利益均沾
利益均沾
12月16日，在90平方米住宅设计颁奖会上，建设部副部长刘志峰透露：今后，将通过鼓励小户型设计、保有环节征税等手段，提高大户型购买使用成本，引导消费者合理住房消费，鼓励推广中小套型。一时间，关于保有环节征税的报道纷纷见诸各大媒体报端。而事实上，对于房屋保有环节征税的说法由来已久，但直至目前仍然处于探讨阶段，并未有任何进展。是什么令房屋保有环节征税如此之难？
土地70年大限难破
“在国外，由于产权是完全私有化的，所以，对房屋的征税，实际上就是针对土地征收的。而我国，消费者花了足够高的成本买房，但买到的仅仅是房子本身，并没有买到土地,而实际上消费者已经付出了土地的成本。如此一来，如果征收房屋保有税，一方面是有欠公平；另一方面，既然征收保有税，那么，50年、70之后，政府无偿收回土地，便是对私有财产的剥夺。”早在三年前，就倡导开征房地产保有税，并发表了多篇论著的中国城市经济学会副会长刘维新在接受《楼市》记者采访时如是说。
我国目前的房屋所有权，被捆绑在40年（商业用地）至70年（居民用地）不等的土地使用权的期限上。
根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金。否则土地使用权及其附着的建筑物，都会被政府无偿收回。而这一点正是房屋保有环节征税的主要难点所在。
对于建设部副部长刘志峰近日提出的“对大户型房屋保有环节征税”，刘维新表示赞同。他认为，为了调整住宅结构，可以先从大户型房屋着手开始征收。但一个重要的前提是，土地和附着在上面的房屋的产权必须要统一。否则，对房屋保有环节征税，仍然只是空中阁楼。
在刘维新看来，解决办法有两个：其一，如果不改变现有供地制度，那么，就做到完全私有化，即土地和房屋的产权完全归消费者所有；其二，改变供地制度，以逐年收取地租的形式供地。
“70年大限，不仅仅涉及消费者权益问题，而是一个基于私有财产权的市场交易体制，如何在社会主义国家得到最终确立的问题。如果《宪法》将房屋的使用权命名为‘所有权’，且规定这种权利会在40年、50年或70年后自动消失，那么，可以肯定地说，这就是对私有财产权的剥夺。然而，正在起草的《物权法》又明确提倡对个人私人财产的保护。”某不愿透露姓名的法律专家如是说。
在如上这位专家看来，我国法律、法规的缺失以及不同法律之间相互矛盾，是制约房屋保有环节征税开征的根源所在。
“而若想使这一税种真正落到实处，那么，就必须修宪，取消土地使用年限，并对房屋的财产权进行明确界定。或者，在未来出台的《物权法》中，将房地产权属统一。”
房屋权属关系不明
除使用权问题外，房屋本身的产权关系不够明确，亦是房屋保有环节征税难的另一症结所在。
“房屋保有环节征税的两个必备条件是对房屋权属的明晰和房屋价格的确认。目前，评估房屋价格的中介机构已经存在，但由于房屋的权属不明确，所以，迟迟未开始房屋普查。” 中央财经大学税务学院副院长刘桓教授说。
“然而，目前北京摸清房屋所有者“家底”谈何容易。很多房屋被开发商转了好几道手，若找到真正的“主人”，需要付出相当大的人力和物力。”
对此，刘维新认为，我国的房屋权属的确非常复杂，有商品房、房改房、经济适用房、合作建房等，不同类别的住房，其权属都不一样。在此背景下，若想真正找到房屋的所有者，就必须理清各种权属关系。
在刘维新看来，理清各类房屋的权属关系固然有难度，但并非不可攻破。而关键在于一些政府官员，是否想去攻破。
“我早在三年前，就提出了开征不动产税的建议，然而，截至目前未见有丝毫进展，仍然只是停留在口头上。现如今，对于开征不动产税是‘两头热，中间冷’，即中央和民众热烈拥护，而地方政府‘极力反对’。为什么呢？我认为，并不是因为政府的工作人员不想推进，而是一些地方政府官员根本就不想推进。对他们而言，毕竟涉及个人利益，在我国，某些政府官员名下拥有多处房产。”刘维新直言不讳。
对此，一位不愿透露姓名的专家表示认同的同时，亦提出了自己的建议：“不动产税之所以止步不前，的确与部分政府官员的利益不无关系。但是，这一问题并非不可解决。对于一些政绩显著，对城市及经济发展作出巨大贡献的政府官员，应该采取宽限政策，比如两套以上或超过多少面积以上再行征收等。”
对于房屋权属关系不明确所造成的房屋普查难题，中央财经大学教授乔志敏建议通过建立电子信息系统的方式，实现对所有房屋信息的掌握。
“这一工作，看似有难度，但要真正做起来，也是可以实现的。如今，已具备技术条件，需要做的是，将所有房屋的基础信息输入电子系统。这些基础信息，在作房权登记时，都明确备案。所以，并不难。而对于以家人名义购买房屋的行为，可通过与公安局户籍管理系统的链接，掌握准确信息。”
房地产税费体制欠完善
“整个行业链中到底涉及了多少税费，不要说普通人说不清，就是从事房地产开发的专业人士也说不清。”华远集团董事长任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)说。而这一点，同样是房屋保有环节征税的难点所在。
刘维新认为，目前我国的房地产税费，税种过多，房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、教育附加税和固定资产投资方向调节税等，名目繁多，重复征税严重，并且，税率普遍偏高。这些都是我们房地产税收体制不健全的体现。在他看来，若想在房屋保有环节征税，就必须完善现有税收体系，扩大税基，减少税种，降低税率。
财政部财政科学研究所所长贾康亦表示，房地产税费改革势在必行，应尽快取消不合理收费，开征统一的物业税。由市县平级的地方政府管理房地产税，并使不动产税逐渐成为地方政府的主要财政收入来源。
然而，税率多少为合适，那些不合理收费应当取消等诸多难题便浮出水面。
财政部有关人士曾向媒体透露，税基、税率、税赋的调整，以及具体征管模式的运作，都需要相当长的时间进行磨合。为了了解物业税的具体征管模式，北京市地税局方面甚至还专门派人到加拿大以及中国香港等地进行考察，了解当地不动产税的征收工作。
此外，记者得到的另一消息是，截至目前，国家税务总局并未启动房地产税制改革的工作。
在乔志敏看来，开征不动产税，政府需要付出相当大的人力、物力。即使开征，税率亦较低。所以，很难使地方政府的财政收入得到平衡。因此，他们并不愿意从真正意义上推动房地产税制改革。
综上可见房屋保有环节征税之难。事实上，除此之外，征收的难点还很多，比如欠缺公平、公正的不动产评估机构等。由于不动产最大的特征是千房千面，所以，对每一套房产进行准确评估至关重要。
目前，我国最大的不动产评估主管机构即三大政府部门：建设部、国土资源部、国资委。由于没有统一的规章可循，使得三大部门对同一个不动产进行评估时，会得出三个不同的结果。那么，根据哪个结果纳税便成为难题。对此，有关专家建议，由三大部门共同成立评估小组，并制定统一评估标准，或者由其授权市场上的评估机构担此重任。
