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做地主可能遇到的问题 二,修理工

(2018-01-18 00:46:40) 下一个

一个好的维修工和管房经理handyman,property mananger 不会从天上掉下来,先说维修工。做地主最好手脚勤快点,掏粪虽然没什么深奥学问,但没有人天生就会,也没见过什么低等学府开设课程培养地主。出国前我除了会拽文,狗掀门帘子就凭一张嘴,四体不勤,五金不分。出来后生活所迫不得不从卖苦力开始,夙兴夜寐,攻苦食淡,虽然还没有练就到坛子上许多能干地主的本事,和房子有关的一般修理可以应付,40加仑water heater没有帮手也换过。

人只有一双手,24小时胼手胝足也只能做有限的事情,所以想要把事业做大就要设法把自己的双手解放出来。但这不是说以后手就弃之不用,我的厢型车里工具箱随时带着,有什么简单的水电修理,举手之劳的事都懒得打电话找人,有费嘴皮子功夫,能弄好就弄,弄不好或太麻烦的事情,还有通马桶之类的烂活,会叫小墨兄弟过来。

毕竟不是所有的人都会动手,或者说动手能力不强。如果有一个信的过,价钱合理,随时可用的维修工就不用担心房子出状况。一个好的维修工需要花时间去挖掘,就像是挖币和找到绩优股。什么事情都应该未雨绸缪,事到临头的时候往往是王麻子种牛痘,来不及了。有熟人口耳相授最好,不费吹灰之力,得来全不费工夫。如果没有人介绍,自己平时要多留意,比如你拥有康斗,一般都有HOA管理,也雇佣维修工,设法接近他们,攀谈几句,有愿意做side job的记下来,这些人有固定工作,业余挣点额外收入,费用不会贵,比随便打电话找来的靠谱。

大街上拉来的虽然不靠谱,但可以提前去试探一下靠不靠谱,平时有机会去home depot这样的建材市场买东西,留意一下开卡车来买材料的人,打打招呼,简单问问他们是做什么的,遇到你希望要的人就多聊几句,并问问价钱,留下电话姓名,交谈过几个人之后,你自己对市价行情也会有所了解。

我是对自己的生意比较上心,去建材店买东西会顺便逛逛,就像女人喜欢逛百货商场一样。我租了一个小货仓,油漆,工具,梯子,材料以及家里舍不得扔掉的垃圾都堆在那里。这也是做房地产的好处之一,有钱赚的时候,想方设法走些开销,这样的租用费,名正言顺的从自己公司的开销走掉。

曾经在lowe's遇到清仓地毯,7分钱一尺,等于是白送,不过只有一卷,400多尺,不够用在一个公寓的,那也没关系,出租房子,给房客用新的就不错了,颜色配不配无关紧要。也遇到过$0.25一尺的合成地板共500尺,20块钱3.5加仑一桶的油漆,共20桶都买下来,打电话让小墨兄弟开卡车来拉货,送到货仓备用。这种事情可遇不可求,靠省钱发不了财,但是,有便宜不占王八蛋。

再一个办法是从招租时就开始留意,两个人来申请住房,一个是码工,鼠标玩的炉火纯青;另一个是杂工,刀斧锯捶样样精通。上篇提到的房客基本条件两个人都具备,只不过码工赚钱多而已,我会选杂工。我遇到过有几个纯脑力劳动者,一点不夸张,动一根手指头能做好的事也大惊小怪,打电话来叽叽歪歪。

房客要挣够一定薪水才能保证付房租,但挣太多也没用,除非房客是冤大头愿意多付房租。这种可能性几乎没有,钱又不咬手,现代杨白劳与时俱进,有两闲钱哪怕去吃喝嫖赌也不会给黄世仁多交一斗房租,更大的可能是住不了多久便拍屁股走人,去买自己的房。

所以,我最喜欢买不起房的人租我的房子,目前有几户超过十年。最久的一户是单身猛男从九八年搬入,来的时候青春年华,倜傥潇洒,雄姿伟岸,玉树临风。记得当时聊世界杯,席丹头撞马特拉齐,说的眉飞色舞,高视阔步。谁知人有旦夕祸福,天不随人愿,大前年终因艾滋病,直肠癌,肾衰竭,红斑狼疮四箭穿心,一命呜呼。平时好狠斗勇的一个人,黄泉路上,寒蝉凄切,相看泪眼,无语凝噎。住了这么多年,收到的房租已经超过投资的好几倍, 虽然欠我两个月的房租,人之将死,其言也善,鸟之将死,其鸣也哀,所欠之钱就让其一江粪水向西流也。房子里是一片狼藉,惨不忍睹,我不想进去,驴鸡8碰脑袋,虽然不疼,可是腻歪。 这个时候有自己的人就派上用场,等小墨兄弟把我的房子改头换面,焕然一新之后,再去验收,并安排人来看房,重下粪海捉鳖。

当收租超过十年,房地产投资的成果会越来越漂亮,南加这里的房租一般十五年左右会翻一倍。对于炒股的人来说,这种效益太差了。我的数学不行,如果是以百分之二十五的头款来计算回报率,你们再去算算。再有,十五年里当房价上升,利率调整,最初的头款早就被套现,然后再去买房,扩大规模,原有的这个净收入不管多少是free run,没有本钱!

扯远了,还是回到正题,经过二十多年的摸爬滚打,用过的人像走马灯一样,来也匆匆去也匆匆,最后筛选出两个人常用,都是墨裔第一代,一个是被HOA雇佣有一份工作,下班后及周末愿意挣点零用钱,价格便宜。另一个是住了将近十年的房客,自己做维修工,从教会教友那里找客户,自己也有客源。这个一直在重点培养,给他个房住,不是全免费,逐步教他房屋管理方面的事情,这个下一篇再谈。

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评论
老朽 回复 悄悄话 谢谢阿里巴巴他娘及各位读帖指教,我进你的门好几次了
阿里巴巴他娘 回复 悄悄话 哈哈,进了门才知道来对地方,俺是个小地主,正好来向满腹经纶的老地主取经。太好了。
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