金融海啸之二（2008年12月文）

在上一次的討論中，我指出這次全球金融風暴的根本原因是由次貸市場的崩潰而引起美國和全球金融系統的凍結。這一個多月來，是愈演愈烈。

 

十一月二十日，道瓊斯指數下跌了444.95點，跌至7552.29點，是五年來最低的指數。納斯達克及標准普爾指數也不能幸免，到這一天為止，標准普爾指數在2008年跌了49%，如果和2007年十月最高時相比，則跌了52%。道瓊斯指數比2002年熊市最低時還要低。

 

雖然在過去几周中美國股市稍有上升。但一般相信這是市場對財政部拿到了7000億救市基金(TARP Trouble Assets Relief  Program)的樂觀期望所造成。但是TARP真正的實質效果會是怎樣呢？

 

到11月12日為止，七千億的TARP中的二千五百億注資至各銀行，四百億給了垂死的保險巨頭，美國國際集團AIG。問題是各銀行拿到了這二千五百億的巨款，都并沒有立刻拿來借給急需借款的公司及企業。例如房地產建筑商及商業樓宇的借貸，還是求借無門。美國金融體系仍未解凍！

 

12月16日，聯儲會破紀錄將『隔天的聯邦貸款』Overnight Federal Funds 由1%降至0%到0.25%之間，但是看來效果仍是甚微。“錢”雖然便宜，但是借錢的條件嚴格苛刻，銀行不願將錢借出，人們還是借不到。我現在就有身價百萬的富商客人，因為不能拿出收入證明，而借不到小額貸款。

 

總結來說，這次的經濟衰退是會持久的，以下是我的結論：

 

1. 失業率會繼續向上攀升，會超過8%。

2. 房地產價格會向下跌滑，至少跌到2009年底。

3. 大家再也不能用房屋淨值當作ATM取款機去拿錢來消費。各銀行主動取消或減低房屋淨值信用額度（HELOC – Home Equity Line Of Credit）。

4.房屋被銀行沒收foreclosure  的情形會持續惡化。現在不單只是辛苦上班賺錢的上班族遇到房屋要被銀行沒收的危機，連有錢的“富翁”也慘遭滑鐵盧。最近有人介紹一位女士，身家數百萬，有十五個房產，全部都頻臨被銀行沒收的命運，請我設法“救”她。

 

我們該如何面對這個經濟危機呢？我認為大家應穩住陣腳，處變不驚。面對當前的難題，妥慎處理。

 

首先，盡量保持現金，萬一被公司裁員，至少可以支持一段時日。其次，如果有人或我們的親友每月的房貸無法付給銀行，要主動與銀行聯絡，要求Loan Modification，就是要請銀行修改貸款的利率，甚至減免貸款金額。這是聯邦政府要求各銀行對付不出房貸的屋主要作的“服務”。在加州，到目前為止，各銀行對第一順位的貸款First Mortgage，還不會減少金額。但是，對有困難的屋主都會減低利息，這樣借款人的月供就會減少了。

 

銀行願意調低利率，不是因為他想幫助我們屋主，而是幫自己。銀行只有一個目標，就是賺錢。如果沒收房屋，銀行會損失40%，但是如果作Loan Mod調低利率，讓屋主繼續付錢，銀行只損失12-15%。知道了銀行的心理，我們就明白如何去應付了。重點是要證明給銀行看屋主沒有能力負擔原來的付款，能顯示出自己愈窮愈好。

 

至於第二順位的貸款Second Mortgage，我聽說一個例子，有人從原來的$95,000，被銀行減至$9,500。

 

一般來說，如果兩個月沒有付房貸，銀行會寄出N01的信件(Notice of Intent to Foreclosure)，三個月左右，會至縣政府（county）登記NOD (Notice of Default)，這就是房屋沒收的計時開始。但現在銀行都會將時間往后延些。不過，千萬不要等到NOD的時候，一個月遲交貸款的時候就要立刻釆取行動。

 

你可以自己與銀行聯絡，在加州政府的網站www.ca.gov里，有一個“Guide to Avoiding Foreclosure”的網頁，有很多實用資訊。其中的www.hopenow.com會給屋主很多幫助。

 

如果您覺得自己無能力去處理，有很多公司會替屋主申請Loan Mod，但收取費用。不過要小心選擇可靠的公司，以免破財兼誤事。最近友人介紹一位瀕臨房屋被沒收的屋主，請我義務幫助他們。我發現這個屋主付了$1000給一家公司，只拿了一份『房屋沒收時間表』，這份資訊在加州政府網站是可以免費拿到的。

 

講了那么多壞消息，這次金融危機有沒有什么好消息說說呢？有的。

 

第一、 聯邦政府宣布要壓低30年的房貸利率至4.5%，所以可以確定的固定利率是一定向下跌了。如果您是屋主，現在立即准備重新貸款。三十年固定利率以跌至5%以下。如果您原本的利息是6%，如果利息跌至4.75%，您就可以減短10年的付款時間，省下10几20萬元。

第二、 房價不斷下滑，到目前為止，今年全美的住房價值已經跌了兩兆萬億。如果小心觀察，會是投資買樓的好時機。但不能魯莽從事。要審慎分析而后動才行。不入虎穴，焉得虎子。找一位行家切磋研究，定出定戰略。