房产多少事，都付笑谈中
也无风雨也无晴
与网友关于设立公司、省税及其它相关内容之对话
如山整理
（ 2010 年 5 月 7 日）
由 xijiang 于 10-04-30 14:43
一年前就看过这条线，今天还是第一次在这线冒泡，先向此线的老前辈们问个好。本来早些天就想顺着如山的推荐再来此线的，可是自己在 CND 潜水几年，却竟然一上来就与人发生言语冲突，搞得自己灰头土脸，几乎无颜再在此地出现。尤其是跟如山大师为人的豁达大气比，就更显出自己的狭窄与短浅了，真是惭愧。
其实我一直希望能够在房地产上做一点投资，可却一直因懒，胆小，没有实施。很可惜我虽然很早就读到这条线，但却没有跟下去，否则也许我早就学到好多知识了，不至于到现在对许多房地产方面的事情还一无所知，似乎错过了最好的机会了。想现在开始，但好像有一大堆的问题不明白。这几日一直在默默地独自补课，把这条线的帖子几乎全部读了一遍，并做了十多页的笔记，我是想如果有些问题如山及其他网友们已经谈到过，我就不要再来重复提问浪费大家的时间了。今天终于完成补课了，虽然是走马观花般的阅读，但仍然是收获非常大，好些我过去毫无概念的事情，现在至少有个粗浅的概念了。特别感谢如山和老前辈们一直坚持不懈地不厌其烦地回答和探讨了好多与房地产相关的问题，你们的经验和体会，对我们这些门外汉来说，真的是金子一般珍贵。
非常感谢如山对我的问题的详细回答，尤其是还写了这么详细的文章，真是一如既往地尽心尽力。关于 LLC 公司的作用，我基本上明白了。但是还是有点不太清楚。事实上是，我有注册一个公司的打算，主要是想经营其他方向的生意，这个生意有一定的潜在风险（比较小），如果出于减少责任的考虑我或许应当注册一个 LLC, 但是由于我对自己将要开始的生意完全没有把握，不知道什么时候能够开始盈利，所以我初步只打算注册一个最简单的形式，即 Sole Proprietorship ，因为我听说 LLC 在税务上和各种费用上（尤其是在我没有营业的情况下）会比简单的个人公司复杂和花费大得多，想注销也不是那么简单。不知道我的想法是否正确？所以我想在这里请教一下如山及其他注册过公司的网友，拥有 LLC 比简单的个人公司到底多哪些花费？有什么缺点？我知道这有点算是题外话了。另外，此线专家们谈到用公司管理房产，税务方面在维修折旧等与以个人名义持有没有什么好处，但是公司不是还有其他好处吗，比如像穷爸爸富爸爸作者说的，添置个什么设备，甚至要去什么地方度个假，还有外出吃个饭，修个车加个油和保险等其他花费，电话费通讯费，等等，这一切花费，均可算做公司开销而免税，但是个人恐怕无法将这些花费免税吧？这些费用一年下来也是不小的一笔支出呢。是不是又是我理解错了呢？
如山回应
西江好！欢迎光临！
网上跟现实生活一样，什么人都有，说什么话的都有。说完全不介意也是不符合事实。只是不必太介意就是。你没有什么错，干吗会觉得几乎无颜再在此地出现呢？其实你说的有些话很有哲理。例如，“ 任何工作，从一个悲剧的眼光看来，都难逃悲剧的命运，人生无处不悲剧……但是如果你从积极的眼光去看，只要你做着自己喜欢做的事情，那就是正确的选择”。是的，说到底每个人，无论多伟大多风光的人都最终要走向坟墓的。关键是在有生之年做你喜欢的事。而做投资理财就是为了尽快得到财务上的解放，从而有更多的财力和时间来享受生活。并且防备你还没到坟墓之前就“弹缺粮尽”，悲哀地走完人生最后一段。不用在乎的只有两种人：一种是一无所有、吃政府饭的“无产者”，另外一种真正的“富人”。前者反正一无所有，也就没什么好丢失的；而后者可能是几百亿的资产变成几十亿，也不会影响什么。而最惨就是我们这种几十万到一千多万以下的“中产阶级”。来北美十年到二十几年，要是只是打工，没有上市公司股票选择权等一类的东西，积累到现在不过就是一百几十万万现金吧。朋友们呵，来这里（这个网站）的恐怕都是从 30 到 50 这个年龄段的。而调查显示随着医疗条件的改善，人们越来越长寿。千万别以为你现在手上的这点钱在不做任何投资的情况下可以保证你安渡晚年。要是只放 CD ，一次通货膨胀的浪潮就淹没了我们手上这点钱了……。呵呵，扯远啦。
回到你的问题，其实注册一个 LLC 是很简单的事。就在你 State 政府的 Web 上自己注册就成。上面都有很多清楚的指引。至于多少钱就看州了。我这里大约是 2 百多。要是没什么生意做，不 Renew （每年一次）就自动过期失效了。当然，具体最好看你州上面的指引。至于用于减税的报销不是看注册什么公司，而是一旦 IRS Challenge ，你有没有好的理由说得过去。比如你做国际贸易生意，需要常常跟别人吃饭，也需要频繁出差（旅行），那就有理由。但是，你要是做出租，你跟谁吃饭呀？你需要经常请租客吃饭才能有租收？你经常旅行做什么呀？去见租客？一次二次的小开支当然是没人理你。要是经常呢？要是你是在做出租一个 Mall 的工作，那说不定可以说你要常常出去招租。所以是否可以报税的关键是基于合理的理由。我自己为了避免 IRS 的怀疑，几乎从来不报这种开支。而且吃饭也只能扣减金额的 50% 。这种开支也减不了多少。至于汽车的费用是可以适当报的。我说过，任何书都不能机械地读。比如 穷爸爸富爸爸作者在这个费用减免的说法上我觉得就夸大它的作用了。还有他在其它书上的一些说法我也是不认同的。另外，你要是注册一个公司老是亏损，没有赚钱也没有生意额，没有交过任何税，每年只有 Deduction ，将来也是可能会引来 IRS 的 Audit 的。而出租每年都亏是可以接受的。
还有，假如你真是做生意，要不是从正规化和保护个人财产和责任的角度，你不必注册公司也可以用个人名义报税（ Schedule C ）。而与生意有关的开支同样可以在里面扣减。还有，对联邦税来说，一个人的 LLC 可以直接在 Form 1040 个人报税里面一块报。不必另外报 LLC Tax return （ Form 1065 ）。
綜合而言，你做生意部分应该注册一个 LLC 。而出租可以用私人名字持有。减税与你是否开公司关系不大，而主要是费用开支的理由是否充分。你应该首先 Focus 在是否赚钱，然后再来考虑减税。
以上意见仅供参考。请咨询专业人士做决定。
由 xijiang 于 10-05-03 09:07
非常感谢如山的详细回答，你解决了我心里了很多疑虑。我知道且不说思考和总结，仅仅就是打这么一篇字就会花你不少时间，真是特别感动于你对素不相识的人的真诚热心的相助。真的是不仅仅佩服你的学识，更敬重你的人品。
