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中国要征房地产税了?

(2014-10-17 07:19:50) 下一个

20141231日以前,全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库,并建立本地的住房信息系统;

20141231日以前,全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网,不得以任何借口推延;

2014
年农业部将选择两省试点农村土地确权登记颁证。


 2014
年对拥有两套住宅的家庭,人均建筑面积80平方米以上的部分,视为奢侈性住宅消费,每年按市场评估价征收1%-3%的房产税,且没有减除额;


家庭第三套住宅,每年征收4%-5%的房产税,且没有减除额;

家庭第四套及以上住宅,每年征收10%的房产税,且没有减除额;

取消原《房产税暂行条例》有关个人住宅可按租金收入的12%缴交房产税的规定;

所有商业房产,每年均按租金收入的12%缴交房产税,财政部、国家税务总局另有规定的除外。

家庭仅有的一套自住住宅,免征房产税。

于是,十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。

如果剔除通货膨胀的因素,十年后中国最便宜的东西有可能就是房子,说十年后房子便宜,是相对人均收入而言的,比如现在人均月收入是3000元、房屋均价是每平方8500元,而十年后人均月收入是1万元时,房屋均价可能是每平方12000元,相对而言,房屋的价格当然比现在便宜多了,因此,现在高价买的房屋放到十年后非但不保值增值,还会严重贬值!原因如下:

一、对比古今中外房价,中国现在的房价处在房价最高时期,以目前的房价,一个年收入8万元的家庭,全家不吃不喝整整15年才能买得起一套100平米的三居室普通商品房,这个代价是非常高的,房价如果继续上涨,社会各方面都无法承受,既然无法承受,房价就失去了上涨的动力,也就是说现在的房价,相对老百姓的收入来说确实已经到顶了。

二、中国已经实施了十几年的
土地财政政策,随着地王时代的结束,卖地财政越来越难以为继,政府部门开始转变思路,将逐渐从土地财政物业财政模式转变,也就是向房屋持有人征收物业税的方式取得新的源源不断的财政收入,这无疑会增加房屋所有人的持有成本,降低房屋作为家庭财富的吸引力。

三、那些目前全国经济发达的地区,持续吸引外来人口流入,是促使房价不断走高的主要因素之一,但是随着区域经济开发步伐的加大和产业资本向欠发达地区的转移,经济发达地区的总人口在十年内会出现此消彼涨的趋势,
2010年开始的用工荒已经是一个苗头,预计十年内经济发达地区的外来人口将会是负增长的趋势,人口的负增长当然会导致房屋需求减少,进而促使房价下降。

四、
中国已经实行30余年的计划生育政策是终结房屋价格上涨的最强有力的杀手,支撑房价不断上涨的最根本的动力还是钢需,即新人的需要,可是由于国家的计划生育政策,使得新人的数量逐年减少,事实上中国社会现在已经步入老龄化国家,再过十年,中国社会将会更加衰老,年轻人将成为稀缺一代,对房屋的需求将会大幅度降低。

五、目前的社会中坚是
60后、70后的这批人,这些人的消费能力和购买力无疑是整个社会中最强的,市场上购买别墅和豪车的基本上都是这批人,这些人中的许多人现在拥有不止一套高档商品房,而这批人的后代恰恰都是独一代(独生子女一代),十年后独一代们也长大成人了,这些独一代从父母和祖父母那里继承的房屋将达到人均三套房的水平,请问独一代如何消耗这些房屋呢?只能或租或卖吧?可是指望同为独一代的同龄人互相接盘无疑是天方夜谈!

六、
十年后,中国的老龄人口比例将达到25,可能会有大量老年人住进老人院(独一代以一对四,无力照顾这些老人),老人们住进老人院后会产生大量空置房屋,也许今天的许多老新村在十年后因人气太少将沦为鬼村

有外媒报道称,无论中国的房价怎么涨,总会有一些房地产泡沫即将破裂,房地产市场马上崩盘的声音。普通购房者惧于这些声音迟迟不敢下手,毕竟对于大多数人来说买房花费了自己大半生的积蓄,如果剔除通货膨胀的因素,十年后中国最便宜的东西有可能就是房子

泡沫与否我们先不讨论,十年后最便宜的是不是房子,现在尚不能确定。问题的关键在于建房背后的基本逻辑是否存在问题。过去十年可谓房地产的发展黄金时期,同时也是中国城镇化快速推进的过程。


可以这么说,房地产的繁荣只是城镇化的表征。

中国的城市化问题经历了三大阶段:


第一个是限制城市化问题,大量人口在城镇集聚,带来了管理与经济支撑困难,于是下乡运动和逆城镇化的过程在所难免。

第二个阶段是摆脱城市化思路,选择城镇化作为推进中国城镇化进程的主要路径。政府以土地为筹码,开辟了土地财政的新路径,在资本与土地双重推动下,中国房地产市场迅速成为社会焦点,一座座光鲜的城市拔地而起。

第三个阶段是中央最近提出的新型城镇化的战略。这个战略核心点有两个:一个是打破束缚人口流动的户籍制度,一个是限制城镇化的土地制度约束。所有这些问题归根起来就一个问题:推进城镇化是社会共识,问题是从哪里获得资本。这一问题仍然能难以摆脱对于土地财政的依赖。

在推进城镇化的过程中,我们收获了城镇的繁荣,高楼林立,马路宽敞,高铁越修越远。但任何事情总是平衡的,负面风险也在集聚。

第一个风险就是城镇化负债风险。最近一次危机的爆发是邯郸楼市债务危机,民间借贷利率普遍高达20%到30%,所涉金额高达93亿,且当地十分之一家庭卷入其中。所谓鬼城,就是债务链条出了问题。中国经济增长核心推动力是固定资产投资,但是,大量资本投入固定资产的时候,会导致其他资本缺乏,同时容易引起资产泡沫,泡沫破裂会降低不动产的价值,甚至某个环节资本循环中断,就会爆发大规模的债务危机。


这是世界很多国家在推进城市化过程中遇到的普遍问题,中国问题更严重。原因很简单,政府经营土地财政会导致土地价格上涨和房地产市场上涨,挤出了很多实业和人口,在这种前提下,在这种前提下,很多地方大举借债,如果没有货币性超发,很多地方政府不知道破产多少次了。解决债务问题很多人寄希望于放开限贷令,但如果这样做实际上会使得危机的“病毒”迅速传播,无法控制。因此,我们一再强调,不能再用信贷宽松换取所谓短暂的繁荣了。

第二个风险是土地转型的风险。
土地转型带来的社会风险主要体现在利益分配层次,这些年来土地财政的秘诀就是利用低价征地与高价拍地的差额,大小官员为了政绩锦标赛,开足马力去推广土地财政。而大多数人觉得拆迁利益分配不合理,不能就地购买自己想买的房子,心理难以平衡。因此,大量强拆与强行圈地现象也屡禁不止,维稳压力非常大。


问题出来后,维稳的主体往往是制造问题的官员,这样制造危机的一些官员又采取暴力手段对待上访人员,以掩盖问题和危机。这种逻辑能够让人觉得心服口服吗?一些人总是说钉子户和刁民,问题是为什么信访压力这么大,社会不满情绪这么多,说来说去还是土地升值之后利益分配不公正的问题。当然,也有些拆迁户的要求确实超越了合理的界限,但整体上来说,问题根由还是在于土地转型的风险在放大这一机制上。当然,随着制度不断完善,反腐力度不断加大,一些地方官员确实收敛很多。

我们只能说,房地产市场已经超越其本身的界限,变成了一个社会问题。并不仅是房地产绑架了社会,而是社会绑架了房地产,这是房地产难以承受的。如果这些基本机制没有得到根本修补,十年后可能不是房子便宜与否的问题,而是经济转型压力与社会转型双重压力可能会大幅度增加的问题

作者: 陈新春

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评论
Yummy2000 回复 悄悄话 地产税, 关系不大,而且不是你左右的。 主要是房产增值部分, 作为收入纳税。 很多海外华人,现在就是想在登记前出售掉国内的房产。 这样没有任何记录, 否则, 后患无穷。

美国,加拿大政府, 应该都看到了这块肥肉, 大肥肉。 收税, 让你服服帖帖。
Yummy2000 回复 悄悄话 回复 'fonsony' 的评论 : 我朋友问过加拿大这边的会计, 回答是“肯定”的。 我所说的,不是“中国政府征收的地产税”。而是房子作为投资,带来的增值收益。 当初50万人民币买的房子, 现在市场价是150万。 你增值100万,如果你出售房产,100万就要当作收入,向加拿大或美国政府纳税。
fonsony 回复 悄悄话 回复 'Yummy2000' 的评论 : 十五年前五千元.七十年的约.现在=万元.剩五十五年约。中国发神经
fonsony 回复 悄悄话 惩税不是问题,要从拍卖房产时说起.即是这地皮以后建好房后是毎年收房产税的.那么拍地的价格就不-样.原一亿.现仅值二千万
needwait.. 回复 悄悄话 "房款又是从美国自己收入购买的,已经上过税,要重复征税?不合理?" 逻辑够强大。好像你在美国买房不重复交税似的。
何仙姑 回复 悄悄话 如果征房产税,政府应先废除70年所有权,尤其是平房有直接占地。
我倡议房产税针对政策出台后的房产交易。不然政府想起一出是一出。

不过好像是在试探着要出台了,毕竟没房的人多。政府这样做出卖了以前拉动经济的少数人(当然包括不少不少贪官污吏,不过为什么不可以单独处理),但肯定赢回底层的人心。

对于海外的华人,就是最悲催的,很有可能要重复上税。希望城里那位高人分析指导一下。

Yummy2000 回复 悄悄话 回复 '北海01' 的评论 : 增值部分, 你必须想美国和加拿大政府上税,完全合理。 我知道有朋友,5000买的国内投资房,现在两万左右, 你说是不是应该上税?
特别的列那 回复 悄悄话 那个来美时间不长的小三说青岛在她名下有150套房子,正在抓紧卖。这个小三为了套牢别人的男人生了3个孩子,还被原配扎坏了双眼,可是尔弯的房和青岛的150套她很自豪。
北海01 回复 悄悄话 在中国花费买房子,房款又是从美国自己收入购买的,已经上过税,要重复征税?不合理?
Yummy2000 回复 悄悄话 对于海外华人一个不好的消息是: 房产登记后, 美国政府和加拿大政府可以查你在中国的资产状况。 如果你隐瞒了国内的资产,最好在登记前处理掉,否则被发现, 后患无穷。 补税是肯定的, 罚款就不知道。 很多周围的朋友在处理这事情。 加拿大海外资产不可以超过10万(10万以上每年报税的时候, 要申报), 不知道美国如何定义。
rdsman 回复 悄悄话 不怎么像真的
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