，反正到了这一步，无论发生什么事情，政府和银行都是稳赚，大大的赚。

政府拍卖土地的底价是拿地价格的1/n（n的范围为5到无穷大），而最终成交价格是拍卖底价的m倍（m>=2），开发商支付50％的出让金拿到证，政府的利润至少有5倍到手，而银行发放给开发商的贷款是这块地实际市场价格的35％一下，即使开发商在还没有开工的情况下倒闭，只要这块土地重新出让，只要能够卖到原价，政府和银行一样大赚而特赚，这里还没有计算这个期间此块土地的升值。

这块地，假设楼面地价3000块，一共10万平房米，开发商买来花了3个亿，实际支付1.5个亿，银行评估评估给你算2.5个亿，然后按照评估金额的50％给你放贷1.25亿，开发商就拿着这1.25亿开工了。如果此时发生极端情况，开发商破产，那么银行和政府协商，收回土地，等到合适的时候拍卖，即使土地没有升值，只买到原价3个亿，扣除开发商拖欠政府土地出让金1.5亿，银行到手1.5亿，减去已发放贷款1.25亿，净赚2500万。如果土地继续升值，赚的更多，这个就是为什么现在地价飞涨，银行抢着给开发商贷款的原因。

开发商继续盖楼，顺利封顶，开盘。

按照不成文的规矩，最初放贷银行优先享有该楼盘的住房贷款按揭发放权，住房贷款的利润就不用说了吧，这种有几乎全新楼房做抵押，长周期的好业务是非常赚钱的。随着楼盘销售的推进，开发商按照销售进度进行分片还款，随即该片土地的他项权证撤销，开发商继续办理土地分证，这就是为什么同一个小区，大家拿到土地证的时间有先有后的原因，因为当初土地抵押的时候就是分片抵押的。

如果房子卖的不好，开发商有两种选择：1、继续归还银行贷款利息，申请贷款展期，房子接着卖。2、假按揭，直接从银行套现。对于第一种情况，前面说了，银行土地在手，还可以收利息，银行乐见其成，大大的欢迎。第二种，银行出于道义和法律进行谴责，只要楼价在不断上涨，实际也无所谓，因为你假按揭起码要分期附上一部分钱，而无论等额本金还是等额本息，利息的支付大头都是头几年，等到你无力支付按揭银行收房子，直接赚取差价。

汤臣一品这个楼盘，上述两条路只能走第一条，为什么？因为均价上亿，无论你怎么按揭都要贷款上千万，银行没有那么缺心眼给你放贷的，所以只能慢慢卖，银行高兴的很，首先利息收入现在只怕已经和当初的贷款金额差不多了，其次你的地还在我的手里，按照中国的土地法规，地上附属建筑也是我的，呵呵，回头你破产了，我利息已经赚到手，地已经升值好几倍，怎么折腾都跑不出我的手掌心，就算把楼炸掉我还是赚。

房地产开发的问题大概也说清楚了，开发商只是一个搬运工的小角色，他们跑跑龙套，为政府把老百姓沉淀在储蓄里面的钱拿出来流动帮帮忙，赚到手的是政府的赏赐和恩典。有人说房价捆绑中国经济，还拿日本香港的例子来参照，这完全不正确，除非哪一天土地证上土地性质不再是“国有划拨”。

不知道大家喜欢不喜欢手表，如果说吴敬琏他们设计手表的机芯，那么某些“媒体经济学家”充其量只能评论一下包装盒的外观。