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美国当地主,筹银备学资

(2015-07-22 13:27:09) 下一个
每年三月下旬,金榜题名,许多进入名校孩子的父母欣喜若狂,奔走相告,媒体新闻记者也辛苦奔走,到处采访哈佛女孩,耶鲁男娃,虎爸藤妈,让这些爬藤经历和体会见诸各报及网站。可你再过几个月会发现,这些曾经幸福万分的父母脸上呈现出一丝忧愁,究其原因,一年六万多美金的大学费用,平均到每个月五仟多美金额外支出,是这些父母忧喜参半的原因,毫无疑问,这样一笔开支对任何家庭(土豪除外)都是一笔不可忽视的开销。 除Harvard及Princeton给钱十分慷慨以外,其它大小藤校给钱就比较困难了,以MIT为例,双职工收入的家庭加上自住房产的Equity,想从学校得到资助希望不大。 俗话说沒有远虑必有近忧,若是前些年开始做准备,比如投资一些房地产,然后当地主出租给美国人民,以今天的价格脱手,或以每月的租金,或以重新贷款的方式,可能就会大大减轻付学费的经济负担。

笔者不是专业房地产经纪人,也不是研究房地产的专家,只是有过去十几年一些粗糙(一亩三分地)的地主经历,及在与朋友交往与闲聊之中,发现投资房地产当美国地主,是应对天文数字的大学费用的一个好方法,故今天就以外行的身份来谈谈房地产投资,若有不对的地方,也请网友宽宏大量,不要砸砖头,沒有功劳,也有点苦劳吧?

1. 房地产投资时机很重要

记得05年时,在北加州新房一出,许多人都去买,僧多粥少,建筑商没办法,想出了个抽签法. 虽然那时房价已非常高,可一般老百姓都是买涨不买跌,还是不断有人冲进去。 06年中房地产开始走下坡,房价不断往下走,一走就走了五年,北加州许多地方房价降了40%--60%。 直到2011年上半年,美国的房地产才开始止跌回升。在2010年,市场上的房价已经到了用这个钱造不了这个房,换句话讲房价巳严重跌过了头。当事后诸葛亮容易,可那时笔者告诉朋友是买房的好时机时,又有多少人敢往里面冲? (其实笔者也不敢冲进去)。到了今天,有朋友问“现在是不是房地产投资的好时机?”,我的回答是一辈子只出现一次的房地产投资机会已经没了,长期而言,现在投资房地产依旧看好,但回报率相对低一些。

2. 投资房Vs.自住房

买投资房不同于买自住房。 买自住房是根据房主的品味,资金多少,及爱好来选择,投资房的选择方法则完全不同,这里列举一些买投资房的原则:
  • 选择大众能接受的房形及布局 (你喜不喜欢不重要)
  • 选择租客资源丰富的城市而不是偏远的乡下小镇
  • 靠近高速公路,购物中心,地铁站,公园等
  • 不讲究内装修,一般就可以了(提高回报率)
  • 以3-4个睡房的中型面积2000 sq ft 上下为宜,过份大或小的房子,租客来源会少些
  • 能买独立房最好,以利于将来卖出,又避免了每个月的物业管理费
  • 月租金 Vs. 房价最好控制在 1:200 或以下,换句话讲,一个三十万美金的投资房,你的租金最好能达到$1500上下
  • 尽量买在中产阶级集中的小区,降低租客可能不付房租的风险
  • 避免带Gate的小区,省物业管理费
  • 楼下有一个睡房的房子更受欢迎
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3.  银行贷款投资回报率高

尽可能用银行贷款进行房地产投资。 举例来讲,你有四十万美金,可以买一个四十万的房子,也可以借银行的钱,以20% Down payment 买五个投资房。  假定每个投资房的租金是每月二仟美金,用不用银行贷款的区别就是只有一个房客为你打工,还是五个房客为你打工。当然具体操作时还有一些限制。若想进一步了解情况,可以向你的当地房地产经纪人询问。

4.  自己管理投资房

其实自己来管理投资房比请中介管理更好,一是省了每个月的中介管理服务费,二是自己管理房子更用心,也易于和房客沟通。 一年二年你就成为专家了,而且每个月用在房屋管理上的时间非常有限,尤其是随着投资房增多,自己管理的效果更加明显。

5.尽可能买新房或几年新房

我们这些留美学子大都不熟悉房子修修补补之事,新房的特点就是十年之内很少坏东西,让你至少有个过渡阶段,不至于一开始就手忙脚乱。 另外就是请一个Handyman帮忙,东西坏了,让你的Handyman来替你分忧。

其实搞投资房地产说简单是一点不难,但前人的经验可以让你少走弯路。 问问周围有这方面经验的朋友,也许可以学到不少知识。 笔者在本文只是谈了一小部分,更多的内容,有这方面知识並有兴趣的网友可以加贴一起来分享,诸如:
    怎么样选择投资房?
    房屋出租之前要做些什么?
    怎样吸引房客租你的房?
    怎样和房客订租赁合同?
    房客搬出前后你要做些什么?
    房客迟交房费,你该怎么办?
    出租房的税收相关知识
    等等?

想送孩子去名校的虎爸藤妈们,早点开始当地主,若干年后,从“美国农民”那里剥削来的银子,再转送给美国大学,如此则可以从从容容的将你的孩子送进名校,轻松松松将高昂的学费应付掉。
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