试论房地产投资的四个层次 （1）

我依据自己的观察实践和思考，将房地产投资分为以下四个层次：

1. 业余层次。
在这个层次投资的人一般都有一个全职工作，而且一般薪水不错收入稳定，生活消费之后还有余钱。钱要找地方放，保值或钱滚钱升值。买自住房的人广义上讲可以归为此类，但在本文中将他们排除在外，只当自住是纯享受了。这个层次的投资人之最大特点是追求资产升值（appreciation），对于每月的现金收入（cashflow）至多是要求正现金流，能break even就满意了。而基于对今后升值的信心与期望，即使现金流暂时为负，也会从其他收入来补贴撑下去。其根本原因是不差这点钱，因为他们的主要收入很好，相比之下，一两栋房的cashflow即使为正，也少得可怜。有很大一批人是在换自住房时留下旧房出租而进入此层次的房产投资。我本人就是十年前换自住房时留下第一栋房出租的，想想也算是我做房地产投资的起点吧。据我观察和猜测，在此层次上的人应该是所有做房地产投资人的绝大部分，应占80%以上。那么有多少人因换房而进入房地产投资呢？我的观察是很少很少，应不到10%。很大一部分原因是人们不喜欢与租客打交道或厌恶修房子，另一原因是人们换房时一般是move up，需要卖掉前一栋房子拿出现金作为买下一栋房子的首款。我当初留下那栋房，完全是因为emotional attachment。我们人生的第一栋房，与老婆度过的年轻激情甜蜜岁月（大女儿就是在living room的地上种下的），两个孩子陆续出生，还有两只前房主留下的可爱的猫（老猫，always cool, 咪咪，sensitive and timid）。。。，都是在这栋房子里发生的。 我实际上非常害怕与有利益冲突的人（tenants belong to this category)打交道，也非常的不handy, 因此就专找不给我找麻烦的租客。这栋房租了十年下来，我依然是不handy，但已经不那么害怕与租客打交道了。这时候，08年开始的金融风暴把我卷进了地产投资的下一个层次。