美国二手房市场介绍(四)经纪人的法律约束

(本文于2007年2月14日发表于www.focus.cn 高云堂于达拉斯)

美国房地产经纪人是在强有力的法律约束下成长起来的

我们知道，在美国，大约85%的二手房是由房地产经纪人的介入完成产权转移的，同时房地产经纪人优质服务也为广大的民众和政府各界所肯定，几乎从来没听到过房地产经纪人做过什么重大的伤害消费者利益事件发生，到是我们州的房地产管理局每月发的内部通讯上，常常有很多房地产经纪人因为一点点小事，诸如说了不应该说的话，没有按时送件，看房时忘了打电话预约而被消费者告到州里，州里的人就像FBI和警察一样介入调查，最终是老老实实接受惩罚。

下面我们谈一谈笔者所执业的德克萨斯州的有关房地产经纪人的法律规定。

(一)德克萨斯州房地产委员会(Texas Real Estate Commission 简称TREC)

以下简称房地产委员会，由于在美国土地均是私有，在州政府里就没有类似于国内的土地资源，建设，及房地产交易等行政部门。州政府为了保护消费者的利益均成立了这种主要是管理房地产经纪人，房屋检产师，估价师等与房地产交易有关的各类专业人士政府部门，有的州如加州也叫房地产局(Department of Real Estate),但不管叫什么名字，它的目的是保护消费者的利益而不是保护房地产经纪人的利益，当然更不是为了州政府的利益。在德州，房地产委员会有九人，由州长任命，是我们这些房地产经纪人顶头上司，稍有不慎就会造到处罚，小到250美元到2500美元罚金不等，大到吊销执照，极少数还要上法庭，一辈子背着曾经犯罪的记录。在这种严格的，毫无情面可讲的法律约束下，不管是新经纪人还是老经纪人都要小心翼翼的行事，不敢出任何差错。

(二)德克萨斯州房地产执照法(Texas Real Estate Act)

1949年德州才通过了德州房地产执照法(Texas Real Estate Act),执照法的内容包括：

1 取得房地产执照的一般要求：年龄，学历，无犯罪计录等

2 取得房地产执照的专业要求：必修的房地产专业课(目前共四门-房地产原理(一)，房地产原理(二)，房地产合同法，房地产代理法)。

3 房地产经纪人每年的继续教育：每年一门课(房地产市场，财务，投资，商业地产，职业道德，近期法规等).没有学的，不能延期执照(执照有效期一年)

4 惩罚条例：几十条祥细的规定，要求每个经纪人都要记住，我们最担心的就是这些，而且也是无意之间发生的。例如把佣金分给没有执照的人，吊销自己的执照6个月，并罚款。

5 储备金系统(Recovery Fund)：有时犯了法的房地产经纪人，给消费者造成很大的经济损失，而这个经纪人己经跑到外州或者没有钱赔偿给消费者，这时候州政府就动用储备金赔偿给消费者.早些年是没有这个储备金系统的，后来州政府才建立了这个系统。这里的钱不是州政府出的而是我们房地产经纪人刚考到执照时交的，每人20美元，储备金额一共是150万美元，有了这笔钱，消费者的损失就一定能赔得上，消费者的利益得到完美的保障。