美国房地产的统计数据之谜

本文于2008年1月29日发表于www.focus.cn

目前在国内有关房地产拐点的争论越来越多，持各种观点的都有。2008年1月的最后一周，美国的2007年新房，二手房的销售数据也出来了，在此就的介绍一下，美国房地产统计数据的来龙去脉，希望我们能够对房地产的周期中价格与交易量的变化等有一个清楚的认识。

一 2007年新房销售统计结果

(一)新房销售

   在2007年，美国的新房销售量是77万套，比2006年降低26%，新房价位的中位数是24万6千美元，比2006年增加0.2%。

    新房的销售统计数据是美国商务部从各州的销售数据得出的，但这里的销售是指买主跟建商签约的合同数，不是最后成交数，在实际中，总会有一些合同没有过户的。

(二)新房销售的特点

1 销售量大幅度降低，同比降低26%，但是中位数没有降低，反而上涨0.2%。为什么，销售很差，房价不降？原因可能是：

1)由于是采用中位数，即在所有的新房中，最中间的那个房子的价格，即在77万新房子中，价格中间的，即246000美元。由于在2007年，美国的新房销售大多数是在美国的房价低的南方，中部，因为在高价位地区新房销售不好，在这些新房销售好的地区，二手房，新房价格都没有降低，比如德克萨斯州，而且价格是上涨的，所以当用全美国的总销售来统计的时候，价格并没有降低。

   但在房价暴涨的地区，新房价格是下跌很厉害的，比如在拉斯维加斯，新房价格可能下跌10%-15%，甚至更多。

2)在房地产销售不好的时候，建商会有低价促销，但是尽量不显示在销售价格上，一般来说，会有2-3%的价格好处给买主，主要是支付贷款和过户的费用，所以在销售下跌的时候，买主买新房的合同价格会比实际的价格高出一些，也就是变相降价。

3)2007年美国的几乎所有的上市建商公司都是亏损，原因是销售量大减。销售时间过长，费用增加。这是建商最怕的事情。可以看出在国内，万科目前是最能理解房地产市场变化的，这也可能是王石先生的高明之处。

 4)所以看全美的新房销售数据，只是一个参考，对各个城市没有什么价值，要看各州，各城市的销售和统计数据，有的地区销售在大涨，比如盐湖城，价格也是，有的地区，销售很差，价格也是大跌，比如拉斯维加斯，凤凰城，这也是房地产的区域性之一。

 5) 再者，销售量下跌时，什么情况下，房价也下跌呢，这一般是在一个比较小的范围内，比如一个州，或者一个市，甚至一个区，这也是房地产的区域性造成的。至少，我们要知道，交易量下跌的同时房价也下跌是有条件的，不是无条件的。很可能房价下跌的幅度远远低于交易量的幅度，所以不要指望房价会在短时间内下跌很多，每年能下跌5-10%就不得了了。

二 二手房销售统计结果

(一)二手房销售统计数据

   在2007年美国一共销售了489万套二手房，比2006年降低13%，二手房交易的中位数是21万7千，比2006年下跌1.8%,这是美国自1968年来，二手房中位数第一次出现负值，即下跌。

    美国的二手房统计数据是由美国房地产经纪人协会NAR，根据全美国的1600多个房地产协会的房源共享系统(MLS)电脑自动统计而来的，数据非常精确，可靠，这个数据是已经过户的房子，这是不同于新房签约数。

    全美二手房与新房的比例是6.5比1(489万：77万)，在美国的南部新房比例高，东西部少，因为没有土地。

(二)二手房统计数据的分析

    为什么说，这是美国在近40年来，二手房中位数第一次出现下跌，是负值？(美国在1968年NAR才统计全国的二手房中位数，以前没有)言外之一就是在美国的历史中，二手房中位数一直是正值，即房价是一直上涨的，原因是：

1 进入销售的二手房，房龄越来越短，也就是由于美国的每年销售住宅87%是独立屋，而独立屋的寿命不长，很多年纪老的房子，就不会再进入市场，市场上新建的二手房比例高，从整体来说，土地价格，建材等是越来越高，新建的房子价格也是高很多，当新的二手房进入销售后，二手房的中位数就自然高，所以，如果只从中位数看，房价总是向上涨的。

2 为什么2007年美国的二手房中位数是负值，达到-1.8%,销售下跌13%，这就说明房地产的市场很严峻，最重要的是目前市场上约有480万套房子在卖，要12个月才能消耗掉，这个数据是最有说服力的，房地产经纪人对市场上的存货最了解，卖的多，买的少，佣金就赚不到，很多经纪公司都关门，经纪人只好另找出路。

3 同新房一样，二手房交易量大跌，但房价不一定下跌，我们达拉斯，2007年二手房销售下跌约10%，但房价，即二手房中位数，平均数都上涨，大约5%，在一个价位合理的地区，要使房价下跌是很困难的事，达拉斯的房价(中位数15万美元)是美国的平均数的65%，而达拉斯是美国经济最强的五个地区之一。

    所以看待房价一定要根据当地的具体情况来分析，每个地区都是不同的，在国内也是如此，单纯地谈论所谓的全国范围内的拐点是没有价值的。

三 中美房地产相同的地方

    美国房地产的重灾区是投资和投机多的地区，即加州，内华达州，亚利桑那，佛罗里达等，这些地方房价在短短的两三年内大涨了50-100%，这同国内的深圳，上海，北京，杭州等地类似，美国这些地区上涨，并不是经济的促进，完全是低利率原因。所以在这些地区，房价下跌是显著的，每年可以是5-10%左右，三年来，估计下跌了20-25%。但美国的多数地区房价并没有怎么下跌，可能每年2-3%，还有很多地区房价上涨。

   所以，在国内也可能是这样的格局，少数暴涨的，投资，投机多的地区，房价会艰难地下跌一些，可能每年5%左右，交易量可以下跌20-30%，没有暴涨的地区，房价基本不会下跌，可能会小幅度增长或停滞，交易量可能也会下降很多。

    要在一两年下跌20%，30%是非常困难的，也几乎是不可能的，在北京，深圳，买不起房子的人最好是离开北京，深圳，或者大学生找工作的时，就不要到这些高价位的城市，到一个能买的起房子的地方，就象很多人都是从加州，纽约州搬到德克萨斯州一样，人挪活，树挪死，水往低处流是千古不变的真理。

    中国和美国的土地面积接近，房地产的地域性使得两者具有很好的可比性，如果能从中吸取一些有价值的东西，也未尝不是一件好事。

高云堂于达拉斯