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地主可能遇到的问题 十二,出租房配置

(2019-03-02 02:18:14) 下一个

出租房的配置不管是白玉房还是白菜房,用来出租要做到简单实用,不要花里胡哨,要依寻租客的普遍认可,不能把自己的个人喜好强加于人。

以一千尺condo和两千尺single family 为例。

一,地板。基本上是地毯,木板含人工合成材料laminate,瓷砖含塑胶型vinyl 三种材料。地毯无论在材料和人工上都最便宜,便宜没好货,寿命短。出租房大约五到十年,租给渣房客两三年也可能玩完。木板和瓷砖价钱差不多,但做瓷砖人工贵。以home depot and Lowe's 经常提供的材料来对比,地毯,化工地板,瓷砖价钱差不多,地毯略便宜点。但人工会差很多,地毯$0.5一尺,地板$1.5一尺,瓷砖2.5一尺。

我喜欢用commercial berber carpet,大颗粒粗线条的那种,经久耐用,美观,出租房切忌用浅色。一千尺的康斗包括地垫约一千块钱,加上人工和零七八碎,$1500可以拿下。不管多好的地毯寿命也非常有限,不能和木板和瓷砖相比,用着用着就感觉是金玉其外,败絮其中。

最便宜的化工地板$0.7一尺,我不喜欢屎黄色,咖啡色略贵一点点,显得高档些,加地垫和其他,连工带料$2000--$2500,如果有楼梯要额外加钱,费工时。寿命二十年以上没有问题。

便宜的瓷砖不超过$1一尺,包括底浆,总共$3000--$4000,贵在人工,但一劳永逸,与房子共存亡,你的寿命活不过房子。基本上不能违背的是卫生间要用瓷砖或塑胶地板,防水,其他地方可搭配。一层最好用瓷砖,包括厨房,塑胶地板只适合在小面积,比如卫生间。

从地板的选择也可以看出房地产投资不可急功近利,如果是倒买倒卖则另说,可以先少花钱,弄漂亮的地毯,外观好看,先嫁出去再说。地毯容易改换成木板或瓷砖,返过来困难。对于买来自住会有这个问题,我买的自住新房子一楼是地毯,不喜欢,即使是全新没用过,全部扒掉,换成瓷砖,意大利进口的,极硬,工人抱怨电转刀用掉好几个,自住房可以不计较成本。

一层最好不用地毯,不禁脏,很容易报废。如果是康斗,完全在二层以上可以用,经过楼梯过道,鞋底基本上已经蹭干净。出租房如果是两层,一层用瓷砖,二层配地毯或化工地板。

当然,什么都不是绝对的。我在初期阶段,资金周转困难,即使是一层也用地毯,用最便宜的地毯,一千块钱地毯能解决问题就不去花几千块钱做瓷砖,没有闲钱补笊篱,有钱先用在极速扩张房子的规模。等到能喘口气,现金流大量出现,交税问题开始浮现,然后再折腾房子本身。这也是做房地产的好处,命运是掌握在自己手里,随你怎么玩。

二,油漆。白菜房一律白色,或浅黄白色Navajo white。白玉房看情况,有颜色油漆不超过三种,不能花里胡哨,尽量用浅颜色。白色是普遍能接受的颜色,有句话叫一张白纸可以画最美丽的图画,在房子里也适用。有的房客会提出自己把卧室或其他地方刷自己喜欢的颜色,没关系,准奏,搬走时给还原就行,否则从押金里扣。我喜欢房客折腾我的房子,说明他们喜欢住,愿意长住才会花时间金钱去折腾。

三,家用电器。炉子是必备的,attach to the wall。冰箱,洗衣机,烘干机不是必备,可以选项。羊毛出在羊身上,想让我提供,加钱提高房租。二手冰箱两百块钱不到,洗衣机烘干机一对五百,全提供每月加五十而已,一年多就回本。我更愿意房客自备,说明是有备而来,打算长住。洗碗机很容易坏,白菜房不提供,有也拆掉。白菜房的浴缸上的玻璃门也让我拆掉换成帘子,房客在一起洗鸳鸯浴时免不了发生赤身裸体肉搏战,地动山摇,呼啦啦大厦倾,门窗崩塌,人体伤害不说,低端人群房租低,尽量避免损耗。

其他像是窗帘,用便宜的mini blind,好的和差的没有太大差别,一样会损坏,原计划好的几年换一次。大门锁用一个牌子,备用一个,房客搬走轮换使用即可。

总之,出租房要简单实用,要把它作为摇钱树而不是古董供起来。当然,摇钱树也需要打理,不管不顾也会死掉。

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评论
老朽 回复 悄悄话 回复 'yajoe' 的评论 : 到期不续约,提前给30或60天通知,看当地规则。
yajoe 回复 悄悄话 白玉房遇到个事逼的房客, 恨不得坏个灯泡也要叫你来换,有啥建议吗?我是准备,到期赶人。
TONYG 回复 悄悄话 受教了, 遇到差租客的情況比較普遍, 經常要求修理這個修理那個的, 費用太大了, 尤其的地毯, 3-4年就要換一次
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