投资纪实----出租

昨天有人抱怨几个月都租不出去，干脆抛砖引玉，写点我那三脚猫的道道。我多年前做市场，学到的第一条就是要知道你的服务对象的需求。对客户，第一句话是，需要我为你做什么吗？把客户放在首位，客户会告诉你他的需要，你再根据需要有的放矢地把生意做起来。做出租的几点：1.出租房的地点要好：近工作区，高速，城区，空置率少等，买房前要多做研究，做到心中有数，再购买。有人宁可跑郊区买新房出租，不是从市场需求来考虑的，而是屁股决定脑袋的做法。记得如山曾写过类似例子，他好言相劝，还遭恶语。这样的事情每天都在发生。2.出租房的购买类型平衡法：我做人做事特喜欢古人的阴阳平衡的办法，在较穷区买条件好的房，好在矮子中拔长子；在好区买差点的房，由价格优势吸引人。这样能较好的保证租客的质量。3.租金分析要到位：我不管房，但数字分析一般是我来做，这几年，我的定价水平越来越到位，减少了空置率。一个基于市场的租价能快速地吸引租客，尽早把房租出去。4.房屋的装修：做到标准化，减少维修成本。好区的房复合地板吸引人，租客素质高，对房屋比较爱惜挑剔，用相对好的材料；穷区，瓷砖，塑料地板等，越便宜越好，价格对穷人来说，50刀都make difference，他们不挑剔。5.房屋的清理：和很多小地主一样，第一个房，我们是自己打扫的，后来请专业的cleaning lady，他们的清洁水准比我们高，我们用钱买他们的服务，是值得花钱的服务，自己也免了苦力。一个房屋的清洁程度是租客的第一印象，切不可忽视。6.广告：通常在close前1，2个星期试水。在门前和路口插出租牌，在craigslist打广告时，星期四最好重贴，很多租客星期四，五看广告，周末看房。照片要照得清楚，我今年买了一个特好的专业广角镜头，可以拍出很好效果的照片。7.电话筛选：把前六点做到了，电话自然就多了。电话筛选可以极大地减少工作量，只留自己中意的租客。象找对象一样，你只需要一个租客，其他的都是凑热闹的，那份热闹与你何干，不如留点寂寞，留点自己的时间享受生活。我们通常一两次show room就能找到租客，快速地按市场价租出去。8.看房：一定要带齐所有的文件包括申请表，合同等，任何可能都会发生。有租客从外地来，我们找了starbucks查信用，立刻签约交钥匙。看房过程中，要多交流，收集租客的反馈，及时调整改进。9.房租的再调整：房租是人估计的，租房期间，我通常会根据市场的反馈尤其是类似房及时调整房租，升降以50刀为一个调整空档。10。租房愉快：租房是件繁琐的事情，做到规范化后，压力就少了。我们现在出租房，心中有数，就不慌乱了。房地产投资是一个生意，要面面俱到，在实践中学习成长，才能成为一个成功的投资者。有人在外面骂小地主低级趣味，把赚大钱当炫耀的资本，钱合法赚来的，颜色是一样，没有什么高低贵贱之说 。另外一条是 多看成功老大的思维，时间久了，感觉就练出来了。有补充的，请上贴交流。谢谢。