2007中国房市波涛暗涌

　2006年，中国房地产行业好热闹。这一年，中国针对房地产的宏观调控政策频出，近至年底却看不到成效；这一年，房产行业的反腐力度陡增，一批地方高官纷纷落马，似乎战线越拉越长；这一年，普通老百姓在受够了高房价的折磨后，开始在网络里各种不满的发泄汇成文海；于是，这一年，一个新名词“房奴” 在网络间广为流传；2006年……

　　巨亨网称，5月间，中国“国六条”及“国六条”细则出台，涉及住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。有人说这六条措施拉开了2006年房地产调控序幕。随声而出的90平方米、70%带来了震感，这两个数字在今年备受关注。

　　6月起，中国规定凡新审批、新开工的商品住房建设，建筑面积为90平方米以下(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。90平方米成为一道分水岭，不论是对购房者还是对开发商，此为首次从供需两个方面对房价进行的宏观调控。

　　但实际上，90平方米70%的政策显现作用最早也要等到明年下半年。小户型产品会在明年下半年才能够批量投入到市场中，明年不会是90平方米以下的商品房大幅度占据市场空间的一年，应该大中小都有各自一部分。

　　10月，限制外资购房条件话题一时热于坊间。《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》出台，其主旨即在于加强外资购房结汇时的审核，其关键则在于把握真实性。

　　12月，落实楼市调控，建设部通报要求，各地今年必须全面完成住房建设规划。同时，对于尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立并实施。国务院同意，全国房地产市场宏观调控部际联席会议向各省、自治区、直辖市人民政府以及国务院各部委、各直属机构印发了《关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报》。



　　如果严格执行这些政策，2007年的中国楼市将有望切实调整结构，稳定房价。

　　然而从最初的房地产市场调控到“国八条”、“国六条”，房地产投资过热现象有所缓解，但房价过高问题却更显突出，10月份统计，70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月提高0.3个百分点，其中北京以10.7%的涨幅名列首位。

　　财经专家易宪容表示，调控成效不理想的关键，并非调控政策的滞后性，而是房价过快增长带来的调控政策执行不力。

　　对于房产商来说，2006年初是赚得盘满钵满。房地产商的公开利润是15%至30%；暗地里，房地产商的利润经常可以达到暴利水平。根据最近公布的一些资料，房地产的成本利润率是100%。但要算到开发商的自有资金利润率就超过300%。比起其它的医药、电子等等行业的止步不前（这些都是国际竞争最激烈的行业），房地产利润如遍地黄金。



　　终于在一系列暴风骤雨般的宏观调控政策后，开发商阵营开始有了实质性的“松动”。一些有实力的大型开发商开始“转型”，一些中小型的开发商被淘汰出局。在广州，十家开发商被注销房地产开发资质。在上海，一些开发商资金断裂导致楼盘出现烂尾。

　　那么银行呢，在房市的冷热中扮演了什么角色？一边是“难以承受”的高房价，一边是持续升温的住房热销；一边是开发商抱怨贷款难，一边是目不暇接的楼盘开工与封顶；一边是宏观调控措施的频频出台，一边是商品房价格的飞速上涨……人们不禁要问：建房的钱从哪里来的？买房的钱又是从哪里来的？

　　中国银监会有统计显示，2006年1至9月，以房地产业为代表的商业银行中长期贷款同比增速，从年初的增长16.2%上升到9月末的增长 21.4%，比贷款总量增速快6.8个百分点。此前的7月末、8月初，银监会曾以“特急文件”形式下发的“54号文”，从银行信贷和房地产信托等方面进一步收紧房地产开发、土地贮备等贷款的发放。

　　中国银监会有统计显示，现在住房贷款仍占了银行贷款的很大比例。

　　2006年，在怨声载道的网络地产“评台”上，出现了一个新词——“房奴”，真可谓一词包罗万象，又满含酸楚：只要你想买房子，就很自然就搭上了这时尚的词汇。“年轻白领，工作不久，存款不多，基础不牢，为了安家，东拼西借，贷款不够，家长来凑”。以后呢，得还贷啦，于是……

　　有91.1%的人购房用了按揭，其中31.75%的人月供占到了其收入的50%以上。按照国际通行的看法，月收入的三分之一是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险。也就是说，现在超过三成房贷族沦为“房奴”。

　　在新加坡，85%左右的人口都住在政府提供的保障性住房中，剩下的房子爱怎么涨就怎么涨，反倒对国家有利。在很多人眼中，政府本就应为中低收入者提供保障性住房，面向高收入者的商品房则按市场规律运作。

　　但是在中国，截至2006年9月底，还有65%的地级以上城市、91.1%的县级城市未公布住房建设规划。尚有五个省(区、市)没有建立廉租住房制度目标责任制，十九个地级以上城市没有建立廉租住房制度。

　　很多人想租住廉租房却不知道哪里有这样的房子，很多人需要经济适用房却总也排不上队、买不上房。在北京，经济适用房早已变味，中低收入者买不到，买到的因为生活不便同样怨声载道，更有许多经济用房成了租用房。

　　到底经济用房是建来做什么用的？而保障性住房和商品房的界限在哪里？夹在低收入者和高收入者之间的中等收入群体该买什么样的住房？国家财政能否负担起大量的保障性住房？经济适用房该寿终正寝还是继续保留？这些问题仍在争论不休却没有明确答案，看来必要延续至2007年来接着解决吧。

　　还是专家们表示，2007年中国房地产市场的变化在于政府对房地产市场的了解与判断，在于政府还会推出什么样的政策。如果顺着2006年房地产市场政策思路，那么2007年房地产市场会围绕着改变房地产发展模式、调整产品结构这个大思路进行，就必须生产更多绝大多数民众有支付能力的住房产品。

　　然而，和任何方面的调控一样，政策见效总有一个“时滞”，即使是良药也不可能马上见效。2006年，尽管房地产投资增速有所下降，但规模依然偏大；商品房供给结构仍然很不合理，大户型的高档商品房开发比重过大；北京、深圳、广州及呼和浩特、大连等城市房价还在顶风而涨；不仅开发商，而且不少地方政府甚至阳奉阴违，政策执行力度如蚁拳击象，可见，房市的调控，还任重而道远；可见，2007年房市波涛暗涌。