First Time Home Buyer系列(四): 选择代理人(AGENT)

大家常问,买房最重要的步骤是什么? 我的答案是找Agent. 找到一个好的房地产代理人(Real Estate Agent),会使你的购房的任务事半功倍.一个好的房地产代理人首先要有为客户服务的热心,专心和耐心;其次要有专业知识和经验.为什么把专业知识和经验放到"其次"呢?因为这个要求比较容易达到.所有的房地产代理人都是房地产经营执照的持有人,专业知识应该不是太大的问题.再说现在的网络时代,只要上心,什么房地产问题没有答案?所以关键是房地产代理人为客户服务的热心,专心和耐心. 房地产代理人自己本身没有房子可买卖,他(她)们是推销自己的服务.好比餐馆的招待要靠自己的勤快来挣小费.没有为客户服务的热心,专心和耐心,他(她)就不应该拿那份"小费".

买卖房是不是必须用AGENT? 答案是否定的.虽然不同的州有不同的房地产法,但我从没有看到过买房或卖房必须通过代理人的规定. 在实际的运作中,不用AGENT前提条件是买卖双方都没有AGENT,BUYER可以和OWNER直接谈,找好律师准备/审核各种文件,找愿意贷款的LENDER,等等. 如果SELLER已经有了AGENT, OWNER和 LISTING AGENT之间的合同一般规定的佣金．如果你有BUYER AGENT，两个AGENT平分佣金;　如果你没有AGENT, LISTING AGENT就是DUAL AGENT, 他／她拿全部佣金. 如果你是新手，建议你避免DUAL AGENT的情况．

AGENT的制度是否合理? 我自己是AGENT,没资格去评论AGENT的制度好坏,因为我现在是靠这个制度吃饭.但是现状是NAR(National Association Realtors)已经事实垄断了美国的房地产市场, CAR是加州的房地产协会.每年NAR/CAR花钱无数来LOBBY政客(AGENT的年费)来保护这个制度,全美上百万人靠着这个制度吃饭,你觉得你能在短期内改变这种现状吗?如果你改变不了游戏规则,你只能利用现有的规则尽可能地保护自己的利益.

Agent制度的缺点就不多说了(佣金高), 但是Agent制度也有很多优点. 首先是降低的买卖双方交易的难度. 更重要的是降低了买卖双方被欺诈的风险和降低了可能有法律纠纷的风险. 房地产交易一般都是几十万美元甚至上百万美元的交易.有交易就有欺诈和Lawsuit,何况是这么大的交易额. 有些人经历了1-2次或2-3次非常顺利的交易,容易想当然所有的房地产交易都是这么简单,这种想法其实很危险,很容易成为欺诈和法律诉讼的牺牲品.

如果不用代理人 , 我是不是可以用佣金 (Commission) 把房价降下来 ? 这个问题的答案是否定的 . 佣金 (Commission) 是卖方 (Seller) 和卖方代理人 (Seller Agent) 签定代理售房和约时写入合同的 , 由卖方出 . 有没有买方代理人 , 卖方都要出这份钱 , 房价降不下来 . 如果你没有自己的代理人 (Buyer Agent), 你的选择是用卖方代理人作为你的买方代理人 . 这样一来 , 这位代理人的身份成了双方代理人 ( Dual Agent). 加州的法律容许 Dual Agent. 代理人最重要的原则是对被代理人的忠诚 (Loyalty). 一旦成为双方代理人 ( Dual Agent), 忠诚 (Loyalty) 立刻要降低成中立 ( Neutral ). 这一身份转化其实对买卖双方都感到不舒服 . 如果你是 First Time Home Buyer, 尽量避免出现这种情况 . 何况在湾区 , 大多数的华人代理会同意以 REBATE 的方式返回部分佣金 . 同样的代价获得更完全的服务 , 何乐而不为呢 ?

既然现在的网络时代房地产问题网上都有答案 , 为什么还要找房地产代理人 ? 上个问题的回答也回答了这个问题的部分答案 . 首先 , 你没有付出更多而得到了更专业忠诚的服务 (Agent's Royalty). 其次 , 好的代理人能提供更快 , 更有效的服务 . 例如 , 一些房子在 Open House 之前有一个 Agent Show. 这样你的 Agent 事先对一些房产已经有了一定的了解 , 不用浪费时间去看一些不必看的房子了 . 这就是为什么有些房子还没有在网上公开都已经有合约了 (Pending). 还有 , 一位好的房地产代理人会帮你把关 , 避免一些合约的失误来最大限度地保障你的权益 , 例如 Contingency Clause or Addendum. 一位好的房地产代理人也会根据市场的情况提供谈判的策略 . 而且一个房地产代理人一般对一定区域非常了解 , 可以迅速地解答你的一些疑问 . 你不用自己网上慢慢搜索 . 总之 , 好的代理人会让你买房的过程事半功倍 , 而你并没有付出更多 .

什么样的代理人是一位好的代理人 ? 前一段时间有一位东部的房地产代理人公布自己的成交量来证明自己是一位好的代理人 . 其实我个人觉得这不是一个好的标准 . 好的成交量只能证明你是一位好的生意人 (Businessman), 不能证明你客户的满意度 , 也不能证明你最大限度地保障了你客户的权益 . 个人认为好的房地产代理人应该是与你相处舒服 , 交流通畅 , 服务迅速并帮你买到满意房子的 . 先说 " 相处舒适 ", 一位好的房地产代理人应该让你感到值得信任 , 不懈怠不催促 , 不以签合同为目的 , 而以为你服务为目的去挣服务费用 . 再说 " 交流通畅 ", 好的房地产代理人应该与自己的客户保持紧密联系 , 双方的信息沟通要通畅 , 从而使双方步调一致而实现共同的目标 . 你不能今天 EMAIL/CALL 你的代理人 ,24 小时后他 / 她才给你回信 , 这决不是 " 交流通畅 "." 服务迅速并帮你买到满意房子的 " 不仅取决于代理人的专业知识 , 更为重要的是代理人的工作态度 .

怎样才能找到好的房地产代理人 ? 最好的办法是通过朋友或同事的推荐 . 许多人在买房后对自己的代理人都有一份评价 . 房地产代理人队伍人员参差不齐 , 水平相差悬殊 . 有些人是从事一种事业 , 而有些人只是生意为了挣钱 . 通过比较朋友 / 同事的推荐 , 比较容易找到靠谱的代理人 . 有了不同的候选人后要自己面试 , 通过面对面交流你可以直接感受他 ( 她 ) 们的工作态度和个性 . 当然你也可以讨论 REBATE 的问题 . 记住： Everything is negotiable.

另外，选择 Agent 的时候一定要考虑看房的距离。 Agent 最好居住在你购买目标区域 30-40 分钟的驾驶距离内 . 例如，我住在 Berkeley 附近 , 而你要在阳谷县（ Sunnyvale) 买房。虽然我本人想做一位好的代理人，但你要求我每周末带你在阳谷县看半天房 , 持续 6 个月，有时候我也觉得比较困难 . 说看房看 6 个月是不是有些夸张？其实不夸张。如果我接受了代理（双方共同的选择），我就得做好长期看房的准备 . 我见过看房超过 1 年以上的，这也没有什么错 . 对于从没买过房子的人 (First Time Home Buyer ），通常只有看过一些房子之后才能明确自己需要购买什么样的房子。买房和卖房在这一点有很大的区别 . 卖房在 Open House 后的 1-3 周是有 OFFER 的最好时间 . 如果这时候还没有 Offer ，你就得反省有没有定价错误 , 是否需要 Staging 房子等等。而买房则不同 , 新手看房 2-3 周后可能刚看出点感觉。对于 First Time Home Buyer ，多看房找感觉很重要 . 这也是对一位好的房地产代理人耐心的考验 .