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虽在异乡非异客 且把他乡作故乡 上

(2022-09-02 02:34:00) 下一个

原系列写于2016年1月,几年来房价房租上涨迅猛,重新编写。

南加州是一个你一住下就不想离开的地方。话虽这么说,但是七,八个大县(或郡)county,两三百个城市,两千四百多万人口良莠不齐,鱼目混珠,有些地方非但不适合居住,闲极无聊之时,无事生非之日,懵懵懂懂误入烂区,会摊上无妄之灾,所以良禽要择木而栖。

总的来说,内陆圣伯,河边,帝国三县地广人稀,房价相对沿海的范杜拉县,洛县,橙县和圣迭戈县要便宜,气候也差很多,夏天炎热天气持续时间较长。还有一个不得不提的是大地震带,san andreas fault南北通透,对许多人来说是挥之不去的阴霾。橙县尔湾以南,含尔湾大部分地区,脱离了地震带,不需要买地震保险。多数华人,不仅仅是华人,各族裔的人更喜欢沿海几县。沿海三大县,Los Angeles,Orange,San Diego,橙县,圣迭戈县人口超过三百万,全国超过三百万人口大县有六个,南加州占三,其中洛县超过一千万,是全国最大县。三县里橙县面积最小,人口密集,和洛县,圣迭戈县相比较居住和投资环境,橙县却胜出一筹,当然,平均房价也贵。南加地震问题以前写过,不再赘述。

知之为知之,不知为不知。洛县和圣迭戈县以及其他地区,不敢信口开河,让知之者来说,我可以简单说说橙县的情况。

橙县,目前三百二十万人口,三十几个城市,位于洛县和圣迭戈县之间,首个迪斯尼乐园所在地,二战期间运送过大量兵员的大型邮轮玛丽皇后号,永久停靠在北边洛县长滩港Long Beach。橙县人均生活水平高,是加州除旧金山外第二个负担不起住房的County,(也许有误,多年前数据)。整个县里,除个别城市墨裔比较集中,没有一处是黑人聚居区,不像洛杉矶县有几个城市是以黑人墨裔为主,达90%。橙县较差的几个市,比如Santa Ana,Stanton等,有人说Santa ana是Jose 满街跑,即便如此,官方统计,墨裔人口占一半,(估计不止,非法移民没计算)。

橙县分北,中,南三大块。北部临近洛县,城市开发较早,旧房多,房子比南部便宜,离洛县中国人集中地方以及西来寺近。有事没事的就喜欢在国人圈子里混的,或者割舍不下那边的华人社团,狐朋狗党,可以选住这里,Anaheim 是较大的一个城市,周边几个城市属于穷白区。

中部是橙县重心,著名的商业购物中心South Coast Plaza在这里。最富贵的城市是Newport Beach,华人的新宠儿尔湾市Irvine紧邻。中部的族裔比较杂,越裔区有Westminster,韩裔区是Garden Grove ,还有上面提到的墨裔区。
南部城市的白人比例大,橙县有几个城市的白人比例超过百分之九十。

下面粗线条的解释一下选择方向,至于细到某个社区,那太费周章了,而且那是地产经纪的事情,能不能找到个懂行,敬业的经纪要看你的造化。

1,超级富豪的需求。不想细说,几笔带过,但毕竟有这样的市场。我以前写过南加州有两个金字塔,其中一个塔尖就在Newport Beach ,有的高档社区里的一块房基地就两三百万,真正的富豪喜欢自己盖房折腾。

2,抛开北部,中南部有许多城市,新社区,全是新房,房子越盖越好,可以说是满城尽带黄金甲,这样的地方住着神清气爽,心旷神怡。有新房情结的,Irvine and Ladera Ranch这两个地方可以施展拳脚。Ladera Ranch偏南一点,白人比例高。尔湾可以说是名声在外,地理位置极佳,全美顶尖的高中在此,学区学校就没差的,也是全美最安全的城市之一,而且是连续十几年上榜。全市找不出哪怕是一条街,一个角落的差区。即便是最安全城市,仍有些社区加倍安全,不但有gate还有guard。有些人有这个要求,我自己就是,因为常旅行,把门一锁,放心走人。

尔湾适合中产阶级居住,因为是新的规划社区,有mello-roos,就是所谓的社区开发费,加到地税里,总共相当于房价的百分之一点八到一点九,包括加州地税百分之一。社区开发费一般25年,随着房价升值,所占比例会减少。周边的城市Lake Forest地税加上苛捐杂税是1.1%不到,尔湾的平均房价明显高过周边城市,所以买房,特别是买新房用来出租属于用茉莉花喂牲口,不划算。

有的人不在乎房租,图的是房价上涨也未尝不可,尔湾的房价虽然已经很高,仍有上涨空间,这是供求关系。另外尔湾的房子抗跌性强,08年房市崩盘,周边一片愁云惨雾,而尔湾有的社区岿然不动。尔湾的商业也很发达,周边Costco就有三家,spectrum商业中心的兴起,和Newport Beach 的Fashion Island 以及South Coast Plaza 并驾齐驱。以往橙县华人想要吃高档中餐要往洛县跑,现在不必了,多家高档的中餐馆在尔湾开张,且门庭若市。想烧钱吗?有将近一万块钱一桌的,要不您来看房时请我一桌?加小费,酒水一万可打不住。玩笑了,咱不好桌面上的事,所以回国发展根本没咱们的戏。子曰,君子远离厨,咱是小人,也就每天围着炉台转悠。

相同尺寸一百万的房子,在尔湾周边可以便宜一,二十万买到,这些城市都不错,只是总体来说房子旧点。尔湾市1971年才建市,先有的尔湾大学才有的尔湾市。尔湾市的规划特别好,居民区就是居民区,尤其是新建社区,绝对不会在居民区的什么地方冒出来一个餐厅或商铺。所以,周边城市和尔湾相比较就显得有点杂乱无章。尔湾市的新建社区,对新房的居民也有很多要求,比如门前必须种两颗树,不能是果树,果树只能在后院,房子不能随便加建等等。

一般来说,有八十万到一百万之间都可以在橙县找到合适的独立屋,有一百五十万就更好办了,完全可以财大气粗抢新娘,腰缠万贯坐东床。五十万以下就要考虑共度屋condo,对于计划退休者来说应该是好的选择。五十万以下的condo虽然有,应该做为投资更好些,自住房标准要高些,价钱贵点。我们对于自住房不追求太大,要容易打理,安全性好,便于出门旅行。凡是造访过南加州的,对交通拥堵颇有微词,特别是早晚高峰期,橙县的情况好一点,县政府曾经打出一条橙县所有freeway都有carpool的广告。

尔湾这个市位于橙县中心,几条高速穿过,离洛杉矶国际机场一小时路程,离拉斯维加斯开车四小时。有一个中型机场John Wayne airport往东南西北的纽约,休士顿,夏威夷,西雅图都有直飞,很方便。洛杉矶国际机场给人的感觉是乱烘烘你方唱罢我登场,急扯白脸如丧家之犬,匆匆忙忙恰似赶丧。而约翰 韦恩机场则是人在旅途,悠然自得,从容不迫,心情舒畅。

尔湾目前的状况不光是中国人蜂拥而至,各族裔的人都趋之若鹜,不包括墨裔和非洲裔,因为房价贵。所谓的贵要看和谁比,和湾区稀尔斯堡比根本就是马尾巴穿豆腐,提不起来。有些带安全警卫的社区,规划之好,一下就能俘获购房者的芳心。难道尔湾成了琼花碧草,人间天堂不成?非也!尔湾其实就是一个总体规划十分完善的城市,没有任何特色。不夹杂个人成见,实事求是的讲,白人比例越来越低的话,区不可能越来越好,虽然很多人是携巨款来买房,有钱人多的地方,周边地区不会差哪去,但是人的素质不是用钱来衡量的,不是一天两天练就出来的。在公共场合,国人的一些坏毛病,比如不守规矩,大声喧哗,颐指气使开始显现出来。如果你对吃中餐没有严重依赖,想讨个更清净的地方,怎么办?

 

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阅读 ()评论 (25)
评论
老朽 回复 悄悄话 回复 'tw1234' 的评论 : 你指的是哪里?orange county 2%
老朽 回复 悄悄话 回复 '玛格丽特农庄猫' 的评论 : 你说的对,但相比较而言,尔湾仍然是安全城市。
玛格丽特农庄猫 回复 悄悄话 尔湾现在治安越来越差了, 发生过好几次大华的停车场被砸车, 还有女性被跟踪要钱, 5号以北的新区更糟糕, 基本人都往南面搬了, Mission viejo , Aliso Viejo, Laguna hills, 或者干脆去coto de casa.
tw1234 回复 悄悄话 黑人少于百分之5.
tw1234 回复 悄悄话 “白人比例越来越低的话,区不可能越来越好,。。。。但是人的素质不是用钱来衡量的,不是一天两天练就出来的。” 精辟,居住的城市应该白人>50%,华人约20% 黑人
tw1234 回复 悄悄话 “白人比例越来越低的话,区不可能越来越好,。。。。但是人的素质不是用钱来衡量的,不是一天两天练就出来的。” 精辟,居住的城市应该白人>50%,华人约20% 黑人
老朽 回复 悄悄话 回复 '世界在我心中' 的评论 : 谢谢来访
世界在我心中 回复 悄悄话 曾多次路过尔湾,没有停过,多谢介绍
老朽 回复 悄悄话 回复 '京工人' 的评论 : 多谢支持
京工人 回复 悄悄话 白人比例越来越低的话,区不可能越来越好
。。。。。。

政治虽有点不十分正确,可是诚哉斯言,真是这样的
老朽 回复 悄悄话 回复 'mm6799' 的评论 : 和我所在的一亩三分地没多大关系
mm6799 回复 悄悄话 https://www.google.com/amp/s/www.cbsnews.com/amp/news/bank-of-america-black-hispanic-mortgage/
mm6799 回复 悄悄话 Bank of America launches zero-down mortgage for Black, Latino borrowers
老朽 回复 悄悄话 回复 'mm6799' 的评论 : 尔湾房价贵,西裔没能力进来,LA太大,部分地方差,免不了的。
老朽 回复 悄悄话 回复 '心有猛虎细嗅蔷薇' 的评论 : 谢谢邻居来访
mm6799 回复 悄悄话 san diego这边西裔多起来了, 不知道irvine, LA 怎样?
UC 最近多收西裔少收亚裔是个问题
心有猛虎细嗅蔷薇 回复 悄悄话 涨知识,来圣地亚哥住了六年,啥也不懂。谢谢朽哥!
老朽 回复 悄悄话 回复 'ID的D主' 的评论 : 多谢,瞎拽文而已。
老朽 回复 悄悄话 回复 'daloon' 的评论 : 还没有,我们这里听说也有不错的,谢谢
老朽 回复 悄悄话 回复 'winrunner' 的评论 : 您好,邻居!
老朽 回复 悄悄话 回复 '东方明月-' 的评论 : 谢谢阅读评点
ID的D主 回复 悄悄话 赞一贯好文。标题尤其美,读出了唐诗的感觉。
daloon 回复 悄悄话 玫瑰崗去買好了福地沒有?朽兄
winrunner 回复 悄悄话 咱是邻居,同意你!对OC的评价非常客观
东方明月- 回复 悄悄话 人心安处便为家,
亲友聚时就是节
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