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房地产杂谈,长治久安

(2019-03-25 02:53:03) 下一个

先澄清一下,从来没有说过我有20米,只说过要努力争取不超过22米。也不是大地主,按我自己的划分,南加州的房子数量超过50个算大地主,还没有超过40个。更不是富人,几年前灰哥搞过一个投坛富人榜,非常非常非常的荣幸,本人榜上无名。

当然,我也不想哭穷,美国梦之一就是有一个自己的房子,我有一大堆破房子收租,应该说不是在做梦。但是,赚钱不是我的目的,我的目的是去周游世界,赚钱就是为了实现这个目的,实现这个目的并不需要赚很多钱,而更重要的是需要有闲。我相信有人能挣一米半米,却不见得有闲,还要要看老板的眼色行事,因为你要付出劳动才能获取回报,天上不可能掉馅饼。我所追求的是被动赚钱,每个月不管做不做事情,房租都会自动进来。所以,在开始阶段要奋力一搏,努力把摇钱树种好,以后就可以不劳而获,也就是天上掉馅饼,问渠哪得清如许,谓有源头租金来。有钱没有什么错,如果有钱也是一种错,我宁愿一错再错,衣食无忧才能去做自己想做的事情。

总有人担心退休后的生活质量会下降,即使现在能挣一米半米。所以才会努力的赚钱存钱,盘算着着退休前能挣够多少个米,或者存够几个米可以退休。对于地主们来说,根本没必要参与这个讨论,反正我是从来没有讨论过。

有一件事情至今记忆犹新,圣地亚哥的一个小学女教师,大学毕业后从一开始工作就买出租房,每一两年买一个,当然是要贷款,往后的速度加快,用二十年时间拥有26个房,在四十岁出头的时候辞职回家,单身没有结婚,周游世界去了。

我的做法比较极端,特别是初期阶段,信用卡都上过,瞎子害眼,霍的出去,在这里奉劝大家不要效法。早期使用狠手段,不到5年时间,也就是在99年被雷的时候,略胜那个女教师一筹。但我有一个原则,没有现金流就不碰,也就是说不会去刀尖上舔血。开始的时候急剧扩张规模,有百分之八十负债率,现金流每月只有三千多块钱,生活上够用了,摇钱树已经种上,会开花结果。 因为负债率高,当房租上涨的时候,现金流必然大幅度增加,每月还贷款的数目是固定的,每年净收入会超过百分之十甚至达到百分之二十的增长。

零八年房地产第二次崩盘的时候,再次拼光子弹,随着规模扩大,现金流的涨幅在逐渐减缓。现在处于第三阶段,不再刻意追求发展,也没有更上一层楼做富人的愿望和本事,钱够用就行了,已经长治久安。

随着房价上涨,负债率从初期的百分之八十下降到百分之十,期间多次贷款出来,空手套白狼早已经实现,以后所做的事情就是维护好摇钱树,坐吃山不空,稳坐钓鱼船。

过去的二十年里,南加州这里的房租每年以平均百分之四增长,如果是贷款买房,净收入的增长远远超过百分之四。现在我的负债率非常低,但每年净收入增长百分之五是不可阻挡的。不要小看这百分之五,会一直这么增长下去,直到永远,这还没有去计算房价上涨。即使几十年后我们死掉,下一代继承产业,还是会这么增长下去,生生不已。我不考虑到了62岁退休时能拿多少社安金,那点眼芝麻糊钱还不够溜牙缝的,眼珠子都没指望过,就更没指望过眼框子。 房地产投资上的事情全都是具体的事情,凡是具体的事情就有解决之道。这些解决之道根本不值一提,也没有什么秘密可言,不值一顿饭钱,君子之交淡如水,值一杯咖啡。别人可以做到的事情我可以做到,我做到的事情,你也可以做到,TF工作就这么简单,与平时生活中遇到的事情相似。

下面的删掉几句不当言辞,因有人不喜欢。

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阅读 ()评论 (9)
评论
飘荡粒子 回复 悄悄话 指路明灯。多谢无私分享。
老朽 回复 悄悄话 回复 '毛人' 的评论 : 百分之四十租房子住,这部分人永远买不起房。
毛人 回复 悄悄话 最近几个月我才意识到,TF的华人实在太多。这还只是我们一个族裔,其它种族不知还有多少?杨白劳和黄世仁比例失调,这情况不正常。
老朽 回复 悄悄话 回复 'PeonyInJuly' 的评论 : 谢谢大家读帖,删掉的是生猛几句,还是别得罪人了。
PeonyInJuly 回复 悄悄话 哇,又一次如醍醐灌顶! 谢谢朽哥分享。 俺这就去zillow接着逛。
jianchi9090 回复 悄悄话 为什么下面删掉,都没有看到。
CastlePines 回复 悄悄话 砍掉最后一段文章堪称Perfect.
CastlePines 回复 悄悄话 当地主的最高境界,睡觉都挣钱.
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