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做地主可能遇到的问题 三,管理

(2018-01-24 00:28:02) 下一个

初期生手投资出租房会觉得麻烦,主要是千里之行始于足下,一大堆问题可能在很短的时间里同时出现,就像是你站在一个O字路口而无所适从。正因为有不少的问题和烂事,才被叫做掏粪。掏粪由三部分组成,买房、修房、管房,就这几个字!以管房难度最大。买房自己下点功夫,甚至不下功夫,踩到狗屎运也能买到满意的。修理房子自己不会就让别人做,做的不好可以换人。管理房子自己有本事最好自己管,没时间,没精力,远程投资就不得不让别人管,管理人员PM如果不给力非常头疼,总不能像走马灯似的换人。所以,对于黄世仁来说,有一个得力的穆仁智是非常重要的,否则,屁大点小事也让你寝不安席食不甘味 。

从业余发展成一个职业地主,买房、修房、管房不大可能一个坎都不过而成为职业,除非大土豪,一两千万买个中大型公寓,直接做寓公。孟子曰:“劳心者治人,劳力者治于人”, 正常情况下,我们微弱地主不得不九层之台始于垒土,寝苫枕块含辛茹苦,掏粪之目的就是要从劳力者变成劳心者,但是劳心也不能操着卖白粉的心去赚买菜的钱。所以最好能有人帮你去操卖白粉的心,自己躺在沙滩上数钞票或者蹲在马桶上数铜板。

和找一个理想的修理工差不多,经理PM,property mamager最好是口耳相授,有人推荐,得来全不费工夫。事实是好的PM得来非常不容易,多数情况下要靠自己去挖掘。首先从买房前去看房就开始留意,特别是open house,只需要多一句嘴,问问卖房经纪有没有顺便管理出租,一般每几个经纪里会有一个,然后多了解一下,留下电话,多找几个没坏处,有比较才有鉴别。需要的时候再进一步交谈价钱,服务方式等等。用自己的经纪买房这个范围就小的多,所以从开始找经纪买房时先问问做不做管理。

即使找到一个好的PM,也很难十全十美,称心如意,因为他们只是做好自己的一份工作,而不是你肚子里的蛔虫,那就想办法培养自己肚子里的蛔虫。也许有人觉得做地主的要到了相当的规模才能雇佣PM,那可不一定,哪怕是十来个房以下的微弱小地主也可以去用,要看做了多少事情,付给多少报酬。也是从招租开始,前篇说过,房客里有动手能力强的优先考虑,也许以后用得着。如果有人毛遂自荐说手下管着几个人,看你是非土生土长美国人比较怂,然后说以后给你管理房子,这种人不靠谱。你以为你是谁?对于我们外来移民来说你丫的也就那么一口流利英文,六根手指挠痒痒多那么一根而已。

我的房客里有一个是维修工,有自己生意,很能干,在我这里住了近十年,我的大部分活也让他去做。一开始做什么我会一起去,搭把手,主要是让他了解我的要求和习惯。比如白玉房要精耕细作,白菜房动作要快,简单实用。到现在基本不需要去面授机宜,打个电话简单吩咐一下,然后拿钥匙去干活。

几年前慢慢让他学做管理,他是墨裔,英文也可以,我有不少墨裔房客,要采取以夷制夷的方法。最初他不是很愿意,觉得自己就是干活的命,脑子里没有一点管理知识,比干活还难。我就是希望从什么都不会的去培养,脑袋空不要紧,关键是别进水,慢慢往他脑袋里放东西。

多年前有一次赶人,我的动作快,打了房客一个措手不及,墨裔房客也蠢点,法警来锁门时房客一屋子东西来尚不及搬走。过了两天房客约时间来搬家,我把这个维修工叫去看着,你今天一天的活就是在这里紧逼盯人,别让他们破坏,完事后检查一下有什么要修理的做好准备,锁好门回家,第二天来干活。中午给他送午饭,在门口听到里面争吵,西语夹着英语,大意是被赶房客嫌他总盯着不放,碍事。我的维修工说,我今天的工就是这个,我不在乎你愿不愿意,反正明天走大街上我不认识你,你不认识我。

我需要的人是忠心可靠,能理解我的意图去做事,我以前的老板骂我:“dont be too smart!”,我照着做就是了。现在我出门旅游,电话都转到他那里,小事情自己去处理,大事情再通知我。有一次在邮轮上收到他的告急,有一户发生slab leak,要撬开水泥,是比较大的活,还要安抚房客。我只给他简单短信,自行处理。他去租了风钻等工具,停水,给房客买了些食品,处理的不错。我给他的工钱一般是两百一天,像这种大活难活,让他三百,五百的随便说,给钱就是了,因为找外面的人,一千,三千的也是任人宰割。

这个人有家庭,青壮年,优点一大堆,缺点对我来说就一条,花钱大手大脚,生活没计划,别说以后买房,就是现在还时常晚交房租,正好这个命脉被我捏住。我给他个房住,不是免费,比市场上低三分之一,所以他跑不掉。另外每月总有些大大小小的修理让他做,就算在外面没活干也起码饿不死。这个人已经配合的很默契,每月做了什么事情,给我个报告,我写支票给他,基本不去问做了什么,除非是大活。他也不跟我计较,举手之劳的事就不汇报,我也不会亏待他,租的货仓基本上是给他用,逢年过节一定会送礼上门,小财不出,大财不入。

举自己的例子仅供别人参考,很同情坛子上常有人来痛说掏粪的悲催经历,像是PM不给力,修理工人拿钱跑路等等。基本上都是江心补漏,临渴掘井,屎都顶到肛门了才放屁,那就根本来不及,一泡屎再拉到石头缝里,狗也难办。所以即使在弱小地主阶段就应该未雨绸缪,未焚徒薪。最好在自己的房客里物色一个手脚麻利,而且随和容易相处,不斤斤计较的,先从小事委托他一下。出去旅行,把电话转到他那里,同时通知其他房客有什么事情找他处理。外出一个星期预付他一百块,两星期两百块,另给HD的卡买料用。有事情帮着照看一下,比如安排修理,如果无事发生最好,白得一两百块钱,自己也图个省心,歪脖子拉小提琴,两全其美。

钱是个好东西,可以做很多事情,所以我要努力去赚钱。但赚钱到了一定程度,再多就没有多大的意义,人不能把钱带进棺材,钱却可以把人带进去。我赚钱是为了更好的活着,绝不会因为活着去拼命赚钱。所以在努力赚钱的同时,更加追求更好的活着,这就需要把赚钱所付出的代价压缩到最低限度。年薪二,三十万和四,五十万的在生活上没有本质区别,如果别人朝九晚五加上路上每天十几小时去赚四,五十万年薪,而中小地主平均每天只付出一小时的劳动能赚二,三十万,或者少点十几万,我会努力掏粪做个肖遥地主,而不会去玩命做忙碌码工。再说了,赚多少钱基本上都是手停口停的工作,地主收房租可以生生不已,用如哥的话来说是长治久安。

码工年薪几十万,

如今已觉不新鲜。

最是牛逼不上班,

吃喝玩乐闲扯蛋!

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阅读 ()评论 (17)
评论
Dalidali 回复 悄悄话 新手最好用朋友推荐的管理人.
老朽 回复 悄悄话 回阿里他娘,现代穆仁智不太容易找到合适的,我也是自己操练了多年,现在这个还不能完全放手。
阿里巴巴他娘 回复 悄悄话 他朽大爷家大业大,雇个管家狗腿子啥的绝对上策,佩服。俺家的穆仁智就是阿里爹,这两天被俺们的出租屋折腾的七晕八素。得多来取经。
老朽 回复 悄悄话 谢谢yohan读帖,共同探讨。
四兄有何见教尽管言无不尽,反正我是下雨天打孩子,闲着也是闲着。
Yohan 回复 悄悄话 谢谢老先生的好文!小弟刚开始学投资房,将您的文章全数读了一遍,受益匪浅。
四则旧舍 回复 悄悄话 朽哥说得对。心气平和,事理通达就好。
老朽 回复 悄悄话 四兄怎么说都可以,你的有些文章看过,没敢跟帖,不是不支持,是不愿意搅进政治话题。我不喜欢时坛那样对骂,非黑即白,斗的跟乌眼鸡似得。
四则旧舍 回复 悄悄话 回复 '老朽' 的评论 : 感谢朽哥百闲之中回复!:)

租控的最大问题,不是不能涨房租。而是不能赶房客。如果您答应对我的跟贴看过马上就删,或者愿意看看我发的悄悄话,我愿意和您多探讨。

老朽 回复 悄悄话 回复四兄,
我不懂政治,也不喜欢政治。站在地主的立场上当然希望房价房租涨涨涨,但高房价逼的教师警察消防员这样的社会正能量都不能负担就会出问题,之所以还不担心租控,是因为租控限制涨幅是百分之四,而南加很多地方根本达不到,能有百分之四的增幅就满足了,租控一时半会还推广不了。真有像北加的情形发生,早就赚的盆满钵满。
四则旧舍 回复 悄悄话 回复 '老朽' 的评论 :

可以考虑成立个黄世仁协会,大家往里投资。到时候看到那个城市搞租控,就把钱投到那里干一仗。
四则旧舍 回复 悄悄话 朽哥所在地现在没有租控,不等于将来没有。这些租客,谁知道哪天一不留神就通过个法律,把您给共产了。我现在很注意关心法律的动向,该给什么组织捐钱打广告的时候绝不吝惜。

虽说胳膊拧不过大腿,该拧的时候至少努力拧一把。
老朽 回复 悄悄话 没有躲开,作为地主我反对租控,但我所在地不存在在个问题。个人地主是在夹缝中生存,有时胳膊拧不过大腿就只好去适应,找出生存之道。
四则旧舍 回复 悄悄话 朽哥对rent control的话题一向是躲开的。
清风不识字 回复 悄悄话 回复 '二胡一刀' 的评论 : 他心情爽才这么说话。
西湖孤山 回复 悄悄话 写得好啊。每次看了老朽的文章,哈哈大笑之余都有点干货的,不容易,没有第一手的经验写不出来,没有几十年的积淀写不出来,期待老朽多多写,快快写。不光是房子,游玩啥的也写一点,咱们可以按图索骥,呵呵
二胡一刀 回复 悄悄话 其实你这个掏粪工做得并不开心,否则就不会成天冒脏话。
清风不识字 回复 悄悄话 非常同意你的观点
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