我的2014 – 遭遇农庄进行时2

物以类聚，人以群分。投坛的人对地产既有热情，也有经验。一看照片各种在行的问题就都来了。没错，把地买下来打算怎么处理才是重点。买地不是买名牌包包，挎出来BSO一下就行了。

之前谈到我在研究市政规划。土地长大得差不多，因为规划不同用途和价值差很远。在市区大致每400-600平米能盖一间房子，也有严格的容积率，阳光角等控制。我认识的朋友不少在市区盖房子发了财。在比较偏一点的所谓农业区有时5000平米的农庄（这么小还算农庄吗？所以叫lifestyle block）能盖一间房子加独立子房。我们找的地点在高速路口附近-高速路口已经转为新市镇，500平米就可盖。附近的“农地”有的一公顷盖一间，我们的属于两公顷盖一间。看中这里，因为新市镇500平米左右的地价，和这两公顷的地价格差不多，而距离只有4分钟车程。我想怎么也不会有问题吧？

之前我们谈过的那家是老夫妻卖带一间旧房子的农庄，有4公顷，理论上可以分出一块两公顷的农地来买，算下来也差不多价格。我是第一次到乡下来看这种跑步也无法跑完地界的产业，我朋友是第一次开始投资就到乡下来，好猛！给自己赞一下，其实是互相借的胆子。

第一次见老夫妻的农庄，浓浓古风，还带着几匹牛羊悠闲漫步，我们就很喜欢想买下来。结果在做调查的时候发现两个问题：

1）老夫妻好些年前为了增加收入登记那里做了专业B&B的GST税号，这样的好处是他们能退点GST税。坏处是在卖农庄的时候它在税务上成了商业房产，在空置的时候出售要加12.5%GST. 且一扯上税务问题就事情多多。坦白说，我们打算是先持有，怎么做还没想清楚。价格一下多了12.5%还这么多操心事不是很乐意。老夫妻估计也没在这生意上挣钱，却因此让潜在买家退却；

2）买4公顷是打算分个2公顷出来卖，但是这不是切蛋糕，一刀下去就行。经过了解，那条路表面上看着很善良，其实是private road,共有5-6家共有。如果要分割，市政府规定要把规格没有public road 高的private road 升级（铲掉按照新的标准重建）。这段路有5-6家2公顷以上的农庄，你想想这段路有多长得多少银子来upgrade? 当然了，如果大家齐心协力分担就不成问题。但是要说服这么多家人，还是对自己的lifestyle比对经济效益在乎得多的富有的乡下人这是怎样的挑战？

事实上我们俩到那儿跑过一趟，和其中一家人搭过话。非常热情的主人-他和儿子开车经过看到我俩在路上东张西望，就停下来和我们聊。在此转移话题说一下有关事实，我朋友是个非常靓丽惹眼的东北姑娘，又是marketing专业在周末都很注意打扮和形，应该是他们给她搭话才对。在谈话中我们了解到，这里有两户是这家主人和他兄弟也想分割，除了老夫妻，就有另外一家在路头。那一家是强硬派，态度是你们做啥都行，别让我掏钱就行。老夫妻没钱。两兄弟愿意掏钱却觉得凭什么掏别人那份？

总而言之，算了半天，我们还是放弃了。总投资量大，事情多风险大。我们不但是第一次下乡，也是第一次合作。虽然是多年朋友，但是在有金钱因素的时候，也要互相了解都互相留点余地。

转而发现了这个极品经纪放了许久的积压盘，价格适宜，等于直接买不用分不用操心的两公顷。塞翁失马，焉知非福。老夫妻的房子很快也卖掉了。卖给了愿意出多12.5%的人。

买完兴奋完，我们开始认真商量下一步了。我属于个性冲动效率很高的行动派，买地是想完成一个尝试建房的过程；美女是初次入市美丽又体贴的稳当派。买的时候只想买下来；买完了，才发现大家的目的不完全一致...