湾区理财 原创文集

富裕自己,造福他人。 让自己开心,让身边的每个人开心。
个人资料
BayFamily (热门博主)
  • 博客访问:
正文

2022年该买房么?加州50年房价、按揭利率、通胀回顾

(2022-06-10 02:27:40) 下一个

2022年该买房么?加州50年房价、按揭利率、通胀回顾 

 

  如果有一个时光穿梭机,把你带到1970年代的某个时刻,那么你面临的困境和今天购房者两难的情况是一样的。

 

  一方面你想买房,因为房租和房价都在上涨,另外一方面你又担心联储局提高利率之后会升按揭贷款,按揭贷款利率提升之后,会抑制房价。同时我们也知道联储局提高利率之后,会造成经济衰退,你担心你的工作不保。就业变坏,房地产价格会崩盘。

 

  70年代越战之后美国巨大的政府赤字,导致了通货膨胀抬头,通货膨胀从60年代的2%~4%,到1973年的时候已经达到了9.4%。政府出台一系列的加息政策,试图抑制通货膨胀,但是接踵而来的1979年,第2次石油危机把通货膨胀一路推高到14%。随着通货膨胀的提升,联储局开始提高利率, 按揭贷款利率从7%一直提高到1981年的15%, 但是按揭利率提升并没有办法阻止房价上升的势头, 以加州的平均房价为例,从24000美元的中位价一路涨到1980年的10万美元,整整涨了5倍。10万美元在今天看来是dirtycheap的,但是在当时,房价整整涨了5倍。 与此同时,美元购买力仅仅跌了一半。所以如果你回到那时,也会来回犹豫,你可能一口气犹豫了十年,到了1981年的时候,是否还应该买房呢?

 

  当你最终受不了的时候,在1981年买了房,之后房价开始从快速升期进入温和的调整期,从1981年到1985年,5的时间,房价仅仅上涨了10%左右。为了更好的回看这段历史,我把1960年到2022年加州每年的房价增长比,贷款利率和当的通货膨胀率全部整理出来,让大家可以看到三者的关系。

 

  我们的直观感觉是利率会影响到房价,例如这一次房价暴涨就是因为之前超低的利率导致的,那我们会直觉的认为,现在利率快速抬升可能会引发房价的暴跌,然而现实不见得会是这样,因为决定房价的更多是预期,就是人们对未来房价的预估,而人们的预期变化其实是非常复杂的。

 

  首先我们看通货膨胀的预期,如果我们认为通货膨胀在未来是一路高涨的,或者会在比较高的水平维持相当长一段时间,那么房价就会继续暴涨。比如去年2021年房价整整涨了25%,人们觉得这个比例非常高了,但是这个比例放到70年代来看,根本不算什么,基本上从1974年到1978年,每年平均上涨都在20%左右。房价是否合理,除了按揭贷款利率的影响也房租的影响,而房租又受通货膨胀的影响,通货膨胀如果居高不下房租那肯定也是会成长的,居高不下的房租也会推动房价的上涨。事实上到了1981年之后,房价基本稳定下来,不见得是因为贷款利率提高到17%,可能是因为通货膨胀水平降到了3.7%,人们对房租的成长预期下降了。在高通胀期间,人们会把手上的钱全部花掉,尽可能的去保值。对于普通人,房子是首选的保值渠道,他们会勇敢地接受15%的按揭贷款。

 

  我们从历史中寻找规律,今天和70年代有很多相似的地方,但又不完全一样,最大的不同就是油价和大宗商品的上涨远远不如70年代来的强烈,在70年代从1973年到1974年,油价整整涨了4倍,从1979年到1980年油价又涨了两倍,所以到1980年,相比1973年而言,油价几乎整整涨了10倍。现在由于乌克兰战争引起的油价上涨,远没有那么剧烈,我们也没有看到在加油站门口,人们用大号的油箱,购买汽油到家里储存起来。

 

  其次我觉得今天的联储局可能很难有80年代那样的决心和勇气, 失业率和经济危机,把通胀作为单一控制目标,不惜一切代价把通胀拉下来。整个60年代的通货膨胀率是很低的,一直维持在联储局设定的2%左右的目标,到了70年代一开始, 抬头到5.5,后来一路到达14%。在当时,人们没有从供应端去解决问题,而是一味的在需求端通过抬升利率去解决问题,虽然问题解决了,但是付出了巨大的代价。

 

  今天的联储局似乎比那个时候更加成熟一些。事实上在过去的20年里,美国的通胀水平一直控制的比较好, 仅仅是到了2021年的时候,一次出现超过5%的通货膨胀, 与此同时, 人们知道改善供应同样重要,无论是油价还是粮食,都会想办法。欧佩克产能在提升,最终不会任由通胀一路抬升到10%

用历史去预测未来是很难的,现在我们看到的这段历史是70年代的历史,我同样我们可以换到另外一段历史,就是1992-1996年这个时代。我自己感觉70年的历史不见得适用于今天,因为那个时候似乎世界经济还处在蛮荒时代,各种指数的变动都会来得比较剧烈。90年代初,由于第1次海湾战争的爆发导致了油价的上升,1993年的时候出现了第1次的衰退,当时由于消费者对未来失去了信心,所以导致经济衰退,房价下跌,这点和乌克兰战争导致油价上升的激烈程度几乎差不多,远远要低于70年代的石油禁运。

 

    如果你在1989年买了一个房子,那到1999年的时候,整整十年过去了。干了十年的掏粪工,房价基本没有怎么涨,但这10年通货膨胀也没有什么变化,通货膨胀在整个90年代一直在维持在2%左右,按揭贷款利率也没有什么变化,整个90年代是房东最无聊的年代。

 

  回看历史,我们可以得出如下的总结:

 

1. 房地产投资从长期来看肯定是好的。以加州的平均房价为例,从1968年的2万美元,一直到今天的80万美元,整整成长了40, 在这期间只要你持有产超过10年以上,在大部分情况下你的资产都可以做到翻番,也就是说从过去这40年的数据里,你任取两个相隔10年的节点,房价基本上涨幅都在一倍左右。无论是高通货膨胀期或者是利率的下降期,房价都会上涨。 当然只有极个别的情况,就是从1989年到1998年这个阶段,你需要足够倒霉,才能够碰上这样不好的运气。

 

2. 如果你有一定的资产规模,可能定期买入房地产是一个最稳健的办法。买入一个房子,当现金流打平的时候,贷款出来买下一个房子。定投的时候不要把子弹都打光,当市场出现比较大的correction,比如1984,1994, 2008年这样的事情出现的时候,可以大举买入。

 

3. 实际的数据也证明房子投资绝对是可以跑赢通胀的。如果把1968年的1美元按照逐年通货膨胀购买力,相当于2022年的8.24美元,也就是说美元几乎购买力减少了8倍左右,可是同时期房价却增长了将近40倍,房价反应的是名义GDP的增长。而美元购买力通货膨胀只是反应在物价上,并没有办法反应财富的增长,随着社会的进步,社会财富的增长肯定是超过了物价的增长,这也是为什么要长期持有房地产的原因,持有房地产,你就能够享受一个国家或者地区GDP带来的增长的红利

 

4. 历史数据表明,如果进入通胀期,通胀并不会在几个月甚至一两年内就回到联储局2%的目标,通常会在高位上运行,3~10年的时间才能回到正常的水平。所以指望通胀明天就能够降低到2%,利率同时就能够下来,这是不现实的。从长周期看,贷款利率进入一个长周期的上升过程,但是利率的长周期上升过程并不意味着房价就肯定会跌, 从历史数据上看,房价持续上涨的概率远远超过下跌的概率, 也就是说我们有可能会复现70年代末的场景,通胀比较高,房租也在持续增长,贷款利率也在持续增长,但是房价从1975年到1980年也涨了一倍。

 

 

5. 不要因为2021年的房价上涨,而认为我们现在处在房价的泡沫之中。从历史数据上来看,25%的上涨的确在历史上是比较高的水平,但是如果拿最近5年,从2017年到2022年逐年的累计上涨,房价是在合理的区间里。2008年次贷危机之前,房价曾经连续4年都有20%左右的上涨。也许我们现在的房价有一定的泡沫,但这个泡沫一点都不大,我们后面可能会有correction. 但是不应该有崩盘一样的价格调整。 我自己认为后面的调整和90年代的调整可能幅度差不多。

 

  回到文章的开头,现在应该买房吗?房地产投资是一个特别无聊又磨耐性的买卖,只要是现金流能够打平,你就持续不断的买入吧,最终可以变成大地主。而每一次的价格调整,无论什么原因,无论是升息还是失业变高,都是建仓的好机会。高通胀,催涨房租,即使按揭利率高,房价一样会涨。 普通老百姓不要被各种宏观经济指标绕晕了,只要那个地区的长期经济和GDP是看涨的,你的房地产投资就会成功。

[ 打印 ]
阅读 ()评论 (0)
评论
目前还没有任何评论
登录后才可评论.