浅谈房地产

房地产(Real Estate, RE)其实是众多投资工具中最难做的一个了，何以如此？首先，房地产具有较长的周期性，对 ECONOMIC CYCLE 很敏感，一个周期经历几年、甚至十几年，价值的变化很大，因此 TIMING IS EVERYTHING. 成功的 RE 投资者需要比较客观地来看长远的趋势、看大局，不能拘泥于眼前的“事实”。并且需要有极强的耐心和自制力，不是最佳的时机时要有信心长期地等下去。

早在前几年，有心或无意地买了一个或几个房子的人是非常幸运的，碰巧赶上了一波很强的 Real Estate up-cycle，决大多数人都赚到了钱，但这一事实不等於将来这样做就可以同样赚钱。对待任何 cyclical business 决不能在过去和现在之间划上一条直线、然后延伸到将来。

有人或许说，我买的房子出租，有 POSITIVE CASH FLOW，所以没问题。这种说法就类似于说我买的股票有 DIVIDENDS，所以不会亏一样。其实，不管是股票还是房地产，在高位买入总归要赔钱。因此，真正成功的 RE 投资者要把大部分注意力放在 TIMING THE MARKET 上，而不是眼前的 CASH FLOW 等细节上。买来自己住的房子要考虑 Location, location, location，出于投资目的买卖房地产要时刻考虑的是 Timing, timing, timing.

房地产比较难做的第二个原因是影响它价值的因素很多，而且不是所有的信息都能够掌握得清楚。据成功的房地产商 Craig Hall (涉足 RE 35年，参与了总值 $5 billion 的几百个项目)介绍，影响房地产价值的因素就有： Inflation, Interest rates, Flow of funds (RE 资金是进入还是离开所考虑的地区), Job growth, Population migration (人口增多还是减少)，Path of progress (地方政府的发展规划是否将包括所考虑的地区)，New construction (类似的房子过多会增加竞争)等等。搜集这些信息并综合考虑要比买股票的人打开电脑看看 Yahoo Finance 要复杂多了。

但买卖房地产的大原则却是与股票投资类似的，一种方法是做 Contrarian, 就是在房地产市场烂得不能再烂的时候进场买入，等房地产市场热得发烫的时候卖出退场。当然不太可能买到低、卖在顶，但大体上的 TIMING 对了就够赚的了。另外一种方法是当一个地区的房地产刚刚开始发热的时候进场，等热气有变凉的迹象时尽快退场，这类似于做股票时 Momentum 的方法，这种方法的风险比做 Contrarian 要大(尤其是卖出时)。

如果你知难而进，还是要做房地产投资的话，我希望你在一张白纸上画上一条波浪线，代表你所在地区房地产的整个周期。你是否能够在上面标出现在所处的那一点？你未来十几年、甚至几十年的任务就是每天重复这个作业，直到成功为止。

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