在美国经营房地产的故事与体会
谈笑有鸿儒，往来无白丁
浅谈持有出租物业的目的和作用（一）
如山
（2010年2月12日）
最近从CND到文学城我都看到一些网友关于持有出租房、做房东和做房地产是否值得的不同议论。我有一些想法想和大家分享。
1）长期投资与短期买卖的分别和作用
我想厘清一下概念。房地产有两种做法：一是把房地产作为一种生意来做。无论是出租还是做建房、做土地发展、转手买卖等等，主要是依靠房地产提供足够现金流量来作为主要收入。二是持有出租房，其主要目的是投资。也就是长期持有，用它来构成自己的投资组合。就像做股票，也有两种做法。一是长期持有（说的是买入的打算是持有几年以上）。这种做法是尽量寻找它的内在价值买入等待长远的回报。另外一种是短期的Trading。这种只是观察（特别留意）股票的短期波动趋势，每天都分析观察其走向和进行技术分析。股票达到自己设定的利润区就马上出手，或者下跌就沽（shorting stocks）。这个目的当然是短期利润，作用就是希望马上带来现金流。
我曾经说过，我做房地产分开两部分：一部分是出租，就是长期持有；另外一部分就是土地发展、建筑和装修转手买卖（Flipping）。进一步说清楚点，就是前者是投资，后者是生意（business）。这两者的分别何在、意义何在呢？是否既然有能力做建筑、做土地发展就不需要做出租这种“小打小闹”呢？是否出租是赚小钱而后者赚大钱呢？说起来两者都是房地产，其实这两者的意义在我来说是完全不同的。前者的目的是保护已经有的积累起来的资产组合之一，而后者是维持“生活费用“和其它扩大生意的现金来源。所以强调资金的滚动和周转所带来的短期利益。随时根据市场变化作出快速调整：加大、缩小规模，是高来高去，低来低去的原则。而投资部分即相对稳定和少变。
长期投资是一个计划和策略，但是不等于说具体买入的某个物业、某个股票、基金或者商品一直持有下去，而是应该根据具体市场情况作出适当调整。不过调整之后还是有长期的投资在手。
2）长期投资的重要性
首先，我们来分析一下每个人（家庭）的资金使用状况。先说论坛上的大多数，就是打工一族。在论坛上的人，我相信每个人（家庭）每个月的收入减除使用还是有剩余的。当然，也要看你怎么用。但不管怎么说，不论在什么收入层次，我们老中要省的钱下来还是容易做得到的。要是自己做生意的人呢? 你是打算全部资金都投入生意的周转? 在起步的初期是可能需要这样。但是，当你有了一定资金时，也不需要放一点出来做长期的储备吗？剩下来的钱，或者除了生活之外多余的钱放哪里呢？就是放银行存款，CD吗？在经济处于通货紧缩的环境，假如没有更好的把握做其它的，当然暂时存CD也是不错的选择。但是，我们说的长期，10年以上的财务计划。就算现在的通货紧缩的环境，虽然现金也是非常重要，但是仅仅将现金放银行里绝对不是一个投资者应该做的。
钱的购买力变化有多大，也就是钱的贬值概念有多可怕？投资又能对人们的财务状况有多大的改善呢？我没做过理论数字的分析，也不用说理论。我们就看以下两个具体例子。
几年前，我在报纸上读到一个故事，一位80多岁的老太太出来找工作，最后被麦当劳餐厅接受。记者采访她。她说她是30年前夫妇就一块退休。因为当时手上已经赚到几十万。当时的几十万对于普通人来说已经是天文数字。加上有社会安全的收入，足够过一辈子了。他们租房住，花费不多，钱就放CD。但是随着生活费用的增加到了现在入不铺出了。再加上丈夫有病，她认为政府的医疗护理条件不够好。她希望她丈夫有更好一点的护理条件，所以再出来做工增加收入。当然，这个故事好的方面是他们夫妇都活到这个年龄，而且老太太还身体健康能够做工赚钱。另外是老太太的奉献精神也感人。但是，这是一个不考虑钱的贬值，不做投资，认为自己的钱足够用到一辈子而造成错误的好例子。
还有一个大家可能都读到的最近发生的例子：100岁的老太太Ms. Groner最近过世。她留下7百万美元善款给学校。一个生活简朴、终身都只是做公司秘书人哪来这么多钱呢？原来她在1935年花$180美元买入Abbott 的3股股票。然后让这3股产生的分红重复投入，并且保留全部的分股。到她过世时已经是超过10万股Abbott，价值7百万（当然对这个例子介绍的作者也提醒这么单一的投资是幸运，不能作为榜样）。
3）投资的组合与分散风险
凡投资都有风险。持有出租房也不例外。进一步说，做任何事情几乎都有风险。打工有被炒的风险，做医生律师也被告、没有足够客人等等的风险。钱放在CD没风险？有人说现在是通货紧缩，现金最保险。通货紧缩时是没错。可是什么时候转为通货膨胀呢？你不知道，我也不知道。但是不做什么，等到知道的时候就没有机会了。
长期持有出租房就是投资计划之一。你不一定要做出租房的投资，你也不一定只做物业的投资。但是，要是你想保持钱的购买力和增加“闲钱”的价值，长期投资一定要有。我也做其它方面的投资。但是，因为我对房地产熟悉，自然就在这方面的投资偏多。我觉得它的好处主要是能够自己容易控制，可以创造价值，而且贷款可以长期固定。房地产的贷款和股票的财务杠杆使用是完全不同的。后者是没有固定7年、15年、或者30年等更加安全的方法可用。贷款利息会高到什么程度呢？看看美国近几十年来利息的历史资料，由1978年Prime rate利息升到两位数开始，1981年达到最高的21.5%。并且持续到1985才慢慢低于两位数。现在的出租物业的贷款利息不过在6%左右。要是利息再升到两位数，就算房价不升，你的贷款成本可能已经是降低到微不足道的水平了。
又比如说买黄金，我6年前就买入黄金。目前在通货紧缩，美元面临贬值的前景下更显得它的潜在价值。不过，80年代初黄金的价格曾经达到$800，那是相当现在的$2,500左右。要是那时候买入的持有到现在，价格还远没回来。而且这30年来还没有利息或者分红收入。所以单独买入黄金守着也不是安全的办法。
有人说持有房产就是希望通货膨胀。其实不应该是“希望”，而是在做抵消（hedge）钱贬值和维持已经有的财富的准备。这有点像买保险。除了房子的火险在一定情况下投保人有受益之外，所有的险我相信投保人都不希望发生。只是在意想不到而发生时，有一个经济上的补偿。当然，出租做得好还可以提供现金流量，而不仅仅是hedge。另外，你可以灵活利用房地产来达到最大的税务利益。黄金、白银等商品并没有提供这个条件。
将出租看作“小打小闹”，认为做出租只是赚点小钱，是一种还没有进入投资概念的错误想法。是还没有建立理财观念的作为。不用说我这种专门做房地产的人，就说说一些真正算得上富人的理财方式吧，哪一个会手上不持有一定出租物业？就像他们一定也买股票、基金、商品一样，是他们投资组合里面的一个成分。你钱多可以请人管理，不必自己管呀。钱多的人可以持有整栋商业楼宇甚至一个mall。就是大有大的做法，小有小的做法。再看看赚钱多的行业的人，是否凡是赚钱多的医生、律师等等绝对不必再做出租呢？看看你周围就有答案。这完全是看个人的理财观问题。
什么是投资呢？投资的目的是什么呢？买入有价值的股票、基金、商品、房地产其中之一，或者綜合全部用它来构成自己的投资组合。希望达到财富升值，最少是保值。保什么值？保钱的购买力。我认为一个好的长期投资组合应该包括有价值的Paper和实物，例如股票或者基金，甚至外币；黄金白银、房地产等等。而不光是Paper上面（例如股票基金等）的分散或者只是黄金白银，或者只是房产。
（注：以上只是我个人的观点，主要与诸位探讨，不一定正确。请读者根据自己的状况选择适合自己的策略。）
银行赚钱就是通过贷款利息比存款利息高。为什么利息升高，贷款成本会相对降低到微不足道呢？应该是存款利息升，贷款利息也升，从而保证总是高过付给储户的存款利息。。。
谢谢你的光临！也谢谢你对我的信任。不过，本人还不想搞那么大：-）。
1。专业经营
2。规模效益(本人想合资买楼，但无应和者)
3。本人可以当甩手掌柜，(完全甩手的那种)
4。要信得过的
本人作地产投资，完全没有兴趣的成分在里面，所以想参股如山这样的专业和可信赖的人士，确实是很认真的。