房产增值计算 ---- 贷款杠杆的威力

房产增值计算：

买入价为：1

首付百分比（Percentige of Down Pay）： X

贷款百分比（Percentige of Loan Amount）：1-X

多年后房价为买入价的 Y 倍（名义上的增益系数）

实际毛增益系数为： α

            

实际净增益系数为： β 

            

看看实列，如果首付百分比 X=25%

Y=0， 房价跌完， 全亏，不可能。

Y=0.5，房价跌一半，α=-1；β=-2. 跌了两个首付的量。

Y=1.0，房价持平，α=1；β=0. 首付没有获得增益。

Y=2.0，房价翻倍，α=5；β=4. 首付获得四倍增益。

Y=3.0，房价三倍，α=9；β=8. 首付获得八倍增益。

Y=4.0，房价四倍，α=13；β=12. 首付获得十二倍增益。

下图为在不同首付百分比（X）下的名义增益（Y）和实际增益（β）的关系：