美国新房市场介绍(十二)-新房贷款的审核

(原创 高云堂 2007年1月20日于美国达拉斯)

十二 新房贷款的审核
房屋贷款是在所有的贷款中非常特别的一种，银行是用不可移动的房屋做为抵押物而发放贷款，如果屋主不能按时支付贷款，银行就可以把房子收回，在美国，专门用一个词叫Mortgage 来表示，国内称之为按揭。

据全美房地产经纪人协会(NAR) 在2004年的统计，在买房时大约只有9%是用现金支付，其余91%是按揭。从中可以看出，美国人买房绝大多数人是要贷款的，下面我们就介绍一下银行对新房贷款在收入方面的审核(Underwriting)标准。

A 房子的全部月应付款( Total House Payment)
这包括付给银行的本金(Principal), 利息( Interest), 房地产税(Tax), 房屋保险(Insurance) 以及可能有的贷款保险(Mortgage Insurance) ，物业管理费( HOA-Home Owners Association Dues) 也就是每月要支付房子相关的所有费用。

B 全部月税前收入(Total Combined Gross Income)
这包括贷款申请人(常常是夫妻两人) 每月税前的收入总和。

C 前端比率(Front Ratio)
即房子的全部月应付款与全部月税前收入的比率(A/B)
一般银行的要求是这个比率要小于28%(最高28%)
举例说明，一个家庭的全部税前月收入是10000美元，那他每月房子的全部月应付款不应超过2800美元(10000X28%)

D 家庭的全部债务(Total Monthly Obligation)
即房子的全部月应付款A再加上可能有的其它长期债务。长期债务一般指超过10个月以上，诸如汽车贷款，信用卡债务，学生贷款等。美国人在这方面欠债很多，一个月超过一千美元的很常见。

E 后端比率(Back Ratio)
即家庭的全部债务D与全部月税前收入B的比率(D/B)
一般银行的要求是这个比率不超过36%(最高36%)。还是看上面的例子，他家庭的每月全部债务不应超过3600美元(10000X36%)

所以，大概来说，银行对贷款的审核标准就是每月在房子上的开支是薪水的三分之一左右。