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房地产杂谈,含金量

(2019-04-24 14:28:03) 下一个

十万年薪在美国大多数地区应该算是不错的中产阶级家庭。但是,你以为十万块钱都是自己的吗?老和尚打儿子,没有的事!交税后实际拿到手里有八万就不错了。出去吃顿饭,菜单加起来明明是一百,加上税和小费,一百三出去了。可你可以吹牛赚年薪十万啊,然后骗自己,一顿饭才一百。

投资理财专家最喜欢忽悠人的就是大谈回报率,把钱景说的天花乱坠,而刻意隐瞒手续费,佣金,通货膨胀等等不利因素。

因为IRA有避税功能,放了接近二十年,最初是五千一人,现在一年每人可以放六千五,有时放两人有时一人。也有的年没放,罗锅子上山,前紧。加上一个普通账户,股票前后总共放里面十来万,现在涨了几倍,值我的一个房子钱,应该算是不错的了,比很多输掉底裤的强。但指望股市能拉金尿银放锡拉屁养家糊口,现在一家了老小都得喝西北风。

手里有过几个被清零的股票,包括Washington mutual 。东风恶,欢情薄。一怀愁绪,几年离索。错,错,错!也有一路高涨的,比如Visa,从发行到今天涨了十倍。即使我不喜欢股票,也像是和尚嘴里含着块红烧肉,好吃的说不出口,但将来会怎样很难说。长亭路,尘如雾。青山虽好,朱颜难驻。去,去,去!

因为发现自己的智商不够,玩股票不行,又有IRA账户,随着失败的次数比肩中国足球队,赔钱后就关注股息高的。股息特别高的也不比较,我有agnc,股息曾经有19%,现在掉到12%,我买在$30块钱的高点,跌到$18。屎壳郎坐二踢脚,净想着一飞冲天,没想过粉身碎骨。到现在成了娶个媳妇坐着睡,没法弄。尼姑有喜,还不好处理。

另有一个pgx,价钱一值稳定在$14到$15左右小园香径独徘徊,股息差不多有百分之六,几年里陆续买了五百股,不等钱用,放里面利滚利,现在变成九百多股。我这点东西属于黄鼠狼娶媳妇,小打小闹,炒股大拿看不上,只是拿来做例子。

倒退二十年,从房价上涨后静观了十年。期间通过重新贷款,涨租,手里现金总共有五十万。如果买pgx,仅仅是如果,可以买三万五千股,每个月有两千五的利息,勉强够生活。问题是,第一,这是从房子里挣出来的钱,股市从一开始哪来的50万这么大一笔,即使有也没几个人敢放一个股票里。第二,如果花股息,就不存在利滚利,开始多少股永远这么多,股价不变,通货膨胀一冲,实际上是贬值,瓦罐里养王8,越养越抽抽。几年前一股能买三个汉堡,现在买两个,再过几年就只能买一个。今天靠两千五还能生活,二十年后将会沦为赤贫。第三,你以为百分之六的股息全是你的?问问收税的同意不同意。

当然,不差钱,可以利滚利,女人看着自己的胸器变大挺爽,但像我这样没工作的还是要喝西北风。有不少人属于泥腿子光棍,穷命。瓦罐子里放P,响不开。我爹就这样,有门把也不使,扣门!小时候饭桌上方房梁上吊着块腊肉,规矩是看一眼腊肉扒一口饭。有一句成语叫望梅止渴,读过小学的都知道。而望肉下饭是从我家来的,没几个人知道,我弟弟还总给我使绊子,经常给我爹告状,我哥又多看了一眼!

虽然利息可以拿出来用,总有焚林而田,竭泽而渔,杀鸡取卵,剜肉补疮的感觉。不能又想要公羊,又想喝羊奶,异想天开。所以,还是放着那里,时不时的看看利滚利,就像是饿汉子过屠户而大嚼,聊以自慰。假作真时真亦假,无为有处有还无,回首向来萧瑟处,也无风雨也无晴。

从房子里赚到的钱还是再投入房市,那半个米加上有两笔可动用房子抵押贷款超过半个米,零八年后实际用途是买了几个房子,价值大约一百多万。这是我房地产投资的第二阶段,没有像第一阶段扩张那么大,主要原因是次贷危机之后银行都像是狗B衙门,钱许进不许出,贷款非常困难。纵然有天大的本事,眼看着满大街便宜房子,也只好望房兴叹,趴着拉屎,使不上劲。

这几个房子的租金加起来大约一万,减去一千五地税,两千五还贷,两千管理费,修理和其他一千,总共七千,净收入三千,比五十万买pgx回报率略多一点,不同的是房子可以折旧,27.5年分摊下来,初期的租金几乎没有多少税交。 十年下来,房租百分之四的增长率,达到每月$15000。近几年房租市场强劲,实际超过这个数,但其他开销略有增加,要减去一千。房子贷款额是固定的,每月的净收入比以往最少增加了$4000,总共有$7000多,光这几个房子的净收入可以算中产生活水平。坛上有不少地主是这个阶段入场,不是什么新鲜的事情。我只不过入场早了一个阶段,同学里都在爬宝塔尖的时候,我直接跳粪坑里了,太早期的事情不提。

房价有崩盘一说,房租没有,最多暂时停滞,房租接下来还会继续增长下去,生生不已。伤见路旁杨柳春,一重折尽一重新。10年20年平均下来,增长率基本上是不变的,有的年份多点,有的年份少点,王8排队,大盖齐。还是要强调一下生活在南加州,只能以眼前的一亩三分地为例,两千四百万人的大都会够有说服力了。不要拿底特律说事,房地产投资什么地方是火坑,一眼就看出来,看人口增长率就够了。杀头的生意有人做,赔钱的买卖没人做,房地产这一行也适用,房地产除了自住,做为投资,一要收租,二是期待增值,二者有其一便可,全有当然更好。二者全无,那就是赔钱赚吆喝,您还是该干嘛干嘛,找个地方凉快去。

同样是十年,半米放在pgx里利滚利,最多能翻一倍。也许有人会说,你应该选更好的,安全的,利息更高的股票。问题是我怎么能知道哪个更好,更高,更安全?我要是知道今天晚上会尿炕,我就不睡觉了。就这个pgx我已经很满意了,IRA里的钱还会放里面。而钱放在房市里,加上杠杆作用,半米的本钱可以翻几倍。不需要利滚利,也不让你滚,租金必须拿出来用,还越用越多。未来几年的房价先不去管它,租金上涨是必然趋势,南加州租房市场非常紧俏,特别是低端出租房。

房地产投资图的是房价和房租上升,两个总要图到一个才值得去投,最好是两个都能图到,又娶媳妇又过年。 房子有杠杆可以运用,房价只要一涨,回报率非常惊人。当房价房租上涨还可以重新贷款,把本钱套出来再次投资,用增加的租金填补多贷款出来的还贷额,让房子本身没有本钱,也就是所谓的空手套白狼。我的18笔贷款现在只剩下一个浮动利率是原始的,利息低保留着。其他都已经重新贷款出来,降低payment ,套出钱来重新调整,或者合并,目前还有七笔贷款。第一阶段大多数房子已经没有本钱,处于free run状态,很难计算回报率。比如1996年十万的房子两万头款,十年后涨到35万,重新贷款出25万,利率从百分之十降到百分之五。即使原来的房子背着25万的债,因为利率低,仍然有正现金流。而重新贷款的25万,还掉所欠的钱,手里有近20万现金,拿去干下一个房子。同样是投资,相同数目的钱投进去,赚到的钱含金量是不同的。

如果房价不涨,就图租金上涨。房地产上有一个折旧可以运用,有很大程度上的税务优势。我每年光折旧就可以折掉进十万块钱,就算很多地主没有这么大规模,每年折旧两三万好了,有两三万块钱不用交税,王8翻个,爽翻了。所以,拿银行利息,股市红利和房租的净收入相比,含金量差太大,没有可比性,胡萝卜比鸡X,颜色都不同!  

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评论
该何去何从 回复 悄悄话 拜读老朽的文章,好像明白 1.要用银行的钱去赚钱 2.房产是比较稳妥的投资
yajoe 回复 悄悄话 回复 '老朽' 的评论 : 抱歉我们没有说清楚,我的意思是,在贷款利息和折旧这两个之间,只选一个就足够避免交房租的收入税的话,是应该选则贷款,支付利息呢? 还是使用折旧。
老朽 回复 悄悄话 回复 'yajoe' 的评论 : 贷款利息是开销,必须要从房租里走掉,折旧也一定要用,特别是在有现金流的情况下,先拿到实惠,不交这部分税。
yajoe 回复 悄悄话 向老兄请教个问题,假设不存在用现金付清房款的情况下,用贷款利息,或者折旧来冲减房租收入,哪一个方式比较好?
老朽 回复 悄悄话 回复 '兵团农工' 的评论 : 我们这里假设30万房,20万折旧,只有地上可折旧,土地不可以。买房时要把折旧部分补回来。
兵团农工 回复 悄悄话 如果买房时30万,假如30年后卖房,卖价100万,因为折旧,
购房成本清零,你要用50%,即50万计算交税,假如20%交税,
那么要交10万。这是加拿大安省的做法。
不知道你那里是怎么收税的,每年折旧值不值。
老朽 回复 悄悄话 回复 '柳飘飘' 的评论 : 谢谢来访,这个问题太大了,而且是政治上的事情,我不懂。我个人不担心什么,房地产上地域问题,努力做好自己眼前的事情,再说,老川本身就是大地主。
柳飘飘 回复 悄悄话 拜读老朽文章 十分佩服。
想请教一下老朽, 川普的新税法对tf事业有影响吗?
老朽 回复 悄悄话 回复 '毛人' 的评论 : 谢谢回复
毛人 回复 悄悄话 回复 '老朽' 的评论 :

Bali还没看见,我先把回复收了。

目前市场价格太高,硬着头皮拼命挣也挣不了多少,不如再等等。只要万恶的资本主义不灭亡,经济有周期这个规律总归是不会错的。
老朽 回复 悄悄话 谢谢来访,回复最后一句,不能复制,可以借鉴。
而通货膨胀对房价上涨是好事。

现阶段的利率不能算高,应该借,如果几年后利率涨了几个百分点,你已经赚到了。

房地产投资不能急功近利,也急不得,股市可以来快钱。我从投资房地产开始就没指望过几年后赚钱,当时就是简单的,傻的想法,借30年贷款,30年后不到退休年龄,房子全是净值,可以早退休。

但事实用不了这么长时间,慢慢又摸索出一套自己的方法。

Bali 回复 悄悄话 对比分红和租金就必须对比股价房价,这样才能对比总回报。如果房价长年不涨或是涨的很少的话,此类房产和债券比更适合。

这些房产的租金收入的益于杠杆、低利率、高租金、低利率。的确,绝大多数人不敢用这么大的杠杆投股市的,这就涉及到风险调整后回报的问题。利率、空置率甚至房客诉讼其中一个变化就会造成资金链断裂。此类房产的投资风险还是蛮大的,风险调整后的回报不比股市好。

最重要的是老朽这样的应该是此类房产投资的专业人士,和普通投资没法比。比如我,如果用了50%的贷款是做不到净收入的,租金比你少花费比你多。当然我是冲着房价投的,长期持有也有收获。回报但是没有股票好事情还比股市多,多的不是一点点。我觉得普通投资者的话买指数最合适。

最后一点,现在是利率上升期,此类的利用杠杆、收租的房产投资方式还能复制吗?
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