个人资料
文章分类
正文

买地建房子最新进展汇报(过程图)

(2011-05-25 04:55:34) 下一个

经过几年的潜水观察,学习研究,2010年9月份决定自己买一块地,建新房子出租。8个月过去了,我的这第一个项目即将完成,特向各位学长学弟学妹们介绍一下进展情况。


1. 9/26/2010 这个是当时下决心做决定的帖子:


http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/255808.html


周末灌水贴:买地建房子


来源: 关键字2010-09-26 11:16:20 [档案] [博客] 旧帖] [转至博客] [给我悄悄话] 本文已被阅读:1415次



帖子归属:


我要买地建房子啦!您给瞅瞅这想法有什么毛病没有。


费城坦普大学附近,16街至18街之间的lot大概6万左右能拿到一个。建一个3单元共8个卧室的房子,2000尺左右。跟建筑商聊了一下,建筑费用70-95每平尺不等。craigslist上找到的说70,房产经纪推荐的人说95.总建设资金加地皮的开支大约25万吧。25万全部从银行借出(房子equity line里面掏)。


提供床,桌子板凳等家具。出租给学生们,没人每月400块。学生自己负担水电气等。这样每月的租金收入有3200块。


在市场条件不好的今天,准备拿住这个房子N年。如果把每月的房租都投入还本付息,大概10-12年可以收回投资。如果市场好转,按照租金决定房价的原则,再考虑到周边相似的新旧房售价的话,30万左右是容易出手的。这样,10年左右,将25万银行的鸡蛋变成30万自己的鸡蛋,投资收益率在每年10%上下。如果接下来的十年中什么都不做,自己的房子倒是没有欠款,但是肯定不会凭空生出这30万的一个投资房来, 是吧?因此, 我觉得应该掏这25万盖个房子。


买这个地区类似大小的旧房子,也需要25万左右。因此,还是盖新房子合算,毕竟新房子出租时有更强的竞争优势。


这想法对不对?有什么需要注意的呢?











2. 10/08/2010 这个是买地的日子

http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/258608.html


$500到$51500, 一块地皮12年间的价值变迁


来源: 关键字2010-10-08 18:25:32 [档案] [博客] 旧帖] [转至博客] [给我悄悄话] 本文已被阅读:530次



帖子归属:


费城天普大学旁边的一块16x87的地皮今天被我买下了,花了$51500.


以下是这块地皮的历史售价:


9/8/1998: $500


2/28/2003: $10,000


5/23/2008: $50,000


10/8/2010: $51,500


不盖房子,光炒地皮也可以发财啊!每年的税才185块。不过我这次是要盖房子啦。


3. 买到地皮后首先找到一个设计师事务所给设计。


设计师是bjmom 同学给我推荐的,在此感谢!bjmom我给你打电话几次都打不通,只能在这里表示感谢了。
设计师事务所是华人开办的。把活交给他以后,给我拖了一个多月还没有动静。我着急了,打电话催促后才动手。
这样一个多月时间就白白浪费了。zoning设计好后第一次投稿给市政府,被驳回了。原因是我的地皮是属于C2商住混合zoning.
设计师是完全按照residential住宅设计的,因此被打回来。设计师告诉我可以这么做,如果被拒就上庭打官司。
他有律师朋友可以帮我打官司。看到拒绝信之后,我跟审批官员打电话交流一下, 他说你根本就不要考虑打官司的事,
你不可能赢的。设计师仍然坚持打官司,我觉得打官司太玄了,就决定不打官司。重新按照C2设计之后送市政府审查时,
一位收件的官员对设计师说,你的设计不能被接受.因为设计两单位必须有两个停车位,但是16英尺宽的地皮只能设计一个
停车位,两个停车位需要至少17英尺宽。这下子设计师彻底傻眼了,告诉我没办法了,必须得打官司。我仔细研究之后,
决定改变设计,把两个单位改成一个单位,建成一个单家庭的8卧室的大房子。打电话问审批官员是否可以,答曰“合法”。
这样经过几番修改之后拖到今年2月中旬终于拿到了zoning的批文。你看,一个建筑师就给拖了4个多月。
随后是申请建筑许可,这次又给拖了近一个月,直到3月中旬才拿到建筑许可。跟建筑师最初谈的原计划11月底开工,
这么一拖就到了3月中旬。这样一来我原计划新学年开学前完成建造的计划已经岌岌可危了。另外有一点经验可以告诉您,
政府的审批都是可以加快的, 我每次都是花$400按快件申报的。快件保证5个工作日内批准或拒绝, 慢件要等2-3个月。


4. 建筑商。


我通过各种途径找了几个建筑商,给我的报价分别是:美国人48万, 韩国人39万,俄国人23万, 中国人23万。
我最终选择了俄国人建造,因为中国人非常不热心,也很不专业,俄国人则很认真。3月中旬开工,至今外部基本完工,
内部本周将完成所有水电管道的安装。通过验收后就可以做内部的墙体了。估计6月底7月初可以完工,正好不耽误学生
8月份搬进去。


5. 进展图片:


This building is under construction now. It will be available on 8/1/2011.






 



 


 



 


 



 


6. 找租客。


首先建了一个网站,把房子的各种信息放到网上。再在craigslist上登招租广告。从4月初房子骨架搭好就开始了。
第一个签约的学生是在还没有门窗,只有外墙骨架的情况下签下的。目前为止所有9个房间有8个已经签了合同,
最后一个我已经不再发愁了。网站及广告内容:


  • Brand new building. Built in 2011.

  • 5 minutes walking distance to Temple University main campus.


  • 8 bedrooms. 4 full bathrooms.

  • Fenced backyard with concrete ground.

  • Anti-theft security metal doors and windows.

  • Central heating and AC.

  • Fully furnished apartments.

  • Furniture in each bedroom: 1 full size bed, 1 night stand, 1 desk, 1 chair, 2 lamps, 1 trashcan.

  • Living room furniture: one 60 inch HDTV, 2 leather sofas, 1 coffee table, 2 end tables.

  • Kitchen furniture: 1 big dining table, 8 chairs. 2 refrigerators, 2 microwaves, 2 bread toasters, 2 trashcans.

  • Other furniture: 1 vacuum cleaner, 2 snow shovels, 1 broom set, trash bags, light bulbs.

  • Free washer and dryer.

  • Free internet.

  • Free satellite TV service in every bedroom and the living room. Dish Network service with over 500 channels in over 30 languages: English, Arabic, Chinese, French, Russian, Hindi, German, Japanese, Korean, etc. HBO, Showtime, Starz, Cinemax and Playboy channels are included.

  • All utilities, including internet, satellite TV, water, electricity and trash removal, paid by owner.


  • All you need to bring in are your personal pillows and blankets!


  • Only $550/month for a 12'x12' bedroom!

  • Only $580/month for a 16'x10' bedroom!

  • The price is definitely below market price. Within 19th street, an unfurnished bedroom's market price is about $500 plus utilities. A furnished bedroom costs $70 additional. We only charge $550/$580 for everything! You will live in a fully furnished apartment for an unfurnished price! That's $70 saving!

  • One off-street parking space on site. Plenty of free street parking spaces.

  • This building is under construction now. It will be available on 8/1/2011.


    Floor Plans    















    1st floor 2nd floor 3rd floor

        


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


    Bedroom 1, 4, 5, 8: $580/month


    Bedroom 2, 3, 6, 7: $550/month


    Fully furnished apartment. All bills paid by owner!


    7. 设想的收益率:


    总投资(地皮+设计+建设+家具)$310000.全部银行贷款,平均利率4%左右(HELOC)。


    每月总租金收入$5080.


    估计每月支付的utilities $1000左右。


    前10年免地产税,这是费城政府给的优惠政策。


    我希望每年的净收入能有3.6万左右。


    8. 这是我的第一个房地产项目,多谢各位前辈分享的经验.
    也希望我的这个项目能给学弟学妹们提供一些有益的经验。


     


     


     


     


     




















     











    [ 打印 ]
    阅读 ()评论 (1)
    评论
    sefree28 回复 悄悄话 很厉害,感觉楼主也非常大气,550/580 全包,无线网有线电视laundry一应俱全,非常好的deal.
    生财有道,佩服!
    登录后才可评论.