上篇文讲到，二月初的周末遭遇极低温度摄氏－30度，一个租客报告出租房多处漏水，怀疑是水管被冻裂。我指导租客去地下室把总水阀关闭，停住漏水。两户租客暂时没水用，他们也理解，等待第二天周一有plumber来修。
处理完这个出租房问题，我赶快发短信发邮件给其它的出租房，要租客查看房里及地下室有没有漏水。过了一两个小时，租客纷纷反馈没发现漏水。这有点出乎意料，以前－10C时漏水的房子这次没事，反而是保暖最好的那个房子水管冻裂漏水，看来我又看走眼了。
得知没有其它漏水，心情轻松下来。这时一个修理工回复短信，说他可以去房子看看。我在几个小时前最忙乱时联系Plumber，也联系了这个修理工，希望他有时间能去房子简单判断是哪处漏水并把总水阀给关了，但他没回复。我想到这是周日也就没有再联系他，而是教会租客关闭总水阀。
现在修理工既然说可以去看看，我把情况和他说了，问他能否试着找出漏水的水管，如果找到，就把漏水水管给关闭，这样就可以把总水阀给打开，租客能继续用水。我知道这会有额外的不低的费用，我也可以等到第二天Plumber来，但想到租客家里有个孩子，还是希望他们能尽快有水用、减少他们的不便。
这个修理工去了房子，过了两个小时打电话给我说他排查了，觉得是通向一楼厨房洗菜盆的水管的某一处破裂了。他说这水管是从地下室沿着外墙走到一楼靠窗的洗菜盆，外墙温度低就会把水管冻裂，而且可能是冷水管和热水管都冻裂，才会看到从地下室墙边哗哗地漏水下来。他已经在地下室把这两根水管切断并封闭，把总水阀再打开后没发现再漏水，所以就是这两根水管的问题。我问为什么在供暖炉上有水漏下来，他说应该是漏水量很大，水没地方去，就到处找出口。
我说等第二天Plumber来修水管，这个修理工说可能会有比较大的工作量，建议我找保险公司。我说水管破裂修好就行了，为什么会有大的工作量？修理工说他怀疑水管破裂的地方在厨房的那排橱柜后面的墙里面，这样Plumber就需要把那组橱柜拉出来、把墙划开，才能修理墙后的水管。我一听，才意识到有麻烦了。
修理工还说，据他观察，水从洗碗机底下以及另一面墙的冰箱下流出，这说明水是从水管破裂的地方喷射出来，喷的范围广，把前面的墙和直角的另一面墙都喷湿了，才会有那么多水从两个地方出来。这喷湿的两面墙正好是有橱柜的两面墙。墙面的灰板湿了就要都割掉换掉，否则会有mold。要换墙，就需要把两面墙的橱柜都挪走。而且水在厨房地面上积了那么多，瓷砖下的under floor应该也都湿了，即使干了后也都碎了还可能会有mold，所以厨房地面的瓷砖地面也需要掀起来，重新铺下面和瓷砖。这样的工作量差不多快一万刀。
我一听，这相当是厨房要重做了，那真是大工程，是要找保险公司。但我对修理工的说法将信将疑，觉得没有这么严重。这个修理工近来在换我的一个condo的地板，这个地板因为被水淹过，保险公司同意付钱更换，我在想他是否是受这个地板的启发，觉得再找保险公司后他又可以有活干了。可是condo和房子是不同的保险公司，另一家公司批准的，这一家未必会批准。
出租房保险今年因为保费大涨，刚刚在一月份把deductible从一千升为两千五。这个运气有点背－－前面十年没有任何claim，把deductible一提高，马上就需要赔付。只省几百保费，却需要自己多掏一千五deductible，此时都后悔。另外还要考虑到一旦claim，第二年保费可能就会大幅增长，这个账需要算一算，才知道是否划算。比如说，如果保险公司只给赔五千损失，自己要掏两千五，实际上拿到手的才两千五，可留下了一个claim记录，以后每年的保费都涨不少，那真不划算。如果保险公司愿意像修理工所想一样，同意换墙板和地面，那赔的损失大概就有八千甚至一万多，可以把厨房半装修了，那这个claim还值得。
给保险经纪写了邮件，大概说明了房子发生的事情和可能需要的修理，问他们根据他们和这家保险公司打交道的经验，这家公司是否会赔付plumber的修理费、墙和地面的修理费等等，并且问claim对以后的保费增长有多大的影响。
又给经常合作、但周末不上班的plumber公司留言和发邮件，请他们周一上班马上尽快派人去修水管。
周一早上，7点多就给这家plumber公司打电话，赶在他们刚上班时做第一个顾客。公司接电话的一接听就说已看到我的邮件了，早上十点多能派plumber去。我对这家公司的效率比较满意，每次紧急时候找他们都能很快派人，所以即使他们的账单贵，也不抱怨了。马上给租客发短信告诉这个好消息，租客回了个短信，说我通知的时间短、但他们还是做到留一个人在家等。我看着这个短信不太高兴，觉得我这么为他们，怎么还不领情。回个短信说我一大早尽力了就为了他们不用等，租客马上回复说感谢。这才对嘛，上一个不领情觉得房东忙是理所当然的租客，被我说了后，现在已经比较老实、时刻记得说谢谢。
接着保险经纪的助理回邮件，先提醒我现在的deductible已是两千五，又说保险公司会派adjuster去，调查后才会告知可以赔付什么、赔多少，而保险经纪不会涉入其中，所以并不清楚保险公司会如何决定，提醒我要想清楚，最好先找人来估价。这也是我对claim所担心的，都不知能赔多少，万一赔得不多，还会留一个不好的记录。
到了十点多，保险经纪打电话来，说他在加州渡假看到我的邮件。这个经纪就耐心多了，他仔细问了情况，说plumber的修理费保险公司应该是能赔的。至于换墙、地面等，他提议先等plumber修完看是什么问题，然后问问plumber关于对墙湿度多少、地板下面是否被水泡坏的说法，没准plumber就能顺手修。还说如果花费在五千左右，claim并不划算，如果快到一万了，就claim。
我想了想，觉得除非墙全湿了要换墙，我很大可能不会去claim，我不觉得瓷砖地面泡水后就需要换。至于修理工提到plumber需要把橱柜挪开、把墙割开才能修后面的水管，我想那太麻烦了，破裂的水管就不修了，直接从地下室接两根新的水管到一楼厨房，新水管不用铜管而是用不易冻裂的PEX塑料水管，PEX管子可弯曲容易安装，这样也不用开墙。安装新水管的费用比修水管只怕要便宜，还省了很多事。
Plumber打电话来说到房子了，我告诉他大概情况，然后跟他说不修水管而是装新的，另外查看墙和地面的湿度。Plumber回答他要看看到底是什么问题，然后再回复我。
过了一会儿，plumber打电话来，却出乎我的意料，他说冷水管热水管都没有问题，是洗碗机的水阀坏了所以漏水，他已经给洗碗机的进水管装了一个阀门，这样可以单独关水；而且他说洗碗机后面的墙没有湿的痕迹，厨房瓷砖下也没有湿。我说洗碗机漏水为什么对面的冰箱下也有水流出来，plumber说大概水没地方去就流到那边了。Plumber说他把昨天修理工切断的两根水管接起来，我要他给每个水管上加阀门，这样下次就可以单独关这两根水管。
我又要另一个租客回家检查每个水龙头是否都有水、有没有漏水，租客回复水都正常也没看到有漏水。
所以这就是虚惊一场！这个修理工把事情夸大了。我告诉修理工关于plumber的发现，修理工不相信，说水流得到处都是怎么可能就是洗碗机的水阀坏了漏水。我和他说，plumber会在invoice上写明问题，保险公司只会相信plumber（隐含的意思是我也一样），所以我们再怎么说都没用。修理工提出洗碗机的水阀不可能被冻坏，因为洗碗机在室内，我也觉得这是个bug，那只能说是碰巧了，洗碗机正好在低温的时候坏了漏水，让大家都以为是水管冻裂了。
我松了口气，这只需要给洗碗机换个水阀就行了。于是告诉保险经纪损失不大不用理赔了，经纪也松了口气。至于地下室，地面的水这时也大多渗进了地下，我在网上订了工业用的专门吹地面的鼓风机，要租客放在地下室吹一个星期，应该地下室就会干燥了。
我感谢修理工周日及时赶来排查问题，还要他订水阀把洗碗机修好，要他算他的所有时间出个invoice给我。这个修理工在plumbing上是不行，已经出了两次错了，但他修其它的东西还可以，关键是能在我急需的时候赶来，以后还是会用他，就是不再用他涉及任何plumbing问题，这一律会请plumber处理。
看来这些房子都经受住了低温的考验！这次的事过程虽然曲折点，但结果还是不错的。
